УИД 03RS0003-01-2024-001131-92

Дело № 2-3365/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2024 года г. Уфа

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан 

в составе председательствующего судьи Мухиной Т.А.,

при секретаре Кузнецовой В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ), в котором просят урегулировать разногласия, возникшие при заключении между истцами и ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: г. Уфа, Калининский район, 

<

адрес>, рядом с домом №, путем указания в приложениях к договору и соглашениях (расчетах годовой арендной платы) ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

В обоснование требований истцы указали, что являются собственниками зданий и помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу г. Уфа, 

<

адрес>. Намереваясь приобрести в аренду указанный земельный участок под производственную базу, заявители обратились в Министерство земельных и имущественных отношений РБ с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду. В ответ на указанное заявление МЗИО РБ подготовило проект договора аренды земельного участка и три дополнительных соглашения к нему, в которых арендная плата за земельный участок рассчитывается исходя из ставки арендной платы, равной 3,93 % от его кадастровой стоимости. Истцы считают, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 02:55:020309:4 (совместно с находящимся на нем зданием) расположен на территории общего пользования в границах красных линий, установленных в составе проекта планировки Лихачевской промзоны с прилегающими к ней территориями в Октябрьском, Калининском и Орджоникидзевском районах ГО г. Уфа РБ, утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ, ставка арендной платы не должна превышать 1,5 % от его кадастровой стоимости. Не согласившись с расчётами арендной платы, указанными в проекте договора и дополнительных соглашений к нему, ДД.ММ.ГГГГ истцы направили заявления о несогласии с предложенными договором и дополнительными соглашениями с приложением протоколов разногласий. На заявления последовали ответы МЗИО от ДД.ММ.ГГГГ, которыми в подписании протоколов разногласий было отказано. Истцы считают, что отказ Министерства земельных и имущественных отношений РБ по согласованию протоколов разногласий незаконен, нарушает их права.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в материалах дела имеется ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств в адрес суда не направлял, ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие сторон.

Исследовав в судебном заседании материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно общим принципам гражданского законодательства дополнительное соглашение к договору является его неотъемлемой частью. 

Согласно п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

В силу ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации определено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В данном случае спорным является вопрос ставки арендной платы за участок.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с ДД.ММ.ГГГГ) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы установлен Постановлением Правительства Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ № "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан и земли, государственная собственность на которые не разграничена».

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением №.

Постановлением №, вступившим в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом №, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением №.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, указал, что данные положения (принцип №) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением №, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № (действующим с ДД.ММ.ГГГГ), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе №, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Наличие в отношении спорного земельного участка установленных красных линий является препятствием для приобретения права собственности на него, следовательно, он является ограниченным в обороте, а отказ незаконным и необоснованным.

Договор аренды будет заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу пункта 5 статьи 39.16 ЗК РФ ограничен в обороте.

Согласно письму Главархитектуры Администрации ГО г. Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ №/ПР, красные линии, проходящие по участку, установлены на основании проекта планировки Лихачевской промзоны с прилегающими к ней территориями в Октябрьском, Калининском и Орджоникидзевском районах ГО г. Уфа РБ, утверждённым постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ

В настоящий момент эти линии сохранились, они являются действующими, не оспорены и не отменены.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 ГрК РФ).

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 41 кодекса).

Отношения, возникающие при подготовке и принятии проекта планировки и межевания территории, направлены на регулирование общественных отношений, так как градостроительная деятельность имеет целью обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения, устойчивое развитие территорий и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области, что отражено в положениях статей 42 - 46 ГрК РФ, регламентирующих вопросы подготовки и утверждения документации по планировке территории.

Проект планировки и проект межевания территории затрагивают интересы неопределенного круга лиц, поскольку распространяют свое действие не на индивидуально-определенные субъекты, а на круг лиц, объединенных общим признаком (в частности, граждан, проживающих на определенной территории), касаются соответствующего круга государственных органов, организаций, учреждений, должностных лиц, в связи с чем отвечают признакам нормативного правового акта.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 вышеназванного кодекса осуществляется при подготовке проекта планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 этого же кодекса на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 данной статьи.

В соответствии с пунктами 11, 12 статьи 1 ГрК РФ красными линиями являются линии, которые обозначают границы территорий общего пользования, то есть территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).

Данный запрет в отношении приватизации территорий общего пользования закреплен также в пункте 8 статьи 27 ЗК РФ, согласно которой запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ20-40-К1).

По смыслу правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-2697, а также п. 18, 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №, установление в документации по планировке территории красных линий исключает приватизацию земельного участка, находящегося полностью или частично в границах красных линий.

Суд полагает, что поскольку проект планировки, в составе которого разработаны и утверждены красные линии, проходящие через спорный земельный участок, не оспорен в установленном порядке, не отменен и является действующим, то истцы лишены права на приобретение участка в собственность.

Данное обстоятельство подтверждено ответом на судебный запрос из Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 02:55:020309:4 расположен на территории общего пользования в границах красных линий, установленных в составе проекта планировки Лихачевской промзоны с прилегающими к ней территориями в Октябрьском, Калининском и Орджоникидзевском районах ГО г. Уфа РБ, утверждённым постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного суд считает доказанным факт ограничения оборота спорного земельного участка, из чего делает вывод об обоснованности применения ставки арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости участка, и приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: г. Уфа, Калининский район, 

<

адрес>, рядом с домом №, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО1, указав в приложении к договору (расчету годовой арендной платы) ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: г. Уфа, Калининский район, 

<

адрес>, рядом с домом №, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО2, указав в приложении к соглашению (расчету годовой арендной платы) ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: г. Уфа, Калининский район, 

<

адрес>, рядом с домом №, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО3, указав в приложении к соглашению (расчету годовой арендной платы) ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020309:4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, адрес: г. Уфа, Калининский район, 

<

адрес>, рядом с домом №, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО4, указав в приложении к соглашению (расчету годовой арендной платы) ставку арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий: Т.А. Мухина