Дело 2-572/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2019 года г. Новосибирск

Советский районный суд г.Новосибирска в составе:

председательствующего судьи А.И. Чиркуновой.

при секретаре Ю.Ю. Сметаниной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Академмедстрой» о признании права собственности, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Академмедстрой», в котором просил признать за ним право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством, расположенном 

<

адрес> на земельном участке площадью 4 569 кв.м с кадастровым № в размере 6136/778465 в виде 2-комнатной квартиры № (строительный индекс №) общей площадью 61,36 кв.м., жилой площадью 31,15 кв.м., расположенной на 14 этаже. Кроме того, ФИО1 просил взыскать с ООО «Академмедстрой» неустойку за период с 01.09.2018 по 24.12.2018 в размере 133 149 рублей 47 копеек.

Исковые требования обоснованы следующим. 07.04.2016 между ФИО1 и ООО «Академмедстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости. В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора застройщик за счет собственных средств и денежных средств участника долевого строительства обязуется своими и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенные 

<

адрес>. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику квартиру со следующими характеристиками: 2-комнатная квартира № (строительный индекс №) общей площадью 61,36 кв.м., жилой площадью 31,15 кв.м., расположена на 14 этаже. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 4 569 кв.м., кадастровый № (пункт 1.4 договора). Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 2 321 025 рублей. В соответствии с пунктом 2.3 договора застройщик принял на себя обязательство передать квартиру участнику не позднее 3 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Срок ввода объекта в эксплуатацию, согласно пункту 4 дополнительного соглашения к договору, не позднее 31.03.2018. Таким образом, срок передачи объекта 31.08.2018. Участник выполнил свои обязательства по оплате цены договора, что подтверждается представленными в дело квитанциями. До настоящего времени застройщик свою обязанность по передаче объекта не исполнил. 28.08.2019 в адрес застройщика была направлена претензия с просьбой удовлетворить в досудебном порядке требование истца о передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи помещения. В ответ на данную претензию застройщик сообщил о невозможности удовлетворения требований истца в добровольном порядке. Ответчик уклоняется от подписания актов приема-передачи помещения по договору долевого участия, в связи с чем, понудить его к совершению действий, направленных на передачу объекта недвижимости, иначе как по решению суда, не представляется возможным. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по существу. 

Принимая участие в предварительном судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддерживала, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствии. 

Представитель ответчика ООО «Академмедстрой» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в дело письменный отзыв относительно заявленных требований с просьбой рассматривать дело в свое отсутствие.

Согласно доводам ответчика, 22.05.2017 между ФИО1 и ООО «Академмедстрой» подписано и зарегистрировано в Росреестре по НСО дополнительное соглашение о внесении изменений в договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 07.04.2016. Согласно данному соглашению, в вышеуказанный договор были внесены изменения в части изменения срока сдачи объекта в эксплуатацию до 31.03.2018. Истец не принял во внимание данного дополнительное соглашение при расчете неустойки, в связи с чем, такой расчет является неверным. По расчетам ответчика, неустойка должна начисляться с 01.09.2018, так как договором предусмотрен срок передачи квартиры участнику долевого строительства не позднее 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По расчетам ответчика, неустойка за период с 01.09.2018 по 24.12.2018 составляет 133 149 рублей 47 копеек. Ответчик не уклоняется от исполнения своих обязательств, строительство дома продолжает. ООО «Академмедстрой» просит применить в рассматриваемым правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки до разумных пределов (л.д. 43 – 45).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области – в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Руководствуясь пунктами 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проанализировав доводам иска, возражений на него, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, при этом исходит из следующего.

В процессе рассмотрения дела установлено, что 07.04.2016 между ФИО1 и ООО «Академмедстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора застройщик за счет собственных средств и денежных средств участника долевого строительства обязуется своими и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенные 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику квартиру со следующими характеристиками: 2-комнатная квартира № (строительный индекс №) общей площадью 61,36 кв.м., жилой площадью 31,15 кв.м., расположена на 14 этаже. 

Строительство осуществляется на земельном участке площадью 4 569 кв.м., кадастровый № (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 2 321 025 рублей. 

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры участником долевого строительства исполнена в полном объеме, что подтверждается представленной в дело квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 07.04.2016 (л.д.18).

В соответствии с пунктом 5.1 договора долевого участия срок сдачи объекта в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной и разрешительной документацией устанавливается не позднее 30 июня 2017 года.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию, согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 22.05.2017 к договору от 07.04.2016 был изменен и установлен не позднее 31.03.2018 (л.д.16-17).

Следовательно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно было быть получено застройщиком не позднее 31.03.2017. Доводы ответчика о том, что просрочка вызвана технической ошибкой в документации, судом отклоняется как не основанный на материалах дела, из представленных документов и договора следует, что срок окончания строительства был согласован, и основанием для продления разрешения на строительство являлось нарушение сроков строительства ответчиком. Доказательств обратного материалы дела не содержат. 

Так, в силу пункта 2.3 договора долевого участия застройщик принял на себя обязательства передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 3 месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно данного положения договора с учетом дополнительного соглашения, квартира истцу должна быть передана не позднее 30.06.2018. Следовательно, просрочка исполнения обязательства наступила с 01.07.2018, а не с 01.09.2018, как указано истцом. 

Судом установлено, что ответчик свои обязательства по передаче квартиры в срок до 30.06.2018 не осуществил, объект долевого строительства не передан истцу до настоящего времени. 

Следовательно, ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства в виде: нарушения срока передачи объекта долевого строительства истцу, период просрочки составляет с 01 июля 2018 года по 24 декабря 2018 года.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей статьей неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства являются законными и обоснованными. 

Судом установлено, что в расчете неустойки истцом допущена ошибка в связи с неверным расчетом срока передачи квартиры по акту приема-передачи ответчиком истцу. При этом, из существа требований истца следует, что неустойка заявлена истцом к взысканию за весь период просрочки с момента, когда квартира должна была быть передана истцу (как установлено судом до 30.06.2018) до 24.12.2018, в связи с чем, судом произведен расчет неустойки исходя и существа заявленных требований. 

Согласно информации Банка России ставка рефинансирования с 26 марта 2018 года составляет 7,25 % годовых, с 17 сентября 2018 года составляет 7,5%, с 17 декабря 2018 года составляет 7,75 %. 

Размер неустойки, рассчитанный за период с 01.07.2018 по 16.09.2018 составляет 87 502 рубля 64 копейки = (2 321 025 рублей / 100 * 7,25 / 300 * 78) * 2.

Размер неустойки, рассчитанный за период с 17.09.2018 по 16.12.2018 составляет 105 606 рублей 64 копейки = (2 321 025 рублей / 100 * 7,5 / 300 * 91) * 2. 

Размер неустойки, рассчитанный за период с 17.12.2018 по 24.12.2018 составляет 9 593 рубля 57 копеек (2 321 025 рублей / 100 * 7,75 / 300 * 8) * 2. 

Таким образом, общий размер неустойки за период с 01 июля 2018 года по 24 декабря 2018 года составляет 202 702 рубля 85 копеек. 

Ответчиком в материалы дела представлено ходатайство о снижении размера неустойки, мотивированное тем, что последствия нарушения обязательства не соотносимы с подлежащей взысканию неустойки, взыскание в полном объеме данной неустойки повлечет неблагоприятные последствия в связи с уменьшением финансирования строительства. 

В данном ходатайстве ответчик также указывает, что в настоящее время ответчик продолжает строительство дома на собственные средства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования пункта 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации. Данная позиция отражена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 № 7-О.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушением обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, учитывая, что ответчиком приведены заслуживающие внимание мотивы для снижения заявленной неустойки, а также период просрочки исполнения обязательства, отсутствие доказательств действительного ущерба истцу, причиненного в результате указанного нарушения, с учетом степени выполнения ответчиком своих обязательств, суд полагает возможными и обоснованным, а также отвечающим принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом, размер неустойки в сумме 130 000 рублей.

При этом, в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пункт 46 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» дает разъяснение, что указанный выше штраф подлежит взысканию в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

В связи с чем, суд принимает решение о взыскании с ООО «Академмедстрой» в пользу истца штрафа за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке в сумме 65 000 рублей (130 000 рублей/2).

Разрешая заявленные требования в части признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, суд руководствуется следующими нормами права.

Судебным разбирательством установлено, что жилой дом 

<

адрес> в настоящее время имеет высокую степень готовности, расположенная в нем квартира № фактически возведена и может быть индивидуализирована, что не отрицалось сторонами.

Вместе с тем, до настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не введен, соответственно, объект долевого строительства ФИО1 в установленные сроки не передан, что нарушает его права.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных отношений.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

Также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ указано, что участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Суд, учитывая содержание приведенных правовых норм и актов их толкования, принимая во внимание, что истец полностью внес плату за строительство квартиры, которая фактически построена, она может быть индивидуализировано, полагает возможным удовлетворить заявленные требования и признать за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Определяя размер доли в объекте незавершенного строительства, принадлежащей истцу ФИО1, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В силу пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, общая площадь многоквартирного дома, по общему правилу, включает в себя площадь помещений, являющихся объектами жилищных прав, на которые в установленном порядке регистрируется право собственности конкретных лиц, а также площадь общего имущества многоквартирного дома, на которое право собственности конкретных лиц не регистрируется, однако каждый собственник обладает в данном имуществе долей, пропорциональной размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

Доля каждого собственника в объекте незавершенного строительства должна соответствовать общей площади помещения, причитающегося ему по условиям договора долевого строительства (в рассматриваемом случае 61,36 кв.м.).

Доля представляет собой арифметическое соотношение отдельных частей к целому, а совокупность всех долей должна составлять единицу.

Согласно разрешению на строительство № от 03.10.2018, общая площадь квартир – 6268,25 кв.м., общая площадь встроенно-пристроенных помещений – 1516,4 кв.м. 

Поскольку, как установлено выше, право собственности на общее имущество многоквартирного дома регистрации за отдельными собственниками не подлежит, соотносить долю истцов с общей площадью многоквартирного дома не следует, поскольку в этом случае сумма долей всех собственников не будет соответствовать единице.

Таким образом, долю истца логично соотносить с суммой площадей всех помещений, на которые может быть зарегистрировано право собственности в данном доме (общая площадь всех квартир (6268,25 кв.м.) и общая площадь встроенно-пристроенных помещений (1516,4 кв.м.)).

Учитывая изложенное, в знаменателе дроби, составляющей долю истца, должно значится числовое выражение, равное 7784,65 (6268,25 + 1516,4).

На основании изложенного размер доли ФИО1 составляет 61,36/7784,65 либо в результате округления до целых чисел – 6136/778465.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством, расположенном 

<

адрес> на земельном участке площадью 4 569 кв.м. с кадастровым № в размере 6136/778465, что соответствует двухкомнатной квартиры № (строительный индекс №) общей площадью 61,36 кв.м, расположенной на 14 этаже.

Взыскать с ООО «Академмедстрой» в пользу ФИО1 неустойку за период с 01.07.2018 по 24.12.2018 в размере 130 000 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 65 000 рублей. 

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Судья А.И. Чиркунова

Мотивированное решение составлено 04 марта 2019 года