Гражданское дело

№ 2-500/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Ленинск-Кузнецкий Кемеровской области 03 марта 2017 года

Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Орловой Н.В.

при секретаре Карабаевой Ж.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Полысаевского городского округа о прекращении права собственности, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Полысаевского городского округа, в котором просит признать часть здания, расположенную по адресу: ххх и часть здания, расположенную по адресу: ххх трехэтажным нежилым зданием, расположенным по адресу: ххх сохранить в реконструированном состоянии трехэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: ххх прекратив право собственности на часть здания, расположенную по адресу: ххх и на часть здания, расположенную по адресу: ххх, признать за ней право собственности на реконструированное трехэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: ххх

Обращение в суд мотивировано следующим. 

Истица является собственником части здания, расположенного по адресу: ххх, и части здания, расположенного по адресу: ххх. Земельный участок по адресу: 

<

адрес> 

<

номер>, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости является также собственностью истицы. Согласно техническому паспорту от 

<

дата> две вышеуказанные части здания представляют собой единое здание. Согласно справке от 

<

дата> 

<

номер> Управления архитектуры и градостроительства Полысаевского городского округа части здания, принадлежащие на праве собственности ФИО1, в случае признания их единым нежилым зданием могут иметь следующий адрес: Российская Федерация, Кемеровская область, Полысаевский городской округ, 

<

адрес>. 

<

дата> между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Полысаево (КУМИ г. Полысаево) был заключен договор аренды земельного участка площадью 1400 кв. м, расположенного по адресу: ххх для реконструкции нежилого здания сервисного обслуживания автотранспортных средств и гаража, поскольку истица планировала пристроить помещения к принадлежащему ей на праве собственности нежилому зданию. Срок договора аренды данного участка до 

<

дата>, затем договор перезаключен не был и истица в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 621 ГК РФ считает его возобновленным на прежних условиях, поскольку полагает, возражений со стороны арендодателя КУМИ г. Полысаево не было и она продолжает пользоваться земельным участком по настоящее время, внося арендную плату согласно условиям договора аренды от 

<

дата> Указала, что в ххх г. она за счет собственных средств произведена реконструкция нежилого здания, которая выразилась в пристройке помещений к зданию, устройстве межэтажного перекрытия, возведении третьего этажа. При этом указала, что разрешение на строительство (реконструкцию) данного объекта в установленном градостроительным законодательством порядке ею получено не было. Согласно отказу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного заместителем главы Полысаевского городского округа по ЖКХ и строительству, ей отказано в выдаче разрешения на ввод эксплуатацию нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с отсутствием документов (п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ), а именно в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию. Согласно техническому заключению от 

<

дата>, выполненному по объекту: трехэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в результате инженерно-технического обследования строительных конструкций объекта выявлено, что техническое состояние строительных конструкций расценивается как работоспособное, исправное и соответствует требованиям законодательства. Нежилое трехэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, после завершения отделочных работ можно и далее эксплуатировать по его назначению без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы жизни и здоровью граждан. Несмотря на то, что реконструированный объект соответствует требованиям законодательства, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, истица не имеет возможности зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке ввиду отсутствия документа, необходимого для регистрации права собственности – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в результате чего вынуждена обратиться в суд о признании права собственности на объект в реконструированном состоянии. 

Истица в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежаще, ее интересы в суде представляла ФИО2, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая исковые требования уточнила и просит прекратить право собственности истицы на часть здания, расположенную по адресу: ххх, и на часть здания, расположенную по адресу: ххх, признать за ФИО1 право собственности на реконструированное трехэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: ххх. Представитель истца иск с учетом уточнения поддержала, основываясь на доводах и обстоятельствах, изложенных в иске, дополнила, что часть здания, принадлежащая истице по договору купли-продажи от 

<

дата>, имевшая адрес по данному договору: 

<

адрес>, подвергалась переадресации, в установленном порядке ей присвоен адрес: ххх, в ЕГРП внесены соответствующие изменения, в свидетельстве о праве на недвижимое имущество истицы, представленное в дело, это усматривается.

Представитель ответчика – Администрации Полысаевского городского округа Бредихина М.Ю., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив, что истцом была произведена реконструкция объекта недвижимого имущества при отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствии проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции, а потому данная постройка самовольная, ввиду того, что был нарушен порядок признать иск ответчик не может.

Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации Полысаевского городского округа в суд не явился, о причинах неявки не сообщал, извещался.

Суд, принимая во внимание объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, являются реконструкцией.

В соответствии с ч.1 ст.51 ГрадК РФ застройщик имеет право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч.4 ст.5 ГрадК РФ).

Согласно п.2 ч.1 ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со ст.41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права. В случае осуществления указанными лицами самовольного строительства судом должно устанавливаться наличие (отсутствие) тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником участка, т.е. отсутствие нарушаемых постройкой прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.

Исходя из ст.2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу ст.222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Анализ содержания ст.222 ГК РФ в совокупности с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

С учетом разъяснений, изложенных в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции ВС РФ, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Частью 2,4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч.2 ст.56 ГПК РФ.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истица является собственником земельного участка площадью ххх, что подтверждается следующими доказательствами:

- согласно копии договора купли-продажи земельного участка ххх заключенного между КУМИ г. Полысаево (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец передал в собственность покупателю, земельный участок из земель населенных пунктов г. Полысаево под сервисное обслуживание автотранспортных средств и гараж, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, при этом из п. 1.2 договора следует, что на участке имелись объекты недвижимого имущества часть здания – свидетельство о госрегистрации от ххх. и часть здания - свидетельство о госрегистрации от ххх. (л.д.13, 16-акт приемки-передачи от ххх л.д.31-свидетельство государственной регистрации ххх.);

- копия кадастрового паспорта земельного участка от ххх., согласно которому земельному участку по адресу: ххх присвоен кадастровый ххх, указано разрешенное использование: сервисное обслуживание автотранспортных средств и гараж (л.д.14).

На данном земельном участке располагались нежилые помещения по адресу: ххх, находящиеся в собственности истицы.

Кроме того судом установлено, что истицей был заключен договор аренды земельного участка для проведения реконструкции в отношении вышеуказанных объектов, поскольку планировалась пристройка к ним иных помещений. Данное обстоятельство подтверждено следующим:

- копией договора аренды земельного участка от 

<

дата>, заключенного между ФИО1 (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Полысаево (арендодатель), согласно которому арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов г. Полысаево, с кадастровым номером ххх, расположенный по адресу: ххх, для использования реконструкцию нежилого здания сервисного обслуживания автотранспортных средств и гараж, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком действия до ххх 

- в соответствии с дополнительным соглашением от ххх к вышеуказанному договору был изменен п. 1.1 договора аренды в части кадастрового номера земельного участка с ххх (л.д.19);

- копией кадастрового паспорта земельного участка от ххх, согласно которому земельному участку по адресу: ххх присвоен кадастровый 

<

номер> (л.д.20), указано разрешенное использование: под реконструкцию нежилого здания сервисного обслуживания автотранспортных средств и гаража.

В материалах дела представлены доказательства обоснованности исковых требований в части того, что объекты недвижимости - нежилые помещения, расположенные по адресу: ххх принадлежат истице:

- согласно свидетельству о государственной регистрации права за ФИО1 зарегистрировано право собственности на часть здания, назначение – нежилое, общей площадью ххх

- согласно свидетельству о государственной регистрации права за ФИО1 зарегистрировано право собственности на часть здания, назначение – нежилое, общей площадью ххх

Сторонами не оспаривается и из материалов следует, что принадлежащие по документам истице объекты недвижимого имущества подвергались реконструкции, в результате чего изменились их характеристики, в том числе к двум частям единого здания (4 и 6 на поэтажном плане), которые представляют собой единое целое здание пристроены помещения (5 и 9 на поэтажном плане), за счет устройства межэтажного перекрытия образована часть помещений 2 этажа, возведен 3 этаж, общая площадью объекта составила 1619,5 кв.м (л.д.34-39).

Факт самовольной реконструкции объектов недвижимого имущества подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами: технической документацией по состоянию на 28.10.2016г., техническим заключением по факту выполненной реконструкции МБУ «Градостроительный кадастровый центр», имеющим право на производство данных работ согласно свидетельству о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № ххх без ограничения срока его действия.

Согласно ч.1 ст.3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В силу ст.7 указанного Закона к уникальным характеристикам объекта недвижимого имущества отнесены в том числе вид объекта (здание, помещение и т.д.), этажность, площадь.

Согласно ч.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Фактически же объекты недвижимого имущества с характеристиками, отраженными в свидетельствах о регистрации права собственности более не существуют в силу реконструкции, что влечет прекращение права собственности истицы на такие объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем истицей представлены не оспоренные стороной ответчика доказательства, которые в своей совокупности позволили суду полагать, что данный объект недвижимости после его реконструкции может быть использован по прямому назначению без угрозы для жизни или здоровья граждан и сохранение его в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. В материалах дела имеется техническое заключение МБУ «Градостроительный кадастровый центр» на нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, согласно которому техническое состояние строительных конструкций расценивается как работоспособное, исправное и соответствует требованиям СНиП 2.08.02-89*, 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», СанПиН 2.1.2 1002-00 «Общественные здания и сооружения», ДБН В 2.2-9-997 «»Санитарно-гигиенические требования и инженерное оборудование зданий»; СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»; НПБ 105-03 «Определение категории помещений»; НПБ 244-97 «Материалы строительные»; ГОСТ 30494-96 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», нежилое трехэтажное здание после завершения отделочных работ можно и далее эксплуатировать по его назначению без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы жизни и здоровья граждан (л.д.40-41).

Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства Администрации Полысаевского городского округа от ххх возникшему объекту недвижимости может быть присвоен адрес: 

<

адрес> (л.д.18).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно ст. 219 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Истец по вышеуказанным причинам не обладает в полном объеме документами, указанными в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации права собственности на реконструированное здание.

В соответствии со ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В настоящее время истица желает зарегистрировать свое право собственности на находящийся в ее фактическом владении и пользовании объект недвижимости, подвергнувшийся реконструкции, при этом в целом ее права на данное имущество не оспариваются, материально-правовых претензий относительно данного имущества и споров нет, однако в силу того, что наименование объекта, этажность и его площадь более не соответствует правоустанавливающему документу на него, то суд считает, что обращение в суд с вышеуказанными исковыми требованиями является правильно избранным способом защиты права.

На основании изложенного, суд считает, что реконструированный объект не нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц, самовольная постройка расположена на земельном участке, находящемся в законном владении и пользовании истца, при этом его эксплуатация не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает законных интересов других лиц, и соответствует цели использования земельного участка, а потому возможно вынести решение об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Полысаевского городского округа о прекращении права собственности, признании права собственности удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО1 на часть здания, расположенную по адресу: ххх. м, зарегистрированное в ЕГРП за ххх

Прекратить право собственности ФИО1 на часть здания, расположенную по адресу: ххх, зарегистрированное в ЕГРП за ххх 

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества: назначение: нежилое, тип объекта: здание, наименование объекта: нежилое здание, общей площадью 1619,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07.03.2017 года.

Судья: подпись

Копия верна.

Судья: Н.В. Орлова

Подлинник документа находится в материалах гражданского дела № 2-500/2017 в Ленинск-Кузнецком городском суде Кемеровской области.