Дело № 2-3637/2024 УИД 76RS0014-01-2024-002628-80 изг. 15.11.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 15 ноября 2024 года

Кировский районный суд г.Ярославля в составе:

председательствующего судьи Барышевой В.В.,

при секретаре Ляминой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» о защите прав потребителей, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Кировский районный суд г.Ярославля с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» о защите прав потребителей. В обоснование заявленных требований указано, что истцу на основании договора долевого участия в строительстве № от 18.05.2021 года, заключенного с ответчиком, принадлежит квартира №, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

22.06.2023 года сторонами договора составлен акт приема-передачи квартиры. Квартира передана истцу с отделкой. В день приемки истцом были обнаружены недостатки качества отделки квартиры.

В целях выявления стоимости устранения строительных недостатков квартиры истцы обратились к независимому эксперту 

<

данные изъяты>. По результатам проведенного осмотра квартиры независимым экспертом 

<

данные изъяты> составлено экспертное заключение №, согласно которому общая стоимость устранения дефектов составила 837822 руб. 

Кроме того, в соответствии с договором долевого участия в строительстве ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру площадью 44,8 кв. м. Цена договора составила 4 620 445 руб. Обязательство по оплате цены объекта истцом исполнено в полном объеме. Однако, в соответствии с актом приема-передачи от 26.06.2023 истцу передана квартира меньшей площади, общей площадью 44,6 кв.м. 

Истец обращался к застройщику с претензией, содержащей требование о возмещении расходов на устранение недостатков качества жилого помещения, о взыскании денежных средств в связи с уменьшением площади преданного жилого помещения по сравнению с проектной, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Согласно п. 4.8, п. 4.8.1, п. 4.8.2 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве в случае отклонения инвентарной площади жилого помещения от площади жилого помещения, приведенной в договоре, более 1 кв.м., стороны производят расчет в большую или меньшую сторону на условиях, предусмотренных договором. Доплата или возврат стоимости жилого помещения при отклонении площади жилого помещения менее чем на 1 кв.м. не производится.

Истец полагает, что условия договора, предусматривающие, что возврат стоимости жилого помещения при отклонении площади переданного жилого помещения от проектной менее чем на 1 кв.м. не производится, не соответствуют требованиям действующего законодательства, ущемляют его права, как потребителя, и являются ничтожными.

Учитывая изложенное, ФИО1 просит взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 837822 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков по дату исполнения решения суда в размере 1% за каждый день просрочки, признать недействительным п. 1.4 договора участия в долевом строительстве № от 18.05.2021, заключенного между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия 20 626,99 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за отказ об добровольного удовлетворения требований потребителей, в счет возмещения расходов: на проведение независимой экспертизы 70 000 руб., на оформление нотариальной доверенности 2400 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования уточнила в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просили взыскать с ответчика расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 438 284 руб., неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с даты окончания моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, по дату фактического исполнения требования, признать недействительным п. 1.4 договора участия в долевом строительстве № от 18.05.2021, заключенного между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия 20 626,99 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за отказ об добровольного удовлетворения требований потребителей, в счет возмещения расходов: на проведение независимой экспертизы 70 000 руб., на оформление нотариальной доверенности 2400 руб., почтовые расходы в размере 438,24 руб.

В судебное заседание ответчик не явился, представил отзыв на заявление, в котором указал, что требования не подлежат удовлетворению. В случае удовлетворения требований просил применить положения ст.333 ГК РФ.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Материалами дела установлено, что согласно п. 4.8, п. 4.8.1, п. 4.8.2 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве в случае отклонения инвентарной площади жилого помещения от площади жилого помещения, приведенной в договоре, более 1 кв.м., стороны производят расчет в большую или меньшую сторону на условиях, предусмотренных договором. Доплата или возврат стоимости жилого помещения при отклонении площади жилого помещения менее чем на 1 кв.м. не производится. В тексте искового заявления допущена описка в указании на пункт договора, предусматривающий указанные условия, указан п. 3.5, хотя в соответствии с договором данные условия содержатся в пунктах 4.8, 4.8.1, 4.8.2.

В соответствии с договором долевого участия в строительстве ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру площадью 25,8 кв. м. Цена договора составила 2 260 080 руб. Обязательство по оплате цены объекта истцом исполнено в полном объеме. Однако, в соответствии с актом приема-передачи от 26.06.2023 истцу передана квартира меньшей площади, общей площадью 25,6 кв.м. 

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре долевого участия в строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее увеличения, что не противоречит закону.

Доводы истца о том, что условия договора о неизменности цены объекта долевого строительства при изменении его площади в меньшую сторону менее чем на 1 кв. м противоречит действующему законодательству и ухудшает положение заявителя отклоняется судом как необоснованный, поскольку данные условия договора согласованы сторонами при его заключении, прав и законных интересов истца как потребителя не нарушают и являются реализацией сторонами права на свободу договора, условия которого закону не противоречат.

Указанный вывод суда согласуется со сложившейся судебной практикой, изложенной в определениях Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.04.2024 № 88-4493/2024, от 12.09.2023 по делу № 88-22908/2023.

Следовательно, оснований для признания условий договора долевого участия в строительстве, изложенных в п.п. 4.8, 4.8.1, 4.8.2, для взыскания с ответчика денежных средств в счет уменьшения цены договора долевого участия в строительстве в связи с передачей жилого помещения меньшей площади не имеется.

Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч.6 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий ( ч.7 ст.7 указанного закона).

По делу установлено, что 18.05.2021 года между ФИО1 (участник) и ответчиком (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» обязалось в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) в соответствии с проектом объект недвижимости-жилой дом и после получения разрешения на ввод жилого дома (секций жилого дома) в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. договора, а участник обязуется принять долевое участие в строительстве жилого дома, уплатить обусловленную настоящим договором цену и в сроки, установленные настоящим договором, принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Пунктом 1.2 договора участия в долевом строительстве от 04.09.2021 года предусмотрено, что объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком участнику после ввода жилого дома (секций жилого дома) в эксплуатацию - жилое помещение, идентификационные и технические данные, местонахождение и границы которого указаны в приложении № 1 к договору.

Объект строительства истцу ответчиком был передан 22.06.2023 года, что подтверждается соответствующим актом. 

Истец указывает на то, что в нарушение условий заключенного между сторонами договора объект долевого участия передан ему с отступлениями рот требований к качеству жилого помещения. В обоснование заявленных требований истцом представлено заключение, выполненное 

<

данные изъяты> №, согласно которому общая стоимость устранения дефектов составляет 837 822 руб.

В рамках рассмотрения данного гражданского дела по ходатайству ответчика на основании определения Кировского районного суда г.Ярославля была назначена экспертиза, производство которой было поручено ООО «РЦСЭ».

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 26.09.2024 года №, проведенной ООО «РЦСЭ», в квартире имеются строительные дефекты, пола, стен, нарушение монтажа оконных блоков, дверных блоков, нарушены положения нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 438 284 руб. В результате выполнения работ по устранению недостатков качества выполненных строительных работ не будет нарушена целостность подлежащего к замене дверного блока входа в квартиру. Стоимость дверного блока составляет 13 631,38 руб.

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, выводы подробны и последовательны, жилое помещение экспертом осмотрено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд считает, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт передачи истцу ответчиком квартиры с недостатками. Объем недостатков и стоимость их устранения должна быть определена в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы

Таким образом, имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца суммы 424 652,62 руб. (438 284-13631,38).

Суд полагает, что стоимость устранения недостатков качества переданного истцу жилого помещения должна быть уменьшена на стоимость годных остатков (подлежащих к замене строительных конструкций, которые могут быть повторно использованы). Согласно заключению судебной экспертизы в результате выполнения работ по устранению недостатков качества выполненных строительных работ не будет нарушена целостность подлежащего к замене дверного блока входа в квартиру, следовательно, дверной блок может быть отнесен к годным остаткам.

Суд не соглашается с доводами истца о том, что положения ч.2 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 1102 ГК РФ не предусматривают передачи годных остатков при устранении недостатков качества переданного жилого помещения застройщику, поскольку при оставлении участнику долевого строительства годных остатков в виде демонтированных и пригодных для дальнейшего использования (в том числе для последующей продажи) строительных материалов и конструкций и взыскании в полном объеме стоимости данных материалов, на стороне участника долевого строительства возникнет неосновательное обогащение в виде стоимости годных остатков.

Оснований для возложения на истца обязанности передать ответчику иные годные остатки суд не усматривает, поскольку из заключения судебной экспертизы следует, что потребительскую ценность имеет только входная дверь, иные строительные материалы могут быть полностью уничтожены в процессе демонтажа.

Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с даты окончания моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, по дату фактического исполнения требования суд не усматривает, поскольку срок исполнения обязанности по возмещению расходов на устранение недостатков на момент рассмотрения дела не наступил, права истца ответчиком еще не нарушены.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» предусмотрено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что передача жилого помещения истцу с недостатками причинила жизненные неудобства, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в соответствии со ст. 151, 1100 ГК РФ в сумме 10 000 руб.

Оснований для взыскания с ответчика штрафа за неисполнение обязанности по выплате возмещения на устранение недостатков качества выполненных ремонтных работ суд не усматривает, поскольку до подачи иска претензия в адрес ответчика не направлялась.

Согласно ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца с учетом принципа пропорциональности удовлетворенным имущественным требованиям (51 %), так как снижение требований о взыскании убытков имело место после проведения судебной экспертизы, подлежат взысканию расходы по оценке ущерб 35700 руб.

Оснований для взыскания в пользу истца стоимости составления нотариальной доверенности не имеется, поскольку полномочия представителя, указанные в доверенности, не ограничены исключительно рамками судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г.Ярославля подлежит взысканию государственная пошлина 7747 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (

<

данные изъяты>) к ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>) о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) убытки 424 652,62 руб., компенсацию морального вреда 10000 руб., расходы по оценке ущерба 35700 руб., почтовые расходы в размере 438,24 руб., а всего 470790,86 руб.

В остальной части требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Перспектива» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета г.Ярославля государственную пошлину 7747 руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья В.В.Барышева