Дело № 2-164/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2020 г. Челябинск

Металлургический районный суд г. Челябинска в составе

председательствующего судьи Залуцкой А.А., 

при секретаре Некипеловой М.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Дом. РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец Акционерное общество «Дом.РФ» (далее по тексту – АО «Дом.РФ») обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 2 283 012,62 руб., обращении взыскания на предмет ипотеки, а именно квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ..., просит определить способ реализации предмета ипотеки в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 467 200 руб., взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины. 

В обоснование исковых требований истец указал, что 20.05.2010 года между ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ФИО1 заключен договор займа №, согласно которого истец предоставил заемщику кредит в размере 1 613 727 руб. на срок 146 месяцев для приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: .... Обеспечением исполнения обязательств по договору является залог (ипотека) предмета ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств. Права Залогодержателя по договору займа удостоверены закладной. Процентная ставка за пользование заемными денежными средствами определена в размере 11 % годовых. 14.03.2018 г. АО «АИЖК» изменено на АО «Дом.РФ». Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «Дом.РФ». В настоящее время ответчик исключен из реестра участников накопительно - ипотечной системы. В соответствии с условиями кредитного договора, в случае исключения ответчика из реестра участников НИС ответчик теряет право на получение средств по договору целевого жилищного займа, исполняет обязательства по договору самостоятельно за счет собственных средств. С ноября 2016 года обязательства по оплате ежемесячных платежей по возврату суммы займа и уплате процентов ответчиком производятся с нарушением сроков и в недостаточном размере. 17 января 2017 года ответчику было направлено требование о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору. До настоящего времени ответчиком требование не исполнено. Задолженность по кредитному договору по состоянию на 10.09.2019 года составляет 2 283 012,62 руб.

Представитель истца АО «Дом.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 6, 233). 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал, просил снизить размер неустойки. 

Представитель третьего лица Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 231-232).

Суд, заслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.05.2010 года между ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ФИО1 заключен договор займа №, согласно которого истец предоставил заемщику кредит в размере 1 613 727 руб. на срок 146 месяцев для приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: ..., стоимостью 2 090 000 руб. (л.д. 11-17, 25-31). Денежные средства в размере 1 613 727 руб. 83 к. были зачислены Банком на счет ответчика.

Ответчик ФИО1 21.06.2010 года приобрел квартиру по адресу: ..., общей площадью 64.3 кв. м за 2 083 000 руб., из них: целевой жилищный займ в размере 469 273 руб. по договору целевого жилищного займа от 20.05.2010 года, кредит в размере 1 613 727 руб. по кредитному договору от 20.05.2010 года № 05-01/128-10 (л.д. 11-17, 24,). Государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: Челябинск, ул. ..., общей площадью 64,3 кв.м., кадастровый № произведена Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 21.06.2010 года (л.д. 32-34).

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, выданной залогодержателю ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (л.д.25-31). На основании договора купли-продажи закладных ... от 05.10.2010 года собственником закладной являлся ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое 14.03.2018 года переименовано на АО «Дом.РФ». В настоящее время, владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», о чем в закладной 19.11.2010 года сделана отметка.

Кроме того, 20.05.2010 года, между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 был заключен договор целевого жилищного займа № предоставляемого участнику накопительно - ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту (л.д. 24). Целевой жилищный заем, в размере 469 273 руб. был предоставлен ФИО1 для уплаты первоначального взноса в целях приобретения квартиры по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита по кредитному договору № от 20.05.2010 года, выданному ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете заемщика.

Согласно п. 4 указанного договора целевого жилищного займа, обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека жилого помещения по адресу: .... 

В соответствии статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно статье 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что денежные средства в счет уплаты по кредитному договору вносились ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по кредиту.

По состоянию на 10.09.2019 года задолженность по кредитному договору № от 20.05.2010 года, составляет 2 283 012 руб. 62 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1 136 824 руб. 48 коп., начисленные, но неуплаченные проценты за пользование займом в размере 347 207 руб. 7 коп., пени в размере 798 980 руб. 44 коп. (л.д. 7-10).

Представленный расчёт судом проверен и признан правильным, доказательств, подтверждающих погашение задолженности в полном объеме в судебном заседании не добыто, ответчиком не представлено. Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера пени. 

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О указал, что положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Принимая во внимание, что неустойка (штраф) по своей природе является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, направлена на восстановление в данном случае прав кредитора, а потому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, суд с учетом ходатайства ответчика, считает необходимым снизить размер неустойки по ссудному договору до 80 000 руб. 

С учетом снижения размера неустойки сумма задолженности составит 1 564 032,18 руб. (1 136 824,48+ 347 207,7+80 000).

Суд также полагает удовлетворить исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество по следующим основаниям. 

Как установлено в судебном заседании, квартира расположенная по адресу: г. Челябинск, ..., с кадастровым номером ..., общей площадью 64,3 кв.м. приобреталась ответчиком с использованием ипотечного кредита, а также целевого жилищного займа, считается находящейся одновременно в залоге у Кредитора - АО «ДОМ.РФ» и у Российской Федерации, в лице ФГКУ «Росвоенипотека», с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Указанная квартира принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 145-148).

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено статьей 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу ч. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 3 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, на заложенное имущество подлежит обращение взыскания в пользу залогодержателя.

В соответствии со ст. 56 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке квартиры № ... от 22.10.2018 года, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 834 000 руб. (л.д. 43-117). 

Истцом заявлено требование об установлении начальной продажной стоимости предмета ипотеки, исходя из рыночной стоимости, определенной в вышеуказанном отчете, в размере 1 467 000 руб.

Однако, в связи с возникшими между сторонами разногласиями по поводу рыночной стоимости предмета ипотеки, определением суда от 06.11.2019 года была назначена экспертиза определения рыночной стоимости квартиры. 

Из заключения судебной экспертизы, составленного ООО «...», следует, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., на момент оценки составляет 1 987 000 рублей.

Суд полагает, что результаты заключения судебной экспертизы, подготовленные экспертами ООО «...», являются достоверными и наиболее полно отражающими рыночную стоимость спорной квартиры. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется, эксперт имеет соответствующие образование и квалификацию, длительный стаж экспертной работы, исследовательская часть заключения изложена полно и ясна, свои выводы эксперт мотивировал, кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного либо заведомо ложного заключения. Заключение оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При указанных обстоятельствах, заключение судебной экспертизы ООО «...» принимается судом как достоверное, отражающее реальную рыночную стоимость заложенного имущества на момент оценки.

В соответствии со ст. 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Таким образом, начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ... составляет 1 589 600 руб. (1 987 00 *80/100). 

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 25 615 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Дом.РФ» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (хх.хх.хх года рождения, уроженца ...) в пользу акционерного общества «Дом.РФ» (ИНН 

<

***>, дата регистрации 30.09.2002 года) задолженность по кредитному договору № от 20 мая 2010 года по состоянию на 10 сентября 2019 года в размере 1 564 032,18 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 615 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ..., площадью 64,3 кв.м, кадастровый №, определив начальную продажную стоимость в размере 1 589 600 руб.

Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Металлургический районный суд города Челябинска.

Председательствующий А.А. Залуцкая 

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2020 года