Дело № 2-8128/2025

УИД 50RS0031-01-2025-006116-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Одинцово Московская обл. 5 августа 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Курчевской В.Д., 

при ведении протокола помощником судьи Игнатовой В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЭйЭмЭс» - ФИО6 ЗПИФ «Девелопмент и развитие» о защите прав потребителя, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО8 обратился в суд с иском к ООО «ЭйЭмЭс» - ФИО6 ЗПИФ «Девелопмент и развитие», в котором с учетом уточнений просил взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения недостатков квартиры в размере 529 670 руб. 50 коп. (считать требование исполненным после принятия иска к производству, к принудительному исполнению не обращать), компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 884 549 руб. 73 коп., штраф в размере 50% от взысканной суммы, стоимость услуг эксперта в размере 50 000 руб., судебные расходы в размере 50 000 руб., возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 540 руб.

В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ОООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» ФИО6 ЗПИФ «Девелопмент и развитие» и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения № №. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи в отношении жилого помещения по адресу: АДРЕС. В процессе эксплуатации были обнаружены строительные недостатки. Согласно экспертному заключению стоимость устранения строительных недостатков составляет 1 054 000 руб. Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в уточненном иске просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ЭйЭмЭс» ФИО6 ЗПИФ «Девелопмент и развитие» в судебное заседание явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам письменных возражений. 

Представитель АО «Монолитное строительное Управление-1» в судебное заседание не явился, представил в адрес суда возражения на исковое заявление, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третье лицо ФИО2, ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» в судебное заседание не явились, судом принимались меры к надлежащему извещению.

Суд, с учетом мнения представителя ответчика, в силу ст.ст.12, 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1). Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ОООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» ФИО6 ЗПИФ «Девелопмент и развитие» заключен договор купли-продажи жилого помещения № №. В соответствии с п.1.1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил в собственность АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС. 

Квартира была передана истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, полностью в качественном состоянии, как она есть на момент подписания акта.

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены дефекты, для установления которых ФИО8 обратился к ИП ФИО7 Согласно экспертному заключению №, стоимость расходов на устранение недостатков составит 1 054 000 руб.

Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ за РПО № направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертов АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» по результатам осмотра квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС выявлены строительные недостатки, которые возникли вследствие ненадлежащего выполнения строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком. Выявленные недостатки являются устранимыми, не являются существенными, не препятствуют использованию квартиры по назначению. Стоимость устранения недостатков, возникших в результате нарушения при производстве строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком, составляет 529 670,50 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена по определению суда, для проведения экспертизы суд предоставил эксперту материалы дела с собранными по делу доказательствами в полном объеме, кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение составлено в полном соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, также учитывая, что со стороны участников процесса суду не было представлено каких-либо допустимых и обоснованных доказательств, документально опровергающих выводы эксперта, суд при вынесении судебного решения считает необходимым руководствоваться именно данным заключением.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к следующему.

Между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры № №, ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи, в котором стороны подтвердили, что ответчик передал, а истец принял квартиру в состоянии, как она есть на момент подписания акта, т.е. со всеми явными недостатками.

Согласно п.2. Акта обязанность продавца по передаче квартиры выполнена полностью и у покупателя отсутствуют претензии относительно выполнения продавцом данной обязанности.

Подписанный между сторонами Акт прием-передачи не признан судом недействительным, сторонами не оспаривается.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Каких-либо условий о качестве продаваемой квартиры, качестве отделочных работ и материалов квартиры, договор купли-продажи не содержит.

Истец знали о состоянии передаваемого им жилого помещения, и, руководствуясь принципом свободы договора, добровольно согласились с приобретением такого объекта недвижимости.

Доказательства несоответствия квартиры условиям договора купли-продажи в материалы дела истцом не предоставлены.

Квартира, согласно условиям договора приобреталась истцом у ответчика с чистовой отделкой и инженерным оборудованием. В договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо обязательства ответчика осуществить в квартире до ее отчуждения истцу какие-либо отделочные работы. Отделка квартиры ответчиком не осуществлялась. Таким образом, спорная квартира отчуждалась ответчиком истцам в том состоянии, в котором она сама была приобретена у застройщика.

Согласно выводам судебной экспертизы, все выявленные в заключении недостатки квартиры, по которым определен размер ущерба, возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, применяемых к объектам долевого строительства на обязательной основе. Однако, как уже изложено, между сторонами спора заключен договор купли-продажи, а не договор долевого участия в долевом строительстве, при том, что сам ответчик застройщиком или лицом, осуществлявшим отделку данной квартиры не является.

Необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены/взыскании стоимости устранения недостатков является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Как следует из текста договора купли-продажи, какие-либо специальные условия о качестве квартиры сторонами согласованы не было. А каких-либо доказательств того, что вследствие обнаруженных в квартире дефектов, истец лишен возможности использования квартиры по назначению - для проживания, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Фактически требование о взыскании расходов на устранение недостатков о наличии которых истцу было известно до заключения договора, направлено на изменение такого существенного условия, установленного сторонами при заключении договора, как цена.

Договор не содержит условия о том, что качество передаваемой ответчиком истцам квартиры должно соответствовать техническим требованиям, строительным нормам и правилам. Соответственно, при заключении договора покупателем данное обстоятельство как существенное не рассматривалось, а потому, по общему правилу, ему подлежал передаче товар, отвечающий требованиям пригодности для целей его использования. Данные обязательства продавцом были исполнены в полном объеме.

Таким образом, доказательств того, что квартира не соответствует условиям договора, в материалы дела не представлено.

В соответствии с п.1,2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В тоже время, как следует из заключения экспертизы, недостатки имеют явный характер, могли быть обнаружены до заключения договора. Покупатель имел возможность отказаться от заключения договора, доказательств того, что к нему применялось принуждение, в материалы дела не представлено.

Истцом также не представлено доказательств, что ответчик при заключении договора скрыл от истца наличие недостатков.

До подписания договора купли-продажи квартира была осмотрена истцом, подписан акт приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Все недостатки, перечисленные в заключении эксперта, усматривались при визуальном осмотре. Поскольку истец до заключения договора произвел осмотр квартиры, и принял решение о покупке, заключил договор купли-продажи, следовательно, состояние и качество соответствовало обычно предъявляемым к ней требованиям (в том числе требованиям, предъявляемым истцами), что на основании п. 2 ст. 469 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доказательств того, что недостатки делают квартиру непригодной для использования, в материалы дела также не представлено, экспертом не установлено.

Принятие квартиры по акту приема-передачи покупателем, а также отсутствие каких-либо скрытых недостатков, которые нельзя было обнаружить при обычном способе приемки, свидетельствует о том, что квартира соответствует обычно предъявляемым требованиям.

Таким образом, приняв от ответчика в собственность на основании акта спорную квартиру в ее качественном состоянии, как она есть на момент ее передачи, истец тем самым согласился с приобретением им в собственность данного жилого помещения в его качественном состоянии с вышеперечисленными незначительными, видимыми ими недостатками.

С учетом изложенного, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что спорная квартиры была передана ответчиком истцу в качестве, соответствующем условиям заключенного между ними договора, полностью пригодном для целей ее использования.

В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществлением гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. 

При таких обстоятельствах, суд считает что в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости устранения недостатков квартира, а следовательно, и вытекающие из данного требования, остальные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ЭйЭмЭс» - ФИО6 ЗПИФ «Девелопмент и развитие» о защите прав потребителя, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд АДРЕС в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья В.Д. Курчевская

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.