К делу №

УИД 23RS0№-82

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 10 марта 2021 года 

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Козловой К.В.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Югстрой» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Югстрой» (ранее – ООО «Рострой») о защите прав потребителей, в котором просит суд признать недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № А-062-059-Б07 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Югстрой» и ФИО1 в части указания на отсутствие у ФИО1 финансовых претензий к застройщику; взыскать разницу в цене по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № А-062-059-Б07 от ДД.ММ.ГГГГ из-за уменьшения общей площади квартиры в размере 122 430 рублей; взыскать неустойку по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № А-062-059-Б07 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 97 245,99 рублей; взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, а также взыскать штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, и ООО «Югстрой» был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № А-062-059-Б07. Объектом долевого строительства является квартира общей площадью 33,3 кв.м. (на поэтажном плане №) на 7 этаже блока А многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, уч. 102. Цена договора составила 1 764 900 рублей из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м., в т.ч. 700 рублей за содержание службы застройщика.

Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – 1 квартал 2019 года, а срок передачи застройщиком квартиры участнику установлен в течение 2 месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию. Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем сроком передачи квартиры участнику долевого строительства является ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ответчик передал истцу 

<

адрес> кадастровым номером 23:49:0402012:8044, расположенную по адресу: г. Сочи, 

<

адрес> квартиры составила 33,4 кв.м., из которых 3,3 кв.м. – площадь балкона. В пункте 4 акта приема-передачи было указание на отсутствие у ФИО1. финансовых претензий к застройщику. Указанный пункт истец считает недействительным (ничтожным), ограничивающим права потребителя и нарушающим публичный запрет на ограничение прав потребителя. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ просрочка исполнения обязательств составила 114 дней.

Во исполнение условий указанного договора участия в долевом строительстве истец произвёл оплату в полном объеме, а также доплатила 5 300 рублей в качестве платы за увеличение площади квартиры при подписании акта приема-передачи квартиры, то есть в общей сумме 1 770 200 рублей.

Истец считает, что итоговая площадь указанной квартиры меньше на 2,31 кв.м., чем указано в акте приема-передачи, в связи с применением понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, то есть, площадь квартиры составила 31,09 кв.м., а ее стоимость равна 1 690 700 рублей исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 53 000 рублей. Следовательно, ответчик обязан вернуть истцу излишне уплаченные денежные средства в размере 122 430 рублей, а также выплатить неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 97 245,99 рублей исходя из расчета 1 764 900,00 х 144 х 2 х 1/300 х 7.25%.

Застройщиком нарушены условия договора, нарушен срок передачи объекта долевого строительства, в связи с чем истец направил ответчику претензию с требованием произвести выплату указанных сумм, однако претензия оставлена без ответа. Сложившаяся ситуация причиняет истцу значительные неудобства, а также нравственные страдания, что свидетельствует о причинении ему морального вреда. Поскольку в добровольном порядке законные требования участника о выплате неустойки не были удовлетворены, то он просит взыскать с ответчика штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «Югстрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом под расписку, причина неявки суду неизвестна.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Югстрой» заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № А-062-059-Б07.

Договор заключен в соответствии с правилами и положениями ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №- «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Предметом Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № А-062-059-Б07 от ДД.ММ.ГГГГ является квартира на поэтажном плане № ориентировочной площадью с учетом балконов 33,3 кв.м на 7 этаже блока А многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, уч. 102.

Согласно п. 2.3. Договора № А-062-059-Б07 от ДД.ММ.ГГГГ срок ввода в эксплуатацию определен как 1 квартал 2019 г. 

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан передать квартиру в течение двух месяцев (п. 6.3 Договора).

Учитывая, что указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, застройщик обязан был передать квартиру участнику не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 3.3. Договора № А-062-059-Б07 от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляла 1 764 900 рублей из расчета 53 000 рублей за 1 кв.м., в том числе 700 рублей за содержание службы застройщика.

Во исполнение условий указанного договора участия в долевом строительстве истец произвёл оплату в полном объеме, а также доплатила 5 300 рублей в качестве платы за увеличение площади квартиры при подписании акта приема-передачи квартиры, то есть в общей сумме 1 770 200 рублей, что ответчиком не оспаривается.

Таким образом, факт исполнения условий договора со стороны участника долевого строительства стороной истца доказан, и представителем ответчика не оспаривался.

Суд приходит к выводу, что ответчик ООО «Югстрой» свои обязательства по передаче истцу объекта долевого участия в срок, установленный договором участия в долевом строительстве – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, не выполнил. Каких-либо иных соглашений, изменяющих срок передачи объекта, предусмотренных законом, суду не представлено.

Однако в нарушение указанных сроков ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал участнику долевого строительства квартиру общей площадью 33,4 кв.м (площадь балкона 3,3 кв.м) по акту приема-передачи, в п. 4 которого указано, что расчет между застройщиком и участником долевого строительства произведен полностью, стороны финансовых претензий по существу исполнения Договора долевого участия не имеют. Участник долевого строительства подтверждает, что финансовых претензий к Застройщику по ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ не имеет.

Представитель истца отправил в адрес ответчика досудебную претензию, в которой истец заявил о признании недействительным п. 4 акта от ДД.ММ.ГГГГ, просил выплатить разницу в цене квартиры, неустойку за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве, однако ответ на досудебную претензию от ответчика получен не был.

Судом установлено, со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение договорного обязательства, выразившееся в просрочке исполнения обязательства перед истцом по передаче объекта долевого строительства в виде квартиры.

Между тем, подписание акта приема-передачи квартиры с указанием на отсутствие финансовых претензий не свидетельствует об отказе дольщика от своего права на взыскание неустойки, поскольку в силу императивной нормы ч. 2 ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ у участника строительства возникает право на неустойку, а у застройщика – обязанность уплаты такой неустойки с момента нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков.

Право требования выплаты неустойки и обязанность по ее выплате не прекращаются с подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства. Гражданин, обладая таким правом, в любое время может распорядиться этим правом по своему усмотрению.

Ст. 415 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора. Обязательства считаются прекращенными с момента получения должником уведомлений кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражения против прощения долга.

Согласно пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Суд, учитывая, что право истца как дольщика и потребителя на взыскание с ответчика штрафных санкций за несвоевременное исполнение обязательств по договору долевого участия гарантировано вышеприведенными положениями закона и не может быть ограничено условиями договора (сделки), в связи с чем, признает п. 4 акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным как ограничивающим права истца, гарантированные законом.

В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу п. 1 ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно Приложению к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения в отношении лоджии применяются понижающий коэффициент 0,3.

Таким образом, фактически по результатам технической инвентаризации общая приведенная площадь квартиры составляет 31,09 кв.м. из расчета 30,1 кв.м. площадь квартиры + площадь балкона 0,99 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3 (3,3 кв.м. * 0,3)).

Пунктом 3.5 Договора установлено, что в случае уменьшения общей площади Квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости 

<

адрес> 000 рублей за один квадратный метр.

Следовательно, цена квартиры составила 1 647 770 рублей (31,09 кв.м * 53 000 руб.), а застройщик обязан вернуть участнику разницу в стоимости квартиры в размере 122 430 рублей (1 770 200 - 1 647 770).

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч.3 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ).

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Поскольку ответчик не доказал надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья по своевременной передаче квартиры ФИО1 либо уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства подлежат удовлетворению.

Суд проверил расчёт неустойки истца, согласно которому размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 97 245,99 рублей. Указанный расчет не оспорен ответчиком, суд находит его арифметически верным, исчисленным с учётом действующей на момент исполнения обязательства ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации исходя из допущенного ответчиком периода просрочки.

Учитывая изложенное, суд считает требования истца о взыскании неустойки в размере 97 245,99 рублей подлежащими удовлетворению.

При разрешении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Согласно ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд считает, что истцу был причинен моральный вред, так как он был лишен возможности приобретения квартиры в установленный срок, тем самым испытывал моральные и нравственные переживания.

При этом, суд согласно ст. 151 ГК РФ, принимает во внимание степень вины причинителя вреда, степень физических или нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями потерпевшего, длительность нарушенного обязательства, характер и объем причиненных истцу нравственных страданий, и оценивает компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей.

Поскольку ответчиком добровольный порядок удовлетворения требований потребителя не был соблюден, то в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя о выплате разницы в цене квартиры и неустойки.

Судом в пользу потребителя взыскана денежная сумма в размере 219 675,99 рублей. Следовательно, сумма штрафа, подлежащего взысканию с исполнителя, составит 109 837,99 рублей (219 675,99:2).

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

В силу ст. 98, 103 ГПК РФ, государственная пошлина, подлежащая взысканию с ответчика в доход соответствующего бюджета, составляет: по требованиям имущественного характера – 6 495 руб., по требованиям неимущественного характера - 300 руб., итого – 6 795 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Югстрой» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № А-062-059-Б07 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ЮгСтрой» и ФИО1 в части указания на отсутствие у ФИО1 финансовых претензий к Застройщику. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Югстрой» в пользу ФИО1 разницу в цене квартиры в размере 122 430 рублей, неустойку за нарушение сроков в размере 97 245,99 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, штраф в размере 109 837,99 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Югстрой» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 6 795 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение составлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Н.А. Круглов