Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 августа 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-680/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РЕКА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «РЕКА» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в его пользовании на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ.. находится нежилое здание – гостиница, кадастровый номер №, площадью * ***,* кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость данного нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области № 118 от 14.03.2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 г. и составляет 114 670 080 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше объекта, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно отчету ИП ФИО1. № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на 06.06.2011 г., итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составляет 34 678 621 рубль.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости нежилого здания, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате арендной платы в завышенном размере.

При этом, заявление ООО «РЕКА» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта не принято к рассмотрению Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, в связи с истечением пятилетнего срока с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «РЕКА» просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, а также, просила восстановить ООО «РЕКА» процессуальный срок на обращение в суд за защитой нарушенных прав, поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области не проведена.

Представитель административного ответчика - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области и Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не представили.

Представитель заинтересованного лица – ООО «Мегаинвестстрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором заявленные истцом требования поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица - Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении требований отказать. 

Представитель заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО4, согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ООО «Мегаинвестстрой» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.. принадлежит на праве собственности нежилое здание гостиницы, площадью * ***,* кв.м., этажность: №, подземная этажность:№, инвентарный номер №, Литера: №, кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Данный объект поставлен на государственный кадастровый учет - ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области № 118 от 14.03.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 г. и составляет 114 670 080 руб.

На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ.. вышеуказанное нежилое здание передано ООО «Мегаинвестстрой» в пользование ООО «РЕКА» сроком на 10 лет.

В соответствии с протоколом согласования цен к договору аренды от ДД.ММ.ГГ.. стоимость арендной платы определена в размере 60 000 рублей за 1 квартал.

При этом, п. № вышеуказанного договора аренды установлено, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора за 30 календарных дней.

ДД.ММ.ГГ. ООО «Мегаинвестстрой» направило в адрес ООО «РЕКА» уведомление об увеличении арендной платы по договору аренды до 446 000 руб. за один квартал, в связи с внесением изменений в законодательство регламентирующего порядок исчисления налога на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. При этом ставка налога на имущество в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость, на территории Самарской области в 2017 году установлена в размере 1,2%.

После чего, ООО «РЕКА» обратилось к независимому оценщику ИП ФИО1. для определения рыночной стоимости нежилого здания гостиницы.

Согласно отчету ИП ФИО1. № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на 06.06.2011 г., итоговая величина рыночной стоимости объекта с кадастровым номером № составляет 34 678 621 рубль.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков, подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 07.06.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Из ответа секретаря Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. следует, что согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в Комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со ст. 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Ввиду того, что срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № истек 15.04.2017 г., данное заявление не может быть принято к рассмотрению.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пунктах 2 и 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г., что подтверждается соответствующей Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ.. (л.д.№).

Административный истец обратился в суд с исковым заявлением 06.07.2017 г.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО «РЕКА» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки. 

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

В отчете об оценке в соответствии с положениями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорного нежилого здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что нежилое здание гостиницы расположено в Центральном районе г. Тольятти. Год постройки объекта – ДД.ММ.ГГ., здание находится в удовлетворительном состоянии, имеет все коммуникации. Земельный участок, площадью * *** кв.м., на котором расположен объект оценки, находится в собственности ООО «Мегаинвестстрой». Оценщик пришел к выводу, что оцениваемое нежилое здание относится к сегменту рынка свободных (универсальных) помещений, в качестве сегмента рынка земельных участков определен сегмент рынка земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Тольятти.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в г. Тольятти Самарской области. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал базы данных ИС «Волга-Инфо» - «IReal» и «АДОН».

На страницах отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективное использование объекта оценки совпадает с его текущим использованием, в качестве нежилого здания гостиницы.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п. 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

По результатам проведенного анализа, исходя из целей и задач проводимой оценки, оценщиком было принято решение при расчете рыночной стоимости нежилого здания гостиницы применить все три подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Из содержания отчета усматривается, что определение величины рыночной стоимости объекта оценки производилось оценщиком в следующей последовательности: определение величины рыночной стоимости земельного участка, определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом, определение стоимости объекта оценки затратным подходом, определение стоимости объекта оценки доходным подходом, согласование результатов определения стоимости объекта оценки (промежуточных результатов оценки) различными подходами и вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки.

При определении величины рыночной стоимости земельного участка оценщиком применялся сравнительный подход. 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В рамках сравнительного подхода был выбран метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка оценщиком рассматривались цены предложений о продаже земельных участков в г. Тольятти Самарской области. Оценщиком было выбрано 4 объекта-аналога земельных участков, коммерческого назначения, расположенных в Центральном районе г. Тольятти Самарской области и описано правило подбора аналогов. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: качество прав, условия финансирования, вид использования и зонирование, местоположение, физические характеристики, дополнительные улучшения, площадь застройки. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. земельного участка. Стоимость составила от 1 666 руб. до 3 428 руб. за 1 кв.м. земельного участка. Введены корректировки: на торг, на местоположение внутри района, площадь. В результате, рыночная стоимость земельного участка под оцениваемым зданием, площадью * *** кв.м., в рамках метода сравнения продаж составила 1 426 руб. кв./м Расчет приведен в Таблице № на страницах № отчета.

В качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости здания гостиницы в рамках сравнительного подхода оценщиком был выбран метод сравнения продаж. Рассматривались цены предложений о продаже аналогичных помещений в г. Тольятти Самарской области. Из массы предложений о продаже нежилых зданий оценщиком было выбрано 3 объекта-аналога универсального назначения, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти, и описано правило подбора аналогов, что отражено в Таблице № на странице № отчета. Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: время и условия продажи, имущественные права, вид использования, местоположение, площадь, тип объекта, этажность, состояние объекта. Введены корректировки: на торг, на местоположение внутри района и площадь. В итоге рыночная стоимость нежилого здания в рамках метода сравнения продаж с учетом НДС и без стоимости земельного участка составила 15 402,20 руб. кв./м или 37 468 931, 90 рубль за весь объект.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.п.18-20 ФСО N 1).

В рамках затратного подхода оценщиком был выбран метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем). Описание процесса исследования и расчеты приведены на страницах № отчета. В итоге получена рыночная стоимость нежилого здания в рамках затратного подхода с учетом НДС и без стоимости земельного участка в размере 28 458 667,40 рублей. 

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пунктами 15, 16 ФСО №1).

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенных в Центральном районе г. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в Таблице № на страницах № отчета. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв.м., в которые далее внесены поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов, что отражено в Таблице № на страницах № отчета. Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв.м. умножена на площадь оцениваемого объекта. Внесены корректировки: на торг, местоположение внутри района, площадь. В результате расчета арендная плата составила 456 руб. за 1 кв.м. Произведен расчет поправки на недозагрузку, операционные расходы, коэффициент капитализации. Описание процесса исследования и расчеты приведены на страницах № отчета. В итоге рыночная стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила с учетом НДС и без стоимости земельного участка - 37 178 159,20 рублей.

На основании полученных результатов в рамках трех подходов: сравнительного, затратного и доходного, оценщиком определена итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания без стоимости с учетом округления - 34 678 621 рубль. Результаты обобщения приведены в Таблицах № на страницах № отчета. 

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1., все выводы, изложенные в отчете об оценке, полностью подтвердила, пояснив при этом, что кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки, индивидуальные особенности объекта оценки не учитываются, этим и объясняется существенная разница между рыночной и кадастровой стоимостью оцениваемого объекта. 

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована. Пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № 18/17 от 04.05.2017 г., а требования ООО «РЕКА» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 07.06.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «РЕКА» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - гостиницы, площадью * ***,* кв.м., этажность: №, подземная этажность:№, инвентарный номер №, Литера: №, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 34 678 621 рубль.

Датой обращения ООО «РЕКА» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 07.06.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 18.08.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.