Дело № ххх

67RS0№ ххх-28

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 22 декабря 2023 г.

Сафоновский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Павловой О.О., при секретарях поочередно: ФИО1, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> о возмещении стоимости неотделимых улучшений,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО4, обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> о возмещении стоимости неотделимых улучшений, в обоснование которого указала, что между АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> и ФИО5 был заключен договор найма служебного жилого помещения № ххх от дд.мм.гггг на основании решения комиссии по жилищным вопросам АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> № ххх от 29.04.2019г. Спорная квартира находится в муниципальной собственности, состоит из одной комнаты общей площадью 33.1 кв. м, расположена по адресу: 

<

адрес>. В переданной квартире по договору социального найма отсутствовала сантехника, газовое оборудование подлежало замене в связи с изношенностью и опасностью дальнейшей эксплуатации, отсутствовала межкомнатная дверь в жилую комнату, стены были не оклеены обоями, потолки не имели отделки, на полах не имелось цементной стяжки, а также требовались электротехнические работы в связи с отсутствием розеток и неисправностью электрощитка, то есть требовались определенные работы для приведения данного жилого помещения в надлежащее состояние, позволяющее нанимателю пользоваться квартирой. О необходимости данных работ наймодатель был осведомлен и не возражал против проведения их нанимателем за свой счет. Из локального сметного расчета № ххх следует, что отделочные работы и строительно-ремонтные работы в спорном жилом помещении были проведены ФИО5 Стоимость улучшений составила 598466,56 руб. Действия ФИО5 по приведению квартиры в надлежащее состояние носили вынужденный характер и были обусловлены неисполнением АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> своей обязанности по предоставлению нанимателю для проживания жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам. дд.мм.гггг ФИО5 скончался. Наследниками являются члены его семьи – супруга ФИО3 и несовершеннолетняя дочь ФИО4 Истец дд.мм.гггг обратился с досудебной претензией в адрес главы АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> с просьбой о возмещении расходов, однако в удовлетворении претензии было отказано. В связи с чем, истец просит суд взыскать с АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> в пользу ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери ФИО4: 598 466,56 руб. в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений; 9184,67 руб. – в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины; 70000 руб. – расходы на оказание правовой помощи представителя. 

Определением суда от дд.мм.гггг к участию в деле в порядке ч.3 ст.37 ГПК РФ привлечена несовершеннолетняя ФИО4

В уточненном исковом заявлении, принятом к производству суда протокольным определением от дд.мм.гггг, в качестве второго истца указана ФИО4, достигшая совершеннолетия. 

В судебном заседании истец ФИО3, представитель истца – адвокат Мамедова С.Р. исковые требования поддержали в полном объеме.

ФИО4 в процесс не явилась, ее интересы в судебном заседании по доверенности представляла ФИО3

Представитель ответчика АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения требований, пояснив при этом, что с претензиями по поводу качества предоставленного по договору найма служебного жилья ФИО5 в администрацию муниципального образования не обращался. 

Заслушав стороны, свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Вышеуказанным положениям Гражданского кодекса Российской Федерации корреспондируют положения статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. 

К пользованию служебными жилыми помещениями по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами (ч.5 ст. 100 ЖК РФ).

В силу ч.3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Вместе с тем, согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1).

По смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. (п. 3 ст. 623 ГК РФ)

Судом установлено, что дд.мм.гггг между АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> и ФИО5 на основании решения комиссии по жилищным вопросам АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> № ххх от 29.04.2019г. был заключен договор найма служебного жилого помещения № ххх от дд.мм.гггг. 

Указанная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, находится в муниципальной собственности, состоит из одной комнаты, имеет общую площадь 33.1 кв. м.

Из искового заявления и пояснений истицы в судебном заседании следует, что в переданной квартире по договору социального найма отсутствовала сантехника, газовое оборудование подлежало замене в связи с изношенностью и опасностью дальнейшей эксплуатации, отсутствовала межкомнатная дверь в жилую комнату, стены были не оклеены обоями, потолки не имели отделки, на полах не имелось цементной стяжки, а также требовались электротехнические работы в связи с отсутствием розеток и неисправностью электрощитка, то есть требовались определенные работы для приведения данного жилого помещения в надлежащее состояние, позволяющее нанимателю пользоваться квартирой. 

Истица утверждает, что о необходимости проведения ремонтных работ в квартире наймодатель был осведомлен и не возражал против проведения их нанимателем за свой счет. Согласно локального сметного расчета, стоимость проведенных отделочных и строительно-ремонтных работ в спорном жилом помещении составила 598466,56 руб. 

По мнению истцов действия ФИО5 по приведению квартиры в надлежащее состояние носили вынужденный характер и были обусловлены неисполнением АМО «

<

адрес>» 

<

адрес> своей обязанности по предоставлению нанимателю для проживания жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам. 

дд.мм.гггг ФИО5 скоропостижно скончался, что подтверждается копией свидетельства о смерти (т.1 л.д.46). Согласно материалов наследственного дела, наследниками покойного являются члены его семьи – супруга ФИО3 и дочь ФИО4

дд.мм.гггг истица обратилась с досудебной претензией в адрес главы администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> с просьбой о возмещении расходов, понесенных на неотделимые улучшения жилого помещения. Однако, в удовлетворении поданной претензии было отказано.

Как следует из выписки ЕГРН по состоянию на 01.12.2023г., собственником спорного жилого помещения является МО Сафоновское городское поселение 

<

адрес> (т.1 л.д.135).

Согласно пунктам 7.4) и 7.5) Договора найма служебного жилого помещения от дд.мм.гггг наниматель обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии и проводить текущий ремонт жилого помещения. 

Согласно п. 7.9) Договора найма служебного жилого помещения, при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования наниматель обязан немедленно принимать меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию. 

Заявляя указанные требования, истцы сослались на основания, предусмотренные ст. 623 ГК РФ, регламентирующие возмещение арендатору затрат на неотделимые улучшения, а также по основанию неосновательного обогащения.

Согласно заявленных требований в период действия договора найма ФИО5 за счет собственных средств и с устного согласия наймодателя произвел улучшение арендуемого имущества, так как в переданной квартире отсутствовала сантехника, газовое оборудование подлежало замене в связи с изношенностью и опасностью дальнейшей эксплуатации, отсутствовала межкомнатная дверь в жилую комнату, стены были не оклеены обоями, потолки не имели отделки, на полах не имелось цементной стяжки, а также требовались электротехнические работы. 

Из локального сметного расчета усматривается, что в квартире были произведены следующие ремонтные воздействия: штукатурка поверхности стен, устройство стяжек полов и плинтусов, отделка и окраска стен, выравнивание внутренних поверхностей, грунтовка, окраска, установка потолков ПВХ и подоконных досок, установка оконных блоков и натяжных потолков, окраска металлических труб, оклейка стен обоями и покрытие полов ламинатом, установка розеток, выключателей и светильников, установка дверных блоков, монтаж решеток на окна, установка ванны, умывальников, смесителей и унитаза (т.1 л.д.14-26). 

Из показаний свидетеля ФИО7 следует, что он помогал делать ремонт в квартире супруга истица, клеил обои, укладывал плитку, стелил линолеум. Квартира была без ремонта, более подробно показания дать он затрудняется, поскольку в силу своей трудовой деятельности постоянно осуществляет ремонт квартир, а с того момента уже прошло много времени. 

При рассмотрении дела в судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО8, который показал, что был ранее знаком с ФИО5 и помогал привозить ему на квартиру в 

<

адрес> унитаз, раковину и двери. Квартира была без ремонта, обои были потрепанные. 

Свидетель ФИО9 при рассмотрении дела показал, что работал вместе с ФИО5, который рассказывал ему, что от администрации дали квартиру в неудовлетворительном состоянии, где ему пришлось полностью сделать ремонт. 

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

Не смотря на то, что стоимость понесенных нанимателем расходов документально подтверждена и факт производства работ установлен в судебном заседании, суд не находит оснований для взыскания их стоимости с ответчика, так как в данном случае необходимым основанием для удовлетворения иска является наличие согласия арендодателя на их производство арендатором. 

Вместе с тем, такового ФИО5 получено не было, с заявлениями о несоответствии занимаемого жилого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам в администрацию муниципального образования за весь период проживания в спорной квартире ФИО5 не обращался (т.1 л.д.133), что подтверждается, материалами представленными ответчиком. 

Кроме того, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено сведений о том, в каком состоянии находилась занимаемая ФИО5 квартира до вселения в нее, отсутствует акт приема-передачи квартиры, где могли бы быть отражены замечания по поводу ее технического состояния, отсутствуют фотографии, либо какая-либо иная техническая документация, подтверждающая необходимость производства ремонтных воздействий, произведенных нанимателем в период его проживания в данном жилом помещении. 

Таким образом, материалами дела не подтверждено, что ремонтные работы, о возмещении стоимости которых заявлены требования, были произведены нанимателем именно в период действия договора найма жилого помещения, а кроме того, данные улучшения жилого помещения являются неотделимыми и носили необходимый характер.

Из пояснений истицы ФИО3 следует, что при подписании договора найма жилого помещения сторонами были согласованы в устной форме ремонтные работы и имеющиеся недостатки жилого помещения. Впоследствии администрация обещала рассмотреть вопрос о возмещении затрат на ремонт жилого помещения. Вселение в жилое помещение производилось практически без предварительного осмотра, о чем свидетельствует отсутствие акта приема-передачи жилого помещения.

После смерти ФИО5 истица обратилась к ответчику с заявлением о возмещении расходов, понесенных на ремонт жилого помещения, на что был получен отказ, ответчик возмещать затраты на ремонт отказался, так как между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, которым предусмотрено своевременное осуществление нанимателем за свой счет текущего ремонта жилого помещения, неотделимые улучшения арендованного имущества произведены без согласования с наймодателем.

По смыслу ст. 623 Гражданского кодекса РФ под улучшениями понимаются работы такого характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения, связанные с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ. Не считается улучшением устранение повреждений в результате текущего ремонта.

Таким образом, иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений может быть удовлетворен, если арендатор докажет следующие обстоятельства: - факт заключения договора аренды помещения; - наличие улучшений арендованного помещения за счет средств арендатора и их стоимость (договорами подряда, заключением экспертизы, платежными поручениями, квитанциями к приходно-кассовым ордерам, кассовыми чеками, актом о приемке выполненных работ, справкой о стоимости выполненных работ); - неотделимость улучшений и наличие согласия арендодателя на их производство арендатором; - прекращение договора аренды; - возврат помещения с улучшениями арендодателю после прекращения договора.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие согласие арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, прекращение договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. 

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Текущий ремонт занимаемого жилого помещения в силу вышеприведенных норм материального права и условий заключенного сторонами договора является обязанностью нанимателя, в силу чего расходы по проведению такого ремонта не могут быть компенсированы за счет ответчика.

В данном случае истцами не было представлено доказательств производства неотделимых улучшений арендованного имущества с согласия наймодателя, в связи с чем стоимость таких улучшений возмещению не подлежит. Ссылки истицы на достижение сторонами в указанной части устного соглашения доказательствами не подтверждены и ответчиком опровергаются. Допустимыми доказательствами наличия такого соглашения являются письменные доказательства, между тем какого-либо письменного соглашения между сторонами не имеется. Показания свидетелей в указанной части также являются недопустимыми доказательствами.

Кроме того, следует отметить, что взыскание указанных денежных средств по основанию, предусмотренному нормами о неосновательном обогащении, законом не предусмотрено.

Таким образом, разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. 623 ГК РФ, ст.ст.100,67 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлениях Пленума ВАС РФ от дд.мм.гггг N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от дд.мм.гггг "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также с учетом того, что собственник арендованного имущества согласия на проведение ремонтных работ не давал, суд приходит к выводу, что оснований для взыскания стоимости ремонта сданного в наем жилого помещения не имелось.

В этой связи оснований для возмещения истцам, как наследникам умершего ФИО5, стоимости неотделимых улучшений не имеется, а потому суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как связанное с этим, правовые основания для возмещения судебных издержек в виде расходов по оплате государственной пошлины и расходов на оказание правовой помощи представителя также отсутствуют. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3, дд.мм.гггг года рождения, паспорт 

<

...>, ФИО4, дд.мм.гггг года рождения, паспорт 

<

...>, к администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> о возмещении стоимости неотделимых улучшений жилого помещения, - отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Сафоновский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.О. Павлова

(решение в окончательной форме изготовлено дд.мм.гггг)