Дело № 3а-91/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 08 мая 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «ПЕНОПЛЭКС СПб» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 71 010 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 02.09.2010 г., что составляет 

<

данные изъяты> рублей; обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установленной судом кадастровой стоимости, с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником земельного участка, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб» ФИО1 уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в результате проведения по делу судебной экспертизы в размере 33 350 000 рублей..

К участию в деле привлечены, в качестве административных ответчиков: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области. 

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356. Однако, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 23.11.2009, то есть после проведения государственной кадастровой оценки земель. Относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости разрешение требований оставила на усмотрение суда; в удовлетворении второй части заявленных требований просила отказать.

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО2 оставляет рассмотрение уточненных административных исковых требований на усмотрение суда.

В возражении относительно заявленных требований представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставляет на усмотрение суда; требование об обязании филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полагал необоснованным. Сведения о спорном земельном участке, в том числен о кадастровой стоимости были переданы названному филиалу для внесения в реестр 21.10.2010 в рамках передачи полномочий органа кадастрового учета Управлением Росреестра по Ленинградской области. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка 02.09.2010.Кадастровая стоимость земельного участка определена путем умножения его площади на удельный показатель кадастровой стоимости для 9 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов 

<

адрес> Ленинградской области (утвержден постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356). Оснований для внесения изменений в сведения ГКН о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. 

В отзыве на заявленные требования представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области ФИО4 в удовлетворении заявленных требований просил отказать, ссылаясь на имеющиеся замечания к отчету о рыночной стоимости.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01.01.2007 года.

В частности, удельный показатель кадастровой стоимости для 9 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов 

<

адрес> 

<

данные изъяты> руб./кв.м.

Согласно представленной копии свидетельства о государственной регистрации права ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 71 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В свидетельстве отражено о наличии соответствующих обременений: часть земельного участка, учетный № площадью 1202 кв.м.-обеспечение проезда на выделяемый земельный участок, учетный № площадью 380 кв.м.-проезд смежным землепользователям к земельному участку№, ипотека в силу закона.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.12.2018 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 10 октября 2010 №б/н.; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость -02.09.2010. 

Отчетом № от 26.10.2018, составленным оценщиком ФИО7, являющейся членом саморегулируемой организации Союз оценщиков «Сибирь», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 02.09.2010 г.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является: использование земельного участка под строительство промышленных объектов. 

В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В качестве объектов-аналогов отобрано 4 объекта-аналога отличающихся от объекта оценки по площади, причем три объекта-аналога предложены к продаже после 02.09.2010(объекты-аналоги №№2,3,4). При оценке проведены корректировки по следующим элементам сравнения: фактор цены, площадь. 

Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, по результатам расчетов в рамках сравнительного подхода, по состоянию на 02.09.2010 г. определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

По ходатайству представителя административного истца ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб» ФИО1 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 29 марта 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 02.09.2010.

Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заключениюэксперта ФИО8 от 24.04.2019 г. №-Э/19 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 71010 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 02.09.2010 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Для проведения оценки земельного участка экспертом отобран сравнительный подход (метод регрессионного анализа). Отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован. В заключении эксперта приведено описание пошагового построения многомерной регрессионной модели при решении задач индивидуальной оценки в соответствии с которой в дальнейшем и проведена оценка объекта оценки. Так, изначально вне рамок построения регрессионной модели определены корректировки на дату предложения и скидка на торг для отобранных 11 аналогов. С помощью регрессионной модели определены корректировки для объекта оценки и аналогов по таким факторам как: площадь, характеристики доступа, местоположение относительно Санкт-Петербурга, обеспеченность коммуникациями (проведена кодировка с последующей оптимизацией, расчет параметров регрессионной модели и построение непосредственно регрессионной модели, проверка адекватности модели(с определением средней ошибки аппроксимации модели), проверка устойчивости модели)).В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 02.09.2010 определена в 

<

данные изъяты> рублей; с учетом округления рыночная стоимость названного объекта оценка установлена экспертом в 

<

данные изъяты> рублей.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии с правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

В связи с тем, что очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 02.09.2010 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату как оценщиком в отчете об оценке, так и судебным экспертом в заключении определена рыночная стоимость земельного участка. 

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком в отчете и судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость земельного участка, у лиц, участвующих в деле, возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки земельного участка оценщиком допущены недостатки, которые вызвали у участников процесса определенные сомнения в правильности проведения оценки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка. 

В связи с чем, представленный административным истцом отчет об оценке № от 26.10.2018 г. суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта №-Э/19 от 24.04.2019, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта №-Э/19 от 24.04.2019 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 24.04.2019 №-Э/19 надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного выше земельного участка.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 19 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) «ПЕНОПЛЭКС СПб» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 71010 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-под производственную базу, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 02 сентября 2010 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб» о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 19 декабря 2018 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 мая 2019 года.