Дело № 2-686/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2017 года г.Коряжма 

Коряжемский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего Кузнецовой И.В.,

при секретаре Богатыренко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Коряжма» и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, уточнив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском к администрации МО «Город Коряжма» и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Заявленные требования мотивирует тем, что на основании договора купли-продажи от -.- является собственником железнодорожных путей протяженностью *** метров, адрес (местонахождение) объекта: город Коряжма, 

<

адрес>, частично расположенных на земельном участке с кадастровым №, который -.- без проведения торгов продан муниципальным образованием «Город Коряжма» ответчику ФИО2 как собственнику находящегося на нем здания склада. Поскольку данное сооружение не обладает признаками недвижимого имущества, при отчуждении земельного участка не учтено его преимущественное право покупки, полагает, что оспариваемая сделка заключена ответчиками с нарушением норм действующего законодательства и является недействительной. 

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО3 на заявленных требованиях настаивали.

Представители ответчиков ФИО4 и ФИО5 с иском не согласились, ссылаясь на то, что истец с заявлением о предоставлении земельного участка, необходимого для использования железнодорожных путей, в орган местного самоуправления не обращался, интереса к спорному земельному участку длительное время не проявлял. В настоящее время железнодорожные пути полностью разрушены, возможность их дальнейшего использования по прямому назначению исключена. Представитель муниципального образования также полагает, что смена собственника земельного участка не нарушает права и законные интересы ФИО1, так как он вправе претендовать на установление сервитута, что при наличии зарегистрированного права собственности ФИО2 на здание склада как на объект недвижимости, обсуждение в рамках рассматриваемого дела вопроса об отсутствии у объекта признаков капитального строения, недопустимо. Просят в удовлетворении иска отказать.

Заслушав истца, представителей сторон, специалистов и изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20. настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, установлен статьями 39.14. и 39.20 ЗК РФ. 

Так, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.14. ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20. ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункт 1 статьи 39.1. ЗК РФ).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от -.- является собственником железнодорожного пути протяженностью *** метров, расположенного по адресу: город Коряжма, 

<

адрес>. 

Железнодорожные пути частично проходят по земельному участку с кадастровым № площадью *** квадратных метров, относящемуся к категории земель – земли населенных пунктов.

Земельный участок с кадастровым № сформирован из земель, собственность на которые не разграничена. 

-.- земельный участок приобретен ФИО2 по договору купли-продажи №, заключенному с муниципальным образованием «Город Коряжма» без проведения торгов, с разрешенным использованием - склады. 

Основанием для заключения оспариваемой сделки без проведения торгов послужило то, что на дату подписания договора купли-продажи ФИО2 являлся собственником нежилого здания – склада площадью *** квадратных метра, возведенного им на земельном участке в 2016 году. 

Права собственности ФИО1 на железнодорожные пути и ответчика ФИО2 на здание склада и земельный участок зарегистрированы в установленном порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

Пунктами 3.2. и 3.3. договора купли-продажи земельного участка № от -.- предусмотрено, что покупатель принимает от продавца участок в существующем на момент заключения настоящего договора состоянии. До заключения договора купли-продажи участок не продан, не заложен, в споре и под запретом не состоит, правами третьих лиц не обременен.

Согласно представленному расчету, цена отчуждаемого земельного участка установлена в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Архангельской области от 28 мая 2008 года №-ОЗ (в ред. от 23 декабря 2016 года) «О цене земельных участков, находящихся в государственной собственности, при их продаже без торгов», в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка. 

Оплата по договору в размере *** рубля произведена покупателем -.-, что подтверждается платежным поручением № от -.-. 

Заявляя о недействительности договора купли-продажи, сторона истца исходит из того, что данный договор нарушает права или охраняемые законом интересы ФИО1, который в соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность или получение в аренду, что спорная сделка повлекла для истца неблагоприятные последствия в виде ограничения права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости.

С приведенными доводами недействительности сделки суд согласен. 

Так, в соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). 

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Нормой части 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как уже указано выше, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого земельного участка.

Поскольку на момент заключения ответчиками оспариваемого договора ФИО1 являлся собственником объекта недвижимости – железнодорожных путей, расположенных на отчуждаемом земельном участке, он в соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ имел преимущественное право приобретения земельного участка под железнодорожным полотном и земельного участка, необходимого для его эксплуатации.

Вместе с тем, при отчуждении муниципальным образованием земельного участка такое право истца не учтено, договор купли-продажи № от -.- заключен с нарушением приведенных выше положений, что свидетельствует о его недействительности.

Наличие на земельном участке, находящемся в государственной собственности, железнодорожных путей, принадлежащих истцу, является препятствием для отчуждения данного земельного участка в пользу третьих лиц, а сделка по отчуждению такого земельного участка противоречит требованиям закона, а именно положениям статьи 35 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснением Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Так как земельный участок до отчуждения ФИО2 находился в государственной собственности, в рассматриваемом случае договор купли-продажи заключен с нарушением требований закона, при этом договор посягает на публичные интересы неопределенного круга лиц, а также на права и охраняемые законом интересы истца.

Следовательно, с учетом положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ спорная сделка является ничтожной. 

Кроме того, о ничтожности сделки свидетельствует и то, что здание склада, находящегося в собственности ФИО2, не имеет признаков объекта недвижимости.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, по смыслу статьи 131 ГК РФ, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 настоящего Кодекса, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Из представленных материалов усматривается, что здание склада, об отнесении которого к объектам недвижимости настаивают ответчики, является каркасным сооружением, контейнерного типа, заводского изготовления, с внешними размерами ***.

Согласно техническому отчету ООО «Северпроект» от -.- №, сооружение является стандартным 20-ти футовым грузовым контейнером – единицей транспортного оборудования многократного использования, предназначенной для обеспечения сохранности груза от повреждений в процессе доставки. Контейнер установлен на подготовленную не заглубленную бетонную площадку на естественном основании. Грузовой контейнер, имеющий грузозахватные устройства, как для вилочного погрузчика, так и для любого другого подъемного механизма, установленный на подготовленную площадку, используемый в качестве складского помещения и имеющий возможность в любой момент времени быть перемещенным на другую площадку или транспортное средство, является временным сооружением. В связи с отсутствием прочной связи с землей, возможностью перемещения в пространстве без какого-либо ущерба, данный грузовой контейнер не может быть признан недвижимым имуществом.

Технический отчет ООО «Северпроект» суд признает допустимым доказательством, подтверждающим отсутствие у спорного объекта признаков недвижимости.

Руководитель Котласского межтерриториального отдела – заместитель руководителя инспекции государственного строительного надзора Архангельской области ФИО6, будучи допрошенным в судебном заседании в качестве специалиста, высказал аналогичное мнение. 

Доказательств, опровергающих выводы об отсутствии у спорного сооружения признаков недвижимости, ответчиками не представлено.

Проектная документация, составленная ООО «ГеоНед», таким доказательством не является, поскольку содержащиеся в ней технические характеристики склада, не соответствуют фактическим характеристикам, приведенным в отчете ООО «Северпроект».

Принимая во внимание, что склад ФИО2 не обладает признаками недвижимого имущества, у него отсутствует право приобретения земельного участка, находящегося в государственной собственности, на льготных условиях без проведения торгов, что также свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора.

Довод представителя администрации МО «Город Коряжма» о том, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированном праве ФИО2 на здание склада исключает возможность обсуждения вопроса об отсутствии у объекта признаков капитального строения, является несостоятельным, так как такие сведения не препятствуют суду дать оценку критериям отнесения объекта к недвижимому или движимому имуществу при разрешении заявленных требований.

Также суд отмечает, что по смыслу положений пункта 3 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документацией.

В рассматриваемом случае администрация МО «Город Коряжма» не представила пояснений по поводу необходимости предоставления ФИО2 в собственность на льготных условиях земельного участка площадью *** квадратных метров для эксплуатации здания склада площадью *** квадратных метра. 

То обстоятельство, что изначально ответчику предоставлялся участок в аренду аналогичной площади, не является основанием и подтверждением необходимости использования такого участка для эксплуатации склада.

Ссылка представителей ответчиков на отсутствие регистрации права пользования земельным участком под железнодорожными путями, а также непригодность путей для использования по их прямому назначению, основанием для отказа в удовлетворении требования о признании сделки недействительной не является, поскольку такая регистрация возможна в будущем, в том числе по требованиям органов, контролирующих землепользование, право собственности истца на железнодорожные пути в установленном порядке не прекращено.

Принимая во внимание то, что договор купли-продажи земельного участка от -.- заключен ответчиками с нарушением требований закона, в отсутствие у покупателя права на приобретение земельного участка на льготных условиях без проведения торгов, договор является недействительным в силу ничтожности. 

Разрешая требование о применении последствий недействительной сделки, суд исходит из того, что порочность договора купли-продажи не повлекла возникновения у ФИО2 права собственности на земельный участок, и в данном случае имеются основания для двойной реституции, подразумевающей, возвращение сторонами имущества, полученного по недействительной сделке.

Так как исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, с ответчиков в пользу истца следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей, то есть по *** рублей 50 копеек с каждого. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Коряжма» и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенный -.- между муниципальным образованием «Город Коряжма» и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки и возвратить земельный участок с кадастровым №, площадью *** квадратных метров муниципальному образованию «Город Коряжма».

Прекратить за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым №, адрес (местоположение) объекта: Архангельская область, город Коряжма, улица 

<

адрес>, площадью *** квадратных метров.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Коряжма» за счет средств муниципального бюджета МО «Город Коряжма» в пользу ФИО2 в возврат денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от -.-, *** рубля. 

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Коряжма» за счет средств муниципального бюджета МО «Город Коряжма» и ФИО2 в пользу ФИО1 в возврат расходов по оплате государственной пошлины по *** рублей 50 копеек с каждого. 

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Коряжемский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. В окончательной форме решение составлено 16 октября 2017 года.

Председательствующий И.В.Кузнецова