дело 3а-481/2025 

УИД 26OS0000-04-2025-000394-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н., 

представителя административного истца – ФИО7, представителей заинтересованных лиц администрации г.Ставрополя ФИО3, ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, просил установить по состоянию на 01.01.2023 кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 955,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торговое, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 30 603 000 рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Таис» от 17.04.2025 № 429/К-2024.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость здания установлена приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 в размере 54 627 370,91 рублей по состоянию на 01.01.2023, которая значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта. 

Административный истец, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал уточненные требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы. 

Представители заинтересованных лиц просили отказать в удовлетворении требований, поддержали доводы письменных возражений администрации г.Ставрополя на заключение судебной экспертизы, которое просили признать недопустимым доказательством. 

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО5, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 названного Постановления в силу абзаца 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в Комиссии и в суде.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 1 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в Комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в Комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Материалами дела подтверждается, что административный истец – ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, площадью 955,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торговое, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.07.2025 № КУВИ-001/2025-135673477, запись регистрации № №-26/139/2021-30 от 02.12.2021 (т. 1 л.д.132-138).

23.04.2024 административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края с заявлением о пересмотре результатов кадастровой оценки нежилого здания с кадастровым номером №.

По результатам рассмотрения заявления ФИО1, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 21.05.2024 № 7 определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете оценщика – 33 112 000 рублей. Определенная решением Комиссии кадастровая стоимость данного здания внесена в ЕГРН.

Решением Ставропольского краевого суда от 20.11.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11.03.2025 исключена из ЕГРН установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края запись о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере 33 112 000 рублей.

Восстановлены в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2023 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 54 627 370,94 рублей. 

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.09.2025 № КУВИ-001/2025-175103528 подтверждается, что восстановлены в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2023 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 54 627 370,94 рублей.

В подтверждении рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Таис» от 17.04.2025 № 429/К-2024, согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № установлена в размере 30 603 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 (т. 1 л.д. 17-104).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» ФИО5 от 02.09.2025 № 45-Э/07/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 29 132 000 рублей (т. 2 л.д. 9-151). 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое Агентство «Аргумент» от 02.09.2025 № 45-Э/07/2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 25.08.2025, дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – объект недвижимости коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческого назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены выводы о рынке недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт применил сравнительный (60%) и доходный подходы (40%). Затратный подход экспертом не применялся. 

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Обоснование применения определенных подходов и корректировок, как и отказ от применения иных подходов и корректировок при оценке объекта исследования экспертом в заключении изложено. 

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 поддержал выводы экспертного заключения, на замечания в возражениях и заданные вопросы дал пояснения аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, в которых привел полное, мотивированное обоснование к расчету.

Доводы представителя администрации г.Ставрополя о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на ошибочных предположениях. 

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, также опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, основанного на результатах судебной экспертизы. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимого имущества. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в абзаце 5 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости 23.04.2024, приложив к заявлению отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Таис» № 429/К-2024 от 03.05.2024.

Таким образом, датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать дату обращения в Комиссию, то есть – 23.04.2024.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости в размере 29 132 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 23 апреля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 22.09.2025. 

Судья Ситькова О.Н.