№ 2-1992/2025

УИД 56RS0008-01-2025-003976-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года г.Бузулук 

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Бунегиной И.В.,

при секретаре Лукьяновой С.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности от ** ** ****,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО 

<

адрес>, Администрации МО Подлесный сельсовет 

<

адрес> о признании права собственности на нежилое здание в порядке приобретательной давностью, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации МО 

<

адрес>, Администрации МО Подлесный сельсовет 

<

адрес>, в котором просит признать право собственности за ФИО1, ** ** **** года рождения, на здание, назначение: нежилое, наименование: столовая, общей площадью 144 кв.м., год завершения строительства – 1996 г., материал наружных стен здания: кирпичные, из мелких бетонных блоков, количество этажей – 1, расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, в порядке приобретательной давности.

В обосновании иска указывает, что по Договору купли-продажи от ** ** **** приобрел у СПК (колхоз) «

<

данные изъяты>» недвижимое имущество, в том числе столовую, расположенную по адресу: 

<

адрес>. СХП (колхоз) «

<

данные изъяты>» ликвидирован ** ** ****. С момента оплаты, т.е. с ** ** ****, он владеет и пользуется нежилым зданием – столовой, содержит ее за свой счет, несет все расходы, связанные с содержанием здания, оплачивает коммунальные услуги. Он начал оформление своих прав на недвижимость, но в процессе оформления документов регистрирующие органы пояснили истцу, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не был зарегистрирован, соответственно, несоблюдение такой формы договора влечет ее ничтожность. Он владеет спорным недвижимым имуществом с ** ** ****, владение является добросовестным, поскольку осуществлялось по соглашению с его предполагаемым собственником и без перерыва во времени. Владение спорным зданием осуществляется открыто, как своим собственным, никакое иное лицо в течении всего срока владения не предъявляло своих прав на данную недвижимость и не проявляло к нему интереса, как к своему собственному. 

Определением суда от ** ** **** к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена А..

Истец ФИО1 в судебное заседания не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, свои требования поддерживает и просит удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требования поддержала и просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчики - Администрация МО 

<

адрес>, Администрация МО Подлесный сельсовет 

<

адрес> в судебное заседание своего представителя не направили, извещены о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Администрацией МО Подлесный сельсовет 

<

адрес> представлен отзыв, в котором ответчик не возражает против удовлетворения исковых требований, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо А. в судебное заседания не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в своё отсутствие, требования истца поддержала и просила удовлетворить в полном объеме

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав представителя истца, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно положениям частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу положений пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22 от 29 апреля 2010 года), при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из указанных выше положений закона и разъяснений пленумов следует, что приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

При этом в пункте 16 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года также разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В таких случаях, как в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, а в соответствии с частью 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации - если к тому же прошел и срок исковой давности для ее истребования.

В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеизложенного приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь, которое не подменяет собой иные предусмотренные в пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения права собственности.

По смыслу положений статьи 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.

Данная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2019 года № 78-КГ19-29.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 года № 127-КГ14-9 по смыслу указанных выше положений закона, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Добросовестность владения означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Если владелец заведомо понимал, что вещь ему передана во временное владение без права собственности на нее, то это свидетельствует о недопустимом заблуждении о владении имуществом как своим собственным.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 года № 48-П (далее – Постановление № 48-П) сформулирован правовой подход относительно различия условий определения добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности (статья 302 ГК РФ), и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока (статья 234 ГК РФ).

Конституционным Судом Российской Федерации разъяснено, что в случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2015 года № 41-КГ15-16, от 20 марта 2018 года № 5-КГ18-3, от 15 мая 2018 года № 117-КГ18-25 и от 17 сентября 2019 года № 78-КГ19-29); для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц; при таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлении № 48-П, добросовестность для целей приобретательной давности необходимо определять не в момент приобретения (завладения) вещи, а с учетом оценки длительного открытого владения, когда владелец вещи ведет себя как собственник при отсутствии возражений и правопритязаний со стороны других лиц, принимая во внимание, что добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока.

В Постановлении № 48-П разъяснено, что в рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права. Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2019 года № 4-КГ19-55 и др.).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ** ** **** между СПК (колхоз) «

<

данные изъяты>», в лице конкурсного управляющего С.., действующего на основании Арбитражного суда от ** ** ****, и КФХ ФИО1, в лице главы ФИО1, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлась, в том числе, столовая за сумму 15916,31 руб. Согласно п. 2.1, 6.1 Договора, переход права собственности имущества от Продавца к Покупателю происходит в момент оплаты, данный договор одновременно является актом приема-передачи имущества. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до окончательного расчета.

На основании Технического плана здания от ** ** ****, здание, назначение: нежилое, наименование: столовая, количество этажей: 1 (один), материал наружных стен здания: кирпичные, из мелких бетонных блоков, год завершения строительства – 1996 год, площадь – 144 кв.м.

Согласно справке от ** ** **** №, выданной Администрацией МО Подлесный сельсовет, нежилое здание столовой, общей площадью 144 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежало СПК (колхоз) «

<

данные изъяты>» на основании передачи при реорганизации СПК (колхоз) «

<

данные изъяты>». С ** ** **** здание столовой перешло в собственность ФИО1 на основании Договора купли-продажи.

Из выписки ЕГРЮЛ от ** ** **** № следует, что Сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) «Западный» прекратил деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Согласно справке от ** ** **** №, выданной Администрацией МО Подлесный сельсовет, задолженность по оплате электроэнергии, газа и холодной воды по нежилому зданию столовой, общей площадью 144 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, отсутствует.

Согласно выписке из ЕГРН от ** ** ****, земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>, площадь 1242+/-12, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: код 2.7-обслуживание жилой застройки, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные».

В судебном заседании судом был допрошен свидетель А. который пояснил суду, что проживает на 

<

адрес>, не далеко от здания столовой. ФИО1 купил здание столовой, подремонтировал и сдает в аренду ООО «

<

данные изъяты>». Примерно с 2007 года истец пользуется этим зданием, является владельцем. Ранее свидетель работал в колхозе 

<

данные изъяты>, затем 

<

данные изъяты>, после банкротства колхоза ФИО1 выкупил это здание. 

Из показаний свидетеля Г.. следует, что свидетель знаком с истцом примерно с 2007 года. В Подлесном проживает всю жизнь. Здание было построено в ** ** **** году колхозом 

<

данные изъяты>, потом колхоз стал 

<

данные изъяты>. После признания колхоза банкротом, ФИО1 выкупил всё имущество колхоза, примерно осенью 2007 года, с этого времени ФИО1 владеет этим зданием. 

У суда отсутствуют основания не доверять показаниям свидетелей, так как они не заинтересованы в исходе дела, их показания согласуются с материалами дела. Свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний.

Поскольку материалами дела подтверждается, что владение ФИО1 спорным зданием столовой началось в 2007 году, являлось добросовестным, поскольку осуществлялось по соглашению с его предполагаемым собственником по договору купли-продажи, и продолжается истцом до настоящего времени; владение спорным зданием ФИО1 осуществлялось открыто, как своим собственным, никакое иное лицо в течение всего срока владения не предъявляло своих прав на данный объект и не проявляло к нему интереса как к своему собственному, суд приходит к выводу о наличии у истца права на оформление здания в собственность по праву приобретательной давности.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании за ним права собственности на спорное нежилое здание в силу приобретательной давности законны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного выше и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации МО 

<

адрес>, Администрации МО Подлесный сельсовет 

<

адрес> о признании права собственности на нежилое здание в порядке приобретательной давностью – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ** ** **** года рождения, право собственности на здание, назначение: нежилое, наименование: столовая, общей площадью 144 кв.м., год завершения строительства – 1996 г., расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, в порядке приобретательной давности.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.В. Бунегина 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.09.2025 года.

Подлинник решения находится в гражданском деле №2-1992/2025, УИД 56RS0008-01-2025-003976-71, находящемся в производстве Бузулукского районного суда.