КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-209/2021

УИД 39ОS0000-01-2021-000241-58

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

26 октября 2021 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А. 

при секретаре - Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Версия-Калининград» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Версия-Калининград» обратилось в суд 30 июля 2021 года с административным иском об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 1080 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее строение и его обслуживание, местоположение: 

<

адрес>.

В обоснование требований административный истец сослался на то, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве аренды на основании заключенного срок с 20 сентября 2016 года по 19 сентября 2065 года договора от 29 сентября 2016 года аренды земельного участка и соглашения от 22 июля 2020 года об уступке прав по договору аренды, которое зарегистрировано в установленном порядке 11 августа 2020 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 276 555 руб., соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 февраля 2020 года.

По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 5 марта 2021 года № 17/02-2021К оценщика ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» ФИО2 составляет на ту же дату 2 482 000 руб., что свидетельствует о нарушении права административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере.

Определением от 26 августа 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования «Пионерский городской округ».

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО4 административные исковые требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Управление Росреестра по Калининградской области подало посредством ГАС «Правосудие» отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие возражений против установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости, определение размера которой оставляет на усмотрение суда.

Администрация муниципального образования «Пионерский городской округ» посредством ГАС «Правосудие» подала отзыв на административное исковое заявление, в котором просит в административном иске отказать, полагая представленный ООО «Версия-Калининград» отчет об оценке не соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки с учетом некорректного, по мнению окружной администрации, выбора оценщиком объектов-аналогов.

В дополнительном отзыве на административное исковое заявление администрация городского округа указала на отсутствие намерения заявлять ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей административного истца и допрошенной в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит ООО «Версия-Калининград» на праве долгосрочной аренды с 11 августа 2020 года (л.д. 9-16).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 276 555 руб. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 5 февраля 2020 года (л.д. 8).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем существенное несоответствие между кадастровой стоимостью указанного земельного участка и его рыночной стоимостью влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Таким образом, ООО «Версия-Калининград» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В обоснование требований ООО «Версия-Калининград» представило отчёт от 5 марта 2021 года № 17/02-2021К о рыночной стоимости участка на ту же дату - 2 482 000 руб., составленный оценщиком ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» ФИО3 (л.д. 93-188).

Указанная рыночная стоимость определена оценщиком сравнительным методом с использованием ценовой информации в отношении четырех земельных участков из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство или размещение АЗС или для стоянок автомобильного транспорта, расположенных в г.Балтийске, пос.Лесное Гурьевского района, пос.Аральское Зеленоградского района и в районе ул.Железнодорожной в г.Калининграде.

Оценщиком проведены корректировки на торг в отношении всех объектов-аналогов (с учетом среднего значения скидки на торг для участков под объекты придорожного сервиса в размере 11,8% согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018 года под редакцией ФИО5), корректировка на площадь в отношении объектов-аналогов №№ 2, 3 исходя из значений корректировок по фактору масштаба в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 года под редакцией ФИО5), на местоположение в пределах области с учетом расположения трех объектов-аналогов в иных типовых зонах по сравнению с оцениваемым участком, при этом размер корректировочных коэффициентов также применен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 года под редакцией ФИО5).

Применение корректировок и их размер, равно как и отказ от проведения иных корректировок мотивированы оценщиком.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Ссылки администрации муниципального образования «Пионерский городской округ» на некорректность отбора оценщиком объектов-аналогов №№ 3, 4 по критерию удаленности от подъездных путей и в целом ввиду несопоставимости по местоположению не свидетельствуют сами по себе о несоответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки при том, что оцениваемый объект, расположенный в г.Пионерский, и объект-аналог № 4, расположенный в г.Балтийске, правомерно отнесены к одной типовой зоне (райцентр с развитой промышленностью), вследствие чего корректировка на местоположение в отношении объекта-аналога № 4 обоснованно не проводилась, а в отношении всех иных объектов-аналогов проведена корректировка.

Указание в отзыве окружной администрации на то, что в отличие от оцениваемого земельного участка, на объектах-аналогах отсутствуют централизованные сети, также не свидетельствует об искажении результатов оценки, поскольку оценщиком учтена размещенная в предложениях о продаже участков информация о наличии возможности подключениям к коммуникациям в отношении объектов-аналогов №№ 1,4, а также отсутствие какой-либо информации о возможности технологического присоединения с коммуникациям на объектах-аналогах №№ 2,3, в связи с чем не возникли достаточные основания для проведения понижающей корректировки в отношении объектов-аналогов №№ 2, 3.

В судебном заседании оценщик ФИО6 дополнительно пояснила, что по данным публичной кадастровой карты на всех объектах-аналогах отсутствуют элементы благоустройства в отличие от оцениваемого участка, однако согласно ФСО № 7 определение рыночной стоимости земельного участка производится без учета его обременений и улучшений, в связи с чем оценщик не усмотрел оснований для применения понижающих поправок в отношении объектов-аналогов №№ 1-4 по критерию наличия улучшений.

В тексте отчета об оценки отмечено и оценщиком ФИО6 в судебном заседании обращено внимание на то, что по сведениям публичной кадастровой карты к объектам-аналогам имеются хорошие подъездные пути, в связи с чем по критерию транспортной доступности оцениваемый участок и объекты-аналоги сопоставимы.

Доводы администрации о том, что оценщик не учел существенное превышение кадастровой стоимости объекта-аналога № 4 по отношению к использованной в расчетах оценщика стоимости, не могут повлечь за собой признания отчета об оценке недопустимым доказательством при том, что оценщик обоснованно использовал в ходе оценки ценовую информацию, содержащуюся в объявлении о продаже объекта-аналога № 4, а не его установленную кадастровую стоимость, которая может не совпадать с рыночной стоимостью.

Суд также отмечает, что оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков и обладает правом осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации, ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В ходе производства по административному делу судом неоднократно было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу, в том числе в определении от 2 августа 2021 года о принятии административного искового заявления к производству суда, в адресованном администрации муниципального образования судебном извещении от 27 августа 2021 года, право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у административных ответчиков и заинтересованного лица доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.

Однако административные ответчики не реализовали такое право, фактически не возражая против пересмотра рыночной стоимости участка, а администрация городского округа, возражая против административного иска, в установленном процессуальным законом порядке не поставила под сомнение достоверность упомянутого отчета об оценке и не указала обстоятельств, которые действительно могут свидетельствовать о неясности, противоречивости или необоснованности отчета об оценке.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства существенного, более чем в 2,5 раза, превышения установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости, не опровергнуты и свидетельствуют о нарушении прав административного истца на взимание арендной платы в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Версия-Калининград», поданное в суд 30 июля 2021 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1080 кв.м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее строение и его обслуживание, местоположение: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 2 482 000 руб. 

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости объекта.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова