РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года город Радужный 

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сусловой А.В., с участием представителя истца ФИО4, при секретаре Пешковой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-38/2018 по исковому заявлению ФИО5 к жилищному накопительному кооперативу «Единство» (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество «Сбербанк России») о понуждении к исполнению обязательств в натуре,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ЖНК «Единство» о понуждении к исполнению обязательств в натуре, указывая в обоснование исковых требований, что, являясь членом ЖНК «Единство», с целью приобретения квартиры 17 сентября 2012 года она подписала с ответчиком Положение об оплате паевых и иных взносов, с указанного момента производила уплату взносов. 25 марта 2013 года между ней и ответчиком заключен договор пользования жилым помещением, расположенным по адресу г

<

адрес> подписан индивидуальный график накопления паевого взноса, на основании которых квартира по указанному адресу была передана ей в пользование. В мае 2014 года от ответчика ей стало известно, что квартира является предметом залога по кредитному договору 

<

***> от 01 марта 2013 года, после чего в течение полугода между ней и ответчиком велась переписка по вопросу снятия с квартиры обременения. 15 декабря 2014 года заключено соглашение о намерениях, по которому она приняла на себя обязательство досрочно произвести уплату оставшейся части паевых взносов за квартиру в размере 2 250 000 рублей, а ответчик обязался выдать ей справку о полной выплате паевых взносов, направить третьему лицу письмо о выводе квартиры из состава обеспечения по кредитному договору, внести поступившие от нее денежные средства на счет кредитного договора, о чем уведомить ее с выдачей копии приходного ордера, получить у третьего лица закладную на квартиру и письмо об исполнении обязательств по кредитному договору, а также снять обременение с квартиры и передать ей документы для оформления квартиры в собственность. Во исполнение соглашения 15 декабря 2014 года она произвела уплату паевых взносов, ответчик выдал ей справку о полной выплате паевых взносов за квартиру, передал ей квартиру по акту передачи имущества от 15 декабря 2014 года. С момента уплаты ею паевых взносов и передачи квартиры она является собственником имущества. В результате неисполнения ответчиком обязательств, предусмотренных соглашением, в связи с наличием обременения, она ограничена в регистрации права собственности на квартиру в установленном законом порядке. Денежные средства для исполнения обязательств по соглашению на счетах ответчика отсутствуют, третьим лицом в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по кредитному договору. В настоящее время третье лицо готово произвести замену предмета залога на иное имущество ответчика, однако ответчик отказывается от исполнения указанного обязательства. Ссылаясь на ст.ст. 12, 218, 307, 308.3, 309, 310, 396, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 24, 30 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», просит понудить ответчика в срок, не превышающий пятнадцать календарных дней, исполнить перед ней обязательства по соглашению от 15 декабря 2014 года в натуре и вывести принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу 

<

...>, из состава обеспечения по кредитному договору 

<

***> от 01 марта 2014 года, путем замены предмета залога на иное принадлежащее ответчику равноценное имущество, заключив с ПАО «Сбербанк России» соответствующее соглашение, после чего передать ей письменное согласие третьего лица на снятие обременения с квартиры для осуществления регистрации права собственности; взыскать с ответчика в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (том 1, л.д. 4-9). 

Впоследствии истец представила заявление об изменении предмета исковых требований, в котором, ссылаясь на ст.ст. 11, 12, 218, 223, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 4, 24, 26, 30 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, с 15 декабря 2014 года; обязать ответчика в срок не позднее дня, следующего за днем вступления решения суда в законную силу, исполнить перед ней обязательства по соглашению от 15 декабря 2014 года в натуре и вывести принадлежащее ей жилое помещение из состава обеспечения по кредитному договору 

<

***> от 01 марта 2014 года, путем замены предмета залога на иное принадлежащее ответчику равноценное имущество, заключив с третьим лицом ПАО «Сбербанк России» соответствующее соглашение, после чего передать ей документы о снятии залогового обременения (ипотеки в силу закона) на квартиру для осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру (том 3, л.д. 245-247).

Письменные возражения на исковое заявление ответчиком ЖНК «Единство» не представлены.

В возражениях на исковое заявление представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» указал, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, ввиду отсутствия возможности исполнения судебного акта в случае принятия его в пользу истца. При предоставлении иного объекта недвижимого имущества взамен спорного ипотека в силу закона не возникнет, поскольку ответчик на текущий момент является фактически неплатежеспособным при наличии большого объема исполнительных производств по требованиям кредиторов, не осуществляет финансово-хозяйственную деятельность в объеме, при котором банком было бы осуществлено кредитование ответчика на приобретение иного объекта. Предоставление в залог возможно только иного объекта, находящегося в собственности ответчика, основанием для возникновения ипотеки будет являться договор. В случае вынесения судебного акта в пользу истца не последует добровольного исполнения его ответчиком, кроме того, в материалах дела отсутствует достоверная информация о наличии у ответчика недвижимого имущества, свободного от прав третьих лиц. При переходе права на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правовые основания для распоряжения спорным объектом залога, а также для обращения с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеки в силу закона, отсутствуют. Утверждение истца об отсутствии сведений о наличии обременения в виде ипотеки не соответствует фактическим обстоятельствам и не является основанием для признания ее добросовестным приобретателем имущества, поскольку как на дату возникновения правоотношений между сторонами 25 марта 2013 года, так и на дату полной выплаты паевого взноса 15 декабря 2014 года ипотека в силу закона была зарегистрирована, данные сведения имеют открытый характер. Кроме того, вопрос о добросовестности приобретения для целей использования основания прекращения залога ранее был предметом судебного рассмотрения, по результатам которого принято решение об отказе в удовлетворении требований истца о возложении на ответчика и третье лицо обязанности по снятию обременения со спорного объекта (том 2, л.д. 225-226, том 3, л.д. 12-13).

В судебном заседании истец ФИО5 не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (том 3, л.д. 1), сведений о причинах неявки не представила, об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила, направила в суд представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности (том 3, л.д. 8-9), поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что изложенные в возражениях третьего лица доводы являются необоснованными, поскольку в силу положений гражданского законодательства добросовестность приобретателя имущества предполагается, срок погашения задолженности по кредитному договору не превышал установленный срок выплаты истцом паевого взноса за жилое помещение. При заключении договора с ответчиком истец рассчитывала на получение жилого помещения в собственность без какого-либо обременения. По заключенному с ответчиком соглашению истцом обязательства исполнены, право собственности истца на жилое помещение возникло после полной выплаты пая, поэтому истец является добросовестным приобретателем. Признание истца добросовестным приобретателем необходимо для того, чтобы принадлежащее ей жилое помещение не могло быть истребовано из ее владения, в настоящее время банком предъявлен к истцу иск об обращении взыскания на заложенное имущество. Кроме того, наличие обременения права в виде ипотеки нарушает права истца, поскольку она лишена возможности зарегистрировать право собственности. Понуждение ответчика к исполнению обязательства по заключенному сторонами соглашению является единственным способом защиты права истца на недвижимое имущество, у ответчика имеется иное имущество, которое может быть передано в залог.

В судебном заседании представитель ответчика ЖНК «Единство» не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (том 3, л.д. 2), сведений о причинах неявки не представил, об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (том 3, л.д. 2), сведений о причинах неявки не представил, об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

С учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика и представителя третьего лица. 

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец ФИО5 обращалась в суд с исковым заявлением к ЖНК «Единство», ПАО «Сбербанк России» о возложении обязанности снять обременение с кооперативной квартиры при полной выплате паевого взноса, в котором просила обязать ответчиков произвести необходимые согласованные действия, которые приведут к снятию обременения права в виде ипотеки в силу закона с квартиры по адресу 

<

адрес>; обязать ЖНК «Единство» передать ей квартиру свободной от каких-либо обязательств, то есть погасить регистрационную запись об ипотеке, подготовить правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиру.

Решением Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 ноября 2015 года в удовлетворении искового заявления отказано (том 1, л.д. 52-56), решение суда вступило в законную силу 15 марта 2016 года (том 1, л.д. 57-61).

Суд приходит к выводу, что оснований прекращения производства по делу, предусмотренных ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку основания и предметы настоящего и ранее рассмотренного исков являются различными, что исключает тождественность споров.

Как следует из материалов гражданского дела, ответчик ЖНК «Единство» зарегистрирован в качестве юридического лица, и в соответствии с уставом является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (том 1, л.д. 47-48, 70-95), истец ФИО5 является членом ЖНК «Единство» с 02 октября 2012 года (том 1, л.д. 47-48).

В связи с вступлением истца в члены кооператива 17 сентября 2012 года сторонами подписано положение о порядке оплаты членом ЖНК паевых и иных платежей и предоставления ему жилых помещений и иных объектов современной социальной инфраструктуры № 603-1709-1 (далее по тексту – Положение) (том 1, л.д. 11-15).

В соответствии с п.п. 1.6.1, 6.1 Положения, член ЖНК имеет право после полной выплаты пая и иных платежей, определяемых настоящим Положением, получить право собственности на приобретенную для него квартиру; при полной выплате итогового размера паевого взноса члену ЖНК выдается справка о выплате 100 % паевого взноса, на основании которой он становится собственником квартиры (том 1, л.д. 11-17).

Одним из условий приобретения квартиры является условие о том, что квартира не должна иметь никаких обременений (залог, арест и т.д.), не должна находиться в споре и быть объектом каких-либо законных притязаний со стороны третьих лиц (п. 5.3.4 Положения).

25 марта 2013 года сторонами подписан индивидуальный график накопления паевого взноса, в соответствии с которым для члена ЖНК кооперативом приобретается двухкомнатная квартира, расположенная по адресу г

<

адрес> стоимостью 4 400 000 рублей, на момент составления графика член ЖНК внес часть паевого взноса в размере 1 516 000 рублей, невыплаченная сумма паевого взноса составляет 2 884 000 рублей и подлежит уплате в период с 25 марта 2013 года по 25 февраля 2023 года (том 1, л.д. 18).

В этот же день между ЖНК «Единство» и истцом заключен договор пользования жилым помещением (ссуды), по условиям которого истцу во временное пользование предоставлено изолированное жилое помещение по указанному адресу, принадлежащее кооперативу на праве собственности по договору купли-продажи квартиры от 01 марта 2013 года, зарегистрированному 05 марта 2013 года, регистрационный № 86-86-03/033/2013-382 (том 1, л.д. 16-17). 

Согласно п.п. 6.1, 6.2 указанного договора, договор заключен на период действия индивидуального графика и утрачивает силу с момента внесения ссудополучателем всех платежей, предусмотренных индивидуальным графиком; в этом случае в соответствии с действующим законодательством ссудополучатель приобретает право собственности на жилое помещение (том 1, л.д. 16-17).

15 декабря 2014 года ответчиком ЖНК «Единство» истцу выдана справка № 301/с, согласно которой по состоянию на 15 декабря 2014 года истцом полностью выплачены паевые взносы в сумме 4 400 000 рублей за приобретаемую в собственность квартиру, находящуюся по адресу 

<

адрес> (том 1, л.д. 41), сторонами подписан акт передачи имущества по указанному адресу (том 1, л.д. 42), факт выплаты истцом паевых взносов подтверждается представленными копиями платежных документов о внесении денежных средств (том 1, л.д. 20-40).

Данные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу решением Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23 ноября 2015 года по гражданскому делу по иску ФИО5 к ЖНК «Единство», ПАО «Сбербанк России» о возложении обязанности снять обременение с кооперативной квартиры при полной выплате паевого взноса (том 1, л.д. 52-56).

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. 

Правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Согласно ст. 30 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

Согласно п. 8 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Материалами гражданского дела подтверждается, что справка о полной выплате паевого взноса выдана истцу ответчиком 15 декабря 2014 года, жилое помещение передано истцу по акту передачи имущества 15 декабря 2014 года (том 1, л.д. 41, 42), в соответствии с приведенными положениями закона, право собственности на жилое помещение у члена жилищного накопительного кооператива возникает с момента выплаты паевого взноса за жилое помещение, переданное ему кооперативом в пользование.

Ссылаясь на невозможность зарегистрировать право собственности на жилое помещение, истец представила суду копию уведомления Сургутского отдела Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 12 июля 2017 года, согласно которому в осуществлении действий по государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении спорной квартиры истцу отказано, в связи с непредставлением согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога (том 1, л.д. 96-97).

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 3 ст. 48 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

Приведенной нормой закона предусмотрены ограничения, связанные с передачей в залог приобретаемого кооперативом жилого помещения, а также ограничение срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом такого жилого помещения, сроком исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

Из материалов гражданского дела следует, что 01 марта 2013 года между ОАО «Сбербанк России» и ЖНК «Единство» заключен кредитный договор 

<

***>, по которому банк предоставил заемщику кредит для приобретения недвижимости в сумме 10 000 000 рублей, на срок по 26 сентября 2014 года, с условием уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 13,5 % годовых, возврата кредита согласно графику (том 3, л.д. 41-49).

Жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> стоимостью 4 400 000 рублей, приобретено ЖНК «Единство» по договору купли-продажи квартир от 01 марта 2013 года, заключенному с ФИО1, с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России», предоставленных по кредитному договору 

<

***> от 01 марта 2013 года (том 3, л.д. 50-53).

Из указанного договора следует, что ипотека квартиры возникла в силу закона, и в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом приобретенного за счет кредитных средств жилого помещения. 

При этом установленный срок исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору не превышал срок исполнения истцом обязательства по внесению паевого взноса в полном размере, установленный индивидуальным графиком накопления паевого взноса после приобретения квартиры (том 1, л.д. 18, том 3, л.д. 41-49), что соответствует требованиям ч. 3 ст. 48 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, 05 марта 2013 года произведена государственная регистрация права собственности ЖНК «Единство» на жилое помещение, расположенное по адресу 

<

...>, и ипотеки в силу закона жилого помещения по указанному адресу (регистрационная запись № 86-86-03/033/2013-382) (том 2, л.д. 114, том 3, л.д. 54-55).

Согласно положениям п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Вместе с тем, сведений о том, что истец обращалась к залогодержателю ПАО «Сбербанк России» с целью получения согласия на регистрацию перехода права собственности, в чем ей было отказано, материалы гражданского дела не содержат, таким образом, судом не могут быть приняты во внимание доводы истца о невозможности произвести государственную регистрацию права собственности на жилое помещение в связи с наличием регистрационной записи об ипотеке в силу закона.

Из материалов гражданского дела следует, что 15 декабря 2014 года между ФИО5 и ЖНК «Единство» в лице директора ФИО2 заключено соглашение, согласно которому стороны договорились о том, что истец в погашение задолженности по паевым взносам вносит в кассу кооператива единовременный платеж в размере 2 250 000 рублей; ФИО2. выдает истцу справку о полной выплате паевого взноса; ФИО2 или ФИО3. в связи с поступлением денежных средств в размере 2 250 000 рублей направляют в ОАО «Сбербанк России» письмо о выводе квартиры из состава обеспечения по кредитному договору 

<

***> от 01 марта 2013 года, после положительного решения банка вносят платеж в размере 2 250 000 рублей на счет кредитного договора, уведомляют истца о переводе денег на счет кредитного договора, выдав ей копию приходного кассового ордера, забирают закладную на квартиру и письмо об исполнении обязательств по договору ипотеки в отношении квартиры по адресу 

<

адрес> снимают обременение (ипотека в силу закона) с квартиры и передают истцу необходимый пакет документов для оформления квартиры в собственность (том 1, л.д. 19).

В сообщении от 14 ноября 2017 года третье лицо ПАО «Сбербанк России» подтвердило возможность рассмотрения вопроса о замене залога по обязательствам ЖНК «Единство» перед банком, при условии получения от ЖНК «Единство» полного пакета документов о новом обеспечении (том 1, л.д. 44), также истцом представлена копия обращения ЖНК «Единство» от 28 августа 2017 года с просьбой предоставить информацию о процедуре и перечне документов, необходимых для принятия банком решения о замене предмета залога по кредитному договору (том 3, л.д. 61).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, а также иными способами, предусмотренными законом, при этом исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

Заявляя требование о возложении на ответчика обязанности исполнить соглашение от 15 декабря 2014 года и вывести жилое помещение из состава обеспечения по кредитному договору, путем замены предмета залога на иное принадлежащее ответчику имущество и заключения с третьим лицом ПАО «Сбербанк России» соответствующего соглашения, и передать ей документы о снятии обременения, истец фактически просит возложить на ответчика обязанность заключить соглашение с банком о замене предмета залога.

В соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.Согласно п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в п.п. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

В соответствии с п.п. 1 и 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно доводам истца, на момент заключения с ответчиком договора пользования жилым помещением и подписания индивидуального графика накопления паевого взноса ей не было известно о наличии кредитного договора и обременения на квартиру, об этом ей стало известно после получения от ответчика копий документов в мае 2014 года (том 1, л.д. 43),

Судом не могут быть приняты во внимание указанные доводы, поскольку в рамках ранее рассмотренного дела установлено, что на момент заключения договора пользования жилым помещением, а также на момент приобретения права собственности на жилое помещение истцу было известно о заключении ответчиком кредитного договора и наличии обременения права (том 1, л.д. 52-56, 57-61), и в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, переход права собственности на жилое помещение к истцу после выплаты ею паевого взноса не прекращает залог, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место, при этом каких-либо исключений, предусматривающих освобождение приобретателя заложенного имущества от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что им полностью выплачен паевой взнос за квартиру, закон не содержит.

В соответствии с п. 1 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Согласно п. 6 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации вместо замены предмета залога стороны вправе заключить новый договор залога. С момента возникновения у залогодержателя залога на новый предмет залога, прежний договор залога прекращается.

Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога (п. 3 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения п. 1 и п. 6 ст. 345, п. 3 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены, в том числе, на защиту прав и законных интересов залогодержателя как кредитора по обеспеченному залогом обязательству с точки зрения недопустимости снижения обеспечительного свойства залога без согласия залогодержателя и сохранения баланса интересов залогодателя и залогодержателя. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу приведенных правовых норм замена предмета залога является правом залогодателя и залогодержателя, изменение условий кредитного договора в данном случае возможно только по соглашению сторон, при этом действующее законодательство не предусматривает обязанности залогодателя произвести замену предмета залога в случае перехода права собственности на него к другому лицу.

Условиями заключенного между третьим лицом и ответчиком кредитного договора также не предусмотрено право залогодателя в одностороннем порядке производить замену предмета залога без согласия залогодержателя, при этом из возражений третьего лица следует, что такое согласие банка отсутствует, каких-либо требований к ПАО «Сбербанк России» в рамках настоящего гражданского дела истцом не заявлено, в предварительном судебном заседании истец не согласилась на привлечение банка к участию в деле в качестве соответчика (том 1, л.д. 99).

С учетом изложенного, предусмотренных законом оснований для возложения на ответчика обязанности вывести жилое помещение из состава обеспечения по кредитному договору путем замены предмета залога на иное принадлежащее ему имущество и заключения соглашения с ПАО «Сбербанк России» не имеется.

Истцом также заявлено требование о признании добросовестным приобретателем жилого помещения, со ссылкой на п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд учитывает, что истец свободен в выборе защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, при этом избрание истцом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из объяснений представителя истца в судебном заседании, признание истца добросовестным приобретателем имущества необходимо для того, чтобы принадлежащее ей жилое помещение впоследствии не могло быть истребовано из владения истца.

Между тем, по смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный приобретатель это не статус лица в отношениях с неопределенным кругом лиц по поводу какого-либо имущества, а обстоятельство, которое может быть установлено при разрешении конкретного спора между собственником этого имущества и лицом, владеющим имуществом.

Положения приведенной нормы закона к правоотношениям сторон не подлежат применению, поскольку признание лица добросовестным приобретателем является одной из форм защиты такого приобретателя от притязаний собственника, тогда как в данном случае право на имущество возникло у истца с момента выплаты паевого взноса за жилое помещение, которое находится во владении истца, право истца на жилое помещение никем не оспаривается.

Суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права, так как иск о признании добросовестным приобретателем не может быть заявлен в качестве самостоятельного требования, такой способ защиты в случае удовлетворения заявленного требования не повлечет правовых последствий и не приведет к восстановлению нарушенных прав, соответствующие обстоятельства подлежат установлению и доказыванию сторонами при разрешении спора об истребовании имущества либо при рассмотрении дела по иску об обращении взыскания на предмет залога.

При таких обстоятельствах, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Расходы истца по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению ответчиком, поскольку ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено присуждение судебных расходов стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к жилищному накопительному кооперативу «Единство» о признании добросовестным приобретателем жилого помещения, возложении обязанности исполнить обязательства по соглашению о выводе жилого помещения из состава обеспечения по кредитному договору путем замены предмета залога и передать документы о снятии обременения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с 20 февраля 2018 года, путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2018 года.

Судья /подпись/ А.В. Суслова