Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Балтийск 15 мая 2017 года

Судья Балтийского городского суда Калининградской области Смыкова Г.А.

при секретаре Макаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, переплаты за площадь лоджии по договору участия в строительстве жилья, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ООО «Балтийская жемчужина» неустойку в размере 198128,30 руб. по договору на участие в долевом строительстве за период с 01.10.2016 по 15.03.2017, а также в размере 1193,54 руб. за каждый день просрочки за период с 16.03.2017 по дату вынесения решения судом, 1193,54 руб. – с даты вынесения решения судом и до момента фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда по 50000 руб., переплату в размере 101200 руб. за площадь лоджии, возникшую вследствие неприменения понижающего коэффициента, а также штраф в размере 50% от взысканных в его пользу сумм. Кроме того, просит взыскать в ее пользу судебные расходы в виде оплаты услуг представителя в размере 15000 руб.

В обоснование своих требований ссылается на то, что 10.11.2015 между ООО «Балтийская жемчужина» и истцом был заключен Договор № 

<

...> на участие в долевом строительстве, объектом которого является однокомнатная квартира со строительным номером 

<

...>, проектной площадью 41,1 кв.м, расположенная 

<

...>

Свои обязанности по Договору № 

<

...> о выплате денежных средств в размере 1808400 руб. ФИО1 выполнила в полном объеме 30.11.2015.

Истец указывает, что в соответствии с условиями Договора № 

<

...> объект долевого строительства должен был быть передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи в IV квартале 2015 года. В последующем, соглашением № 

<

...> от 13.12.2015 был установлен новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и его передаче участнику долевого строительства – III квартал 2016 года, однако до настоящего времени многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан и предложений об изменении срока передачи долевого строительства ей не поступало. 

Полагает, что поскольку ответчиком нарушен срок передачи объекта долевого участия, то с него подлежит взысканию неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ в двойном размере за период с 01.10.2016 и на момент подачи иска 15.03.2017 – 198128,30 руб., исходя из количества дней просрочки 166, т.е. 1193,54 руб. за каждый день просрочки. С даты вынесения решения просит взыскать неустойку до фактического исполнения обязательства, т.е. передачи объекта долевого строительства в собственность истца, исходя из суммы 1193,54 руб. за каждый день просрочки.

Кроме того, истец указывает, что по условиям Соглашения № 

<

...> от 17.05.2016 к Договору № 

<

...> площадь объекта долевого строительства после обмеров, произведенных ООО «РКС-Земля» по сравнению с данными проектной документации, увеличилась на 2,4 кв.м. с учетом застекленной лоджии. За увеличение площади объекта истец заплатила 105600 руб. Полагает, что в соответствии с положениями ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, Постановлением Госстроя РФ № 9 от 23.02.1999 «Об утверждении Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» должен был быть применен понижающий коэффициент 0,5. Однако при расчете стоимости, таковой не применялся, в связи с чем, переплата составила 101200 руб. 

Также руководствуясь Федеральным Законом «О защите прав потребителей», полагает, что с ответчика подлежит взысканию моральный вред, который выразился в нарушении ответчиком законных ожиданий истца, переживаниях, тревоге и других негативных чувствах, связанных с нарушением ответчиком обязательств по договору долевого участия.

Кроме того, ссылается на то, что 31.01.2017 в досудебном порядке обратилась к ответчику с претензией о мирном урегулировании, указанных в иске спорных моментов, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем, считает, что с ответчика в соответствии с Федеральным Законом «О защите прав потребителей» также подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебное заседание истец не явился, доверив представлять свои интересы ФИО2, которая в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме. При взыскании неустойки просила применить положения п. 6 ст. 395 ГК РФ. Настаивала на применении расчета неустойки, приведенного в иске.

Ответчик ООО «Балтийская жемчужина» о дне слушания дела извещен, представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности от 10.11.2016, в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Представил письменные возражения, в которых исковые требования не признал и указал, что вина ответчика в нарушении обязательства перед истцом отсутствует, поскольку ответчик своевременно окончил строительно-монтажные работы и предпринял все зависящие от него меры к своевременному вводу дома в эксплуатацию. Задержка ввода дома в эксплуатацию вызвана объективными причинами, не зависящими от воли ответчика, а именно в неготовности источника газоснабжения – газопровода-отвода в г. Светлый и АГРС в районе пос. Черепаново и невозможностью пуска газа в газопроводы г. Балтийска.

Также ссылался на то, что на обращение ответчика от 17.10.2016 в администрацию МО ГП «Город Балтийск» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, последней был дан отказ, который ответчик обжаловал. 03.02.2017 спорный объект был поставлен на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, после чего 07.02.2017 в адрес всех дольщиков, в том числе и истца, было направлено извещение об окончании строительства с предложением подписать и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, от получения которого истец отклонился. Полагает, что ответчик принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения договора, заключенного с истцами, в связи с чем, отсутствуют основания для привлечения общества к ответственности в виде взыскания неустойки.

Не согласился с требованиями истца о возврате переплаты за метры квартиры, поскольку согласно заключенного между сторонами договора стоимость одного квадратного метра составляет 44000 руб., а стоимость объекта долевого строительства может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м (п. 4.4 договора). Пункт 1.4 дополнительного соглашения № 

<

...> предусматривал, что общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 2,4 кв.м после обмеров по сравнению с данными проектной документации, в связи с чем, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 договора в размере 105600 руб. При этом применение понижающих коэффициентов для определения площади отельных помещений в квартире сторонами договора предусмотрено не было. Полагает, что указание в качестве общей площади величины, определенной с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площади лоджии, является неприменимым с учетом условий договора, заключенного между сторонами, поскольку эта величина не отражает действительные измерения, учитывает понижающий коэффициент и направлена на использование организациями технической инвентаризации для целей технического учета жилых помещений и статистического учета объемов жилищного строительства в Российской Федерации, а нормы права на которые ссылается истец в данном случае не применимы. 

Ссылаясь на то, что поскольку неустойка по своей природе носит компенсационный характер и является одной из мер имущественной ответственности и понуждения недобросовестного застройщика к исполнению обязательств, ее размер не должен чрезмерно завышаться и служить средством необоснованного обогащения. Полагал, что отсутствуют доказательства несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств в рамках действующего законодательства о защите прав потребителей. Указал, что размер неустойки чрезмерен и явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. В случае, если суд придет к выводу об обоснованности заявленных исковых требований, просил применить к требованиям истца о взыскании неустойки и штрафа за нарушение прав потребителей положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, подлежащий взысканию до 30 000 руб., штрафа до 5000 руб., полагая, что это будет достаточным для соблюдения баланса интересов сторон. При определении размера морального вреда просил суд учесть степень вины ответчика в нарушении срока сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его истцу, причины невозможности своевременной сдачи объекта в эксплуатацию, а также требования разумности и справедливости, в связи с чем, снизить размер морального вреда до 5000 руб. размер расходов на оплату услуг представителя полагал снизить до 5000 руб.

Также представитель ответчика, ссылаясь на акт приема-передачи квартиры, заключенный сторонами 21.02.2017, полагал, что начисление неустойки за период с 22.02.2017 будет необоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела 10.11.2015 между ООО «Балтийская жемчужина» и ФИО1 был заключен договор № 

<

...> на участие в долевом строительстве, в отношении объекта – однокомнатной квартиры со строительным номером 

<

...>

В соответствии с п.п. 4.1, 4.2 указанного Договора стоимость объекта долевого строительства составила 1 808 400 руб. из расчета 44 000 руб. за 1 кв.м. и должна быть произведена двумя платежами: в сумме 698400 руб. – за счет собственных денежных средств в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области и 1110000 руб. – путем безналичного перечисления денежных средств со своего счета, открытого в Банке ВТБ24 (ЗАО) на расчетный счет застройщика за счет кредитных денежных средств в те же сроки.

Стоимость объекта долевого строительства в размере 1808400 руб. была уплачена истцом в полном объеме, что подтверждается имеющимся в материалах дела платежным поручением № 

<

...> от 31.11.2015. 

В соответствии с Соглашением № 

<

...> от 17.05.2016 к Договору стоимость объекта долевого строительства составила 1 914 000 руб. из расчета 44000 за 1 кв.м. Квартире со строительным номером 61 присвоен номер 63. После обмеров площадь квартиры составила 43,5 кв.м. с учетом всех помещений, в том числе застекленной лоджии. В соответствии с п. 4.5 Договора № 

<

...> общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 2,4 кв.м., разница составила 105600 руб. Разницу в сумме 105600 руб. истец уплатила 10.06.2016, что также подтверждается платежным поручением № 

<

...> от 10.06.2016. Факт оплаты договора ответчиком не оспаривался.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи. 

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктами 2.1.3, 2.1.4 Договора на застройщика возложена обязанность сдать объект долевого строительства в эксплуатацию в IV квартале 2015 года и передать его участнику долевого строительства по акту приема-передачи также в IV квартале 2015 года.

Соглашением № 

<

...> от 30.12.2015 к Договору были внесены изменения в пункты 2.1.3 и 2.1.4 Договора, в соответствии с которыми, был установлен новый срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи его истцу по акту приема-передачи в III квартале 2016 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Такая же ответственность предусмотрена и пунктом 7.4 договора на участие в долевом строительстве.

В силу ст. 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как установлено судом, обязательства по сдаче объекта долевого строительства в эксплуатацию в III квартале 2016 года и передаче его истцу по акту приема-передачи в III квартале 2016 года ответчиком не исполнены. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.02.2017 дом № 

<

...> по ул. 

<

...> введен в эксплуатацию по завершению строительства в 2016 году и 03.02.2017 поставлен на кадастровый учет. 

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2016 № 

<

...> следует, что объект введен в эксплуатацию 29.12.2016.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о законности требований истца о взыскании с ООО «Балтийская жемчужина» предусмотренной Законом № 214-ФЗ и названным договором неустойки. 

Доводы ответчика о том, что нарушение обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства в установленный договором срок произошло в силу обстоятельств, не зависящих от воли общества и в отсутствие его вины, а по причине неготовности источника газоснабжения – газопровода-отвода к г. Светлый и АГРС в районе пос. Черепаново и невозможности пуска газа в газопроводы г. Балтийска, в связи с чем, планируемый срок ввода в эксплуатацию объектов газоснабжения по данным, полученным из Министерства строительства Калининградской области и Министерства ЖКХ и ТЭК Калининградской области – 2 квартал 2016 года, - не могут быть приняты во внимание судом, так как п. 3 ст. 401 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Пунктом 9.1 Договора также предусмотрено, что стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, перечень которых приведен в пункте 9.2 договора и иных оснований для освобождения застройщика от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору не предусмотрено.

Поскольку ответчиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, не доказано, что надлежащее исполнение договора оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, он не освобождается от ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 6 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, и Договором. 

Кроме того, из материалов дела следует, что ООО «Балтийская жемчужина» в нарушение ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ и пункта 6.1.3 договора не направило истцу в установленный законом срок информацию о том, что строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный Соглашением № 

<

...> к Договору срок – в III квартале 2016 года, и предложение об изменении договора. 

Судом установлено, что 31.01.2017 истцом в адрес ООО «Балтийская жемчужина» была направлена претензия с предложением уплатить неустойку за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, полученная последним 13.02.2017. 

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

По смыслу положений ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ при определении размера неустойки необходимо исходить из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактического исполнения обязательства.

При этом законодателем не ограничена возможность обращения гражданина с требованием о взыскании предусмотренной данной нормой неустойки до передачи ему объекта долевого строительства.

07.02.2017 ответчиком в адрес истца было направлено извещение об окончании строительства с предложением принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Из Акта приема-передачи к договору № 

<

...> на участие в долевом строительстве, подписанного ФИО1 21.02.2017 и не оспоренного представителем истца в суде, следует, что стороны претензий друг к другу не имеют, финансовая сторона взаиморасчетов урегулирована, истец не имеет претензий к застройщику по срокам передачи квартиры.

Таким образом, суд считает, что период неустойки следует рассчитывать до 21.02.2017. По указанным обстоятельствам суд не усматривает оснований для взыскания неустойки после 20.02.2017. 

В соответствии с расчетом истца размер неустойки за период с 01.10.2016 по 20.02.2017 составил 172 400,80 руб. За основу расчета истцом взята сумма 1 808 400 руб., приведенная истцом в расчете, в связи с чем, суд не выходя за рамки указанной суммы полагает, что расчет неустойки будет иметь следующий вид:

1 808 400 х 143 х 1/150 х 10% = 172400,8 руб. (где 143 дня за период с 01.10.2016 по 20.02.2017).

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как следует из Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Как установлено решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.12.2016 ответчик обратился 07.10.2016 в администрацию МО ГП «Город Балтийск» с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, приложив все необходимые документы, однако письмом от 07.11.2016 № 

<

...> администрацией МО ГП «Город Балтийск» ему было отказано в выдаче данного разрешения ввиду невозможности эксплуатации объекта в отопительный период 2016-2017 годов из-за отсутствия источника газоснабжения. 

Из отказа администрации МО ГП «Город Балтийск» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома 

<

...>, следует, что на момент обращения в администрацию МО ГП «город Балтийск» внутридомовые системы и подводящие городские распределительные газовые сети полностью готовы.

Вышеуказанным решением Арбитражный суд Калининградской области обязал администрацию МО ГП «Город Балтийск» выдать ответчику разрешение на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома, в связи с чем, 29.12.2016 такое разрешение было выдано.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь принципам разумности и справедливости в наибольшей степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом, а также ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, суд считает возможным исходя из п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки, подлежащую взысканию с ООО «Балтийская жемчужина», до 50 000 руб. 

Возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, установлена ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон «О защите прав потребителей»).

Как следует из п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку факт нарушения прав истца, как потребителя, установлен в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для компенсации морального вреда. При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий нарушением срока сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и передаче его истцу, степень вины ООО «Балтийская жемчужина» в нарушении данного обязательства, исходя из принципа разумности и справедливости полагает возможным взыскать с ответчика моральный вред в размере 10 000 руб. 

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что доказательств удовлетворения требований истца в добровольном порядке ответчиком не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о взыскании с ответчика в его пользу штрафа в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».

В то же время, суд принимает во внимание, что штраф наряду с неустойкой является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер, направлен на восстановление прав, нарушенных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, и не должен служить средством обогащения, а потому должен быть соразмерен последствиям нарушения обязательств.

Как следует из п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Так как Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержат норм, исключающих возможность применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ к штрафу, взыскиваемому в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», суд, принимая во внимание, характер нарушения прав истцов, фактические обстоятельства дела, мотивированное заявление представителя ответчика о снижении штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ в связи с его несоразмерностью, исходя из принципа разумности и справедливости, считает возможным применить к штрафу положения ст. 333 ГК РФ и снизить его размер до 20 000 руб. 

Разрешая требования представителя истца о взыскании неустойки с применением положений п. 6 ст. 395 ГК РФ, суд исходит из следующего.

Статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, а потому положения указанной нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга). 

Поскольку обязанность ООО «Балтийская жемчужина» как застройщика по передаче объекта строительства участнику долевого строительства в установленный срок, не является денежным обязательством, так как связано с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, суд считает возможным не применять, в данном случае, ограничения, предусмотренные пунктом 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации при снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК за нарушение сроков передачи объекта строительства участнику долевого строительства.

Разрешая требования истца о взыскании переплаты, возникшей вследствие неприменения понижающего коэффициента за площадь лоджии, в размере 101 200 руб., суд не находит правовых оснований для их удовлетворения.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

Из п. 1.4 Договора № 

<

...>, следует, что застройщик ООО «Балтийская жемчужина» принял на себя обязательство построить жилой дом и передать истцу в качестве объекта долевого строительства двухкомнатную квартиру площадью 43,5 кв.м с учетом всех помещений, в том числе застекленной лоджии, характеристики которой указаны в приложении № 

<

...> к Договору. 

Согласно п. 4.1 Договора стоимость одного квадратного метра составила 44000 руб. В то же время, как следует из п. 4.4 Договора стоимость объекта долевого строительства может быть изменена в случае корректировки площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. 

Из п. 1.4 Соглашения № 

<

...> к Договору усматривается, что общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 2,4 кв.м после обмеров, произведенных ООО «РСК-Земля» по сравнению с проектной документацией. Разница, рассчитанная в соответствии с п. 4.1 Договора, составила 105 600 руб., которую истец оплатил 10.06.2016. 

Также из положений Соглашения 2 от 17.05.2016 к Договору следует, что общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 2,4 кв.м. после обмеров.

Таким образом, объект долевого строительства был определен фактической площадью без понижающего коэффициента, и истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, с указанной площадью без учета понижающего коэффициента.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденная Постановлением Государственного комитета по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23.02.1999 № 

<

...>, на которую ФИО1 ссылается в своем иске, к спорным правоотношениям не применима, поскольку данная Методика разработана в целях обеспечения единства состава и классификации затрат, методов их учета, исчисления себестоимости в организациях различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Методика обязательного характера не носит.

Ссылка истца на положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ также является необоснованной и не подлежащей применению к спорным правоотношениям, поскольку отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу положений статьи 4 указанного Федерального закона в договоре указывается подлежащий передаче застройщиком конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Договором участия в долевом строительстве, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщику, фактической площади всех помещений объекта, а также площади балконов, лоджий без применения коэффициентов, что не противоречит указанным выше правовым нормам.

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», на который ссылается истец, также в данном споре не применим, поскольку вступил в силу с 01 января 2017 года и на условия заключенного между сторонами договора не распространяется.

Требования об оплате услуг представителя суд полагает возможным удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

Как видно из материалов гражданского дела № 

<

...> по настоящему иску и установлено судом, в ходе разбирательства дела защиту своих интересов ФИО1 доверила представлять ФИО2 Согласно договору на оказание правовых услуг от 06.03.2017 и расписки в получении денежных средств от 06.03.2017, ФИО1 произвела оплату за оказание юридических услуг на общую сумму 15 000 руб. 

Частью 1 ст. 100 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Из толкования ст. 100 ГПК РФ следует, что разумность пределов, являясь оценочной категорией, определяется судом с учетом особенностей конкретного дела. При оценке разумности заявленных расходов суду необходимо учитывать сложность, характер рассматриваемого спора и категорию дела, продолжительность подготовки к рассмотрению дела, объем доказательственной базы по данному делу, количество судебных заседаний, характер и объем помощи, степень участия представителя в разрешении спора.

Исходя из вышеуказанной нормы права, учитывая при этом характер и уровень сложности спора, объем и качество оказанной юридической помощи, количество и продолжительность судебных заседаний, а также установленные в регионе расценки на услуги по представительству в суде, суд присуждает с ответчика в пользу истца понесенные расходы на оплату юридической помощи представителя в сумме 7 000 руб., что, по мнению суда, соответствует принципам разумности. 

Поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» при подаче искового заявления истцы были освобождены от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход местного бюджета подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2600 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, переплаты за площадь лоджии по договору участия в строительстве жилья, штрафа, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Балтийская Жемчужина» в пользу ФИО1 неустойку за несвоевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве жилья в сумме 60 000 руб., компенсацию морального вреда - 10 000 руб., штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя - 20 000 руб., расходы по оплате услуг представителя - 7000 руб., а всего 87 000 (восемьдесят семь тысяч) рублей.

В остальной части исковых требований истцу отказать.

Взыскать с ООО «Балтийская Жемчужина» государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 2600 (две тысячи шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области Г.А. Смыкова 

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2017 года.