БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-60/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 16 мая 2018 г.

Белгородский областной суд в составе:

судьи Борисовой О.В., 

при секретаре Кубаевой И.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика администрации Белгородского района Белгородской области ФИО2, представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО3,

в отсутствие административного истца ФИО4, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, представителя заинтересованного лица администрация Майского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 (далее – административный истец), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3630 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и размещения автозаправочной, расположенного по адресу: 

<

адрес>, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2014.

Административный истец находит кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 

<

данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этого участка.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 ФИО4 представил отчет № 2017.069 от 18.10.2017 года, составленный оценщиком ООО «Бел-Консалтинг» (далее– отчет об оценке № 2017.069), которым определена рыночная стоимость данного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Определением Белгородского областного суда от 20.02.2018 года по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 года, а также с целью проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено М (оценщику ООО «Дивиденд»).

В результате проведенной по делу экспертизы экспертом М составлено заключение № -390 от 18.04.2018, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 г. – 

<

данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, полагал достоверным отчет об оценке № 2017.069.

Представитель административного ответчика администрации Белгородского района Белгородской области, представитель заинтересованного лица Правительства Белгородской области не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта.

Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта. 

Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером №, площадью 3630 кв.м, расположенным по адресу: 

<

адрес>, категории земель: земли населенных пунктов – для строительства и размещения автозаправочной, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.10.2017 № 31/001/303/2017-196.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена постановлением администрации Белгородского района «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Белгородского района» от 10.10.2014 № 130 по состоянию на 01 января 2014 года и составляет 

<

данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от 11.10.2017).

На основании ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.

Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, спорный земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оспариваемая по делу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2014 года, что подтверждается вышеназванным постановлением администрации Белгородского района Белгородской области от 10.10.2014 № 130. 

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 в материалы дела представлены два доказательства: отчет об оценке № 2017.069 и заключение эксперта М № -390 от 18.04.2018. 

Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 г. составляет 

<

данные изъяты> руб.

В данном заключении экспертом также сделаны выводы о том, что оценщиком при подготовке отчета об оценке № 2017.069 от 18.10.2017 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости. 

Заключение эксперта № -390 от 18.04.2018 подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, основано на методологии федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется. 

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет об оценке №2017.069 не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств. 

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ. 

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации. 

Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний. 

Согласно заключению эксперта М., информация о предложениях земельных участков, использованная оценщиком при составлении отчета об оценке № 2017.069 от 18.10.2017 в разделе, касающемся анализа рынка, не обеспечена свободным доступом и не подтверждена копиями соответствующих материалов в нарушение п. 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299. Указанные выводы не опровергнуты по существу административным истцом, который не согласился с выводами эксперта о необходимости подтверждения со стороны оценщика использованной информации. Однако, правильность выводов эксперта подтверждена содержанием вышеуказанного п. 11 ФСО № 3, а также п. 5 ФСО № 3. 

Оспаривая выводы эксперта о том, что значение площади одного объекта аналогов, использованного оценщиком, опровергается сведениями о данном объекте, полученными из публичной кадастровой карты, - представитель административного истца указал на обновление сведений в ЕГРН о данном объекте после даты оценки. Однако, неизвестно какие сведения были обновлены в ЕГРН, что не исключает неопределенность в вопросе о значении площади использованного оценщиком объекта-аналога. Кроме того, оценщик не привел ссылку на источник получения информации о кадастровом номере объекта, что также является нарушением п.п. 5, 11, ФСО № 3. 

Вышеописанные нарушения отчета об оценке № 2017.069 от 18.10.2017 свидетельствуют о недостоверности данного отчета как доказательства, учитывая, что анализ рынка является обязательной стадией оценки рыночной стоимости согласно п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, соответственно, недостоверность проведенного оценщиком анализа рынка свидетельствует о выпадении из отчета об оценки названной обязательной стадии. 

Являются несостоятельными доводы стороны административного истца о том, что в отношении двух использованных экспертом объектов-аналогов невозможно однозначно установить их местонахождение вследствие упоминания в адресе одновременно и города Белгорода, и Т (населенного пункта в Белгородском районе). В данном случае следует исходить из конечной более мелкой территориальной единицы – село Т, которое находится в Белгородском районе, а слово «Белгород» в данном случае показывает близость объектов к городу Белгороду, чем и объясняется упоминание названного города в адресе местонахождения объектов. Из содержания предложений о продаже указанных двух объектов-аналогов очевидно следует, что объекты расположены в Белгородском районе: аналог № 1 – в ТТ, а аналог № 3- на трассе «Т-С», поскольку в Белгородской области наименование территориальной единицы «Т» имеется только в Белгородском районе и отсутствует в городе Белгороде (согласно «ОК 033-2013. Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований» (Том 1. Центральный федеральный округ), утвержденному Приказом Росстандарта от 14.06.2013 N 159-ст). Суд полагает, что выбранные экспертом для исследования объекты-аналоги, находящиеся в селе Т Белгородского района, более сопоставимы с оцениваемым участком (с кадастровым номером №) по местоположению, поскольку в отличие от аналогов, подобранных оценщиком, наиболее приближены к 

<

адрес>.

Сторона административного истца предоставила суду ряд объявлений о продаже земельных участков, ссылаясь на необоснованный отказ эксперта от использования их при проведении экспертизы. Однако, эксперту данные объявления не были предоставлены для проведения экспертизы, ввиду чего указанные объявления обоснованно не подвергались анализу со стороны эксперта. Утверждения административного истца об обязательности использования предоставленных им после проведения экспертизы объявлений о продаже, а также о необходимости расчета коэффициента вариации, применения корректировки на местоположение, - являются субъективным мнением стороны по делу, которое на правильность выводов эксперта не влияет. 

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом не указано назначение выбранных для оценки объектов-аналогов, - опровергаются содержанием заключения эксперта (страницы 9-12 заключения). Эксперт выбрал объекты-аналоги коммерческого назначения. При этом, оценщик в отчете № 2017.069 от 18.10.2017, достоверность которого доказывала сторона административного истца, также пришел к выводу на странице 23 названного отчета, что оцениваемый земельный участок (то есть участок с кадастровым номером №) имеет коммерческое назначение. 

Иные доводы стороны административного истца в опровержение заключения эксперта, являются формальными, поскольку не подкреплены какими-либо ссылками на положения законодательства, которому противоречили бы выводы эксперта. 

Таким образом, все высказанные стороной административного истца сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения. Ходатайство стороны административного истца о назначении повторной экспертизы отклонено судом протокольным определением от 16.05.2018 ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований. 

Заключение эксперта содержит существенную и достаточную для исследования информацию. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка исходить из определенной в заключении эксперта М. рыночной стоимости. 

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В связи с чем, резолютивная часть решения суда должна содержать дату подачи административным истцом настоящего административного иска– 14.12.2017 (дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, что подтверждается решением комиссии от 26.12.2017 № 223). 

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - 

<

данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2014.

Датой подачи заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 14.12.2017.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 21.05.2018.