Дело № 3а-110/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 04 июля 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Бурковой А.М., с участием представителя административных истцов Зубка М.Е., представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО5 обратились в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 147 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 5 810 974 руб.

В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 27 434 765,19 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 27.02.2019г. № 14-01/2019, выполненным оценщиком ФИО6, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 5 810 974 руб.

Определением судьи от 05.06.2019г. произведена замена административного ответчика Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края на правопреемника - Министерство имущественных отношений Хабаровского края, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.Хабаровска. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва Министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по площади, по виду права. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков в Отчете не обоснован. В нарушение пункта 5 ФСО № 3 потенциальные объекты-аналоги не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административных истцов ФИО3, ФИО4, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО7 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснил, что в соответствии с требованиями ФСО по отличающимся параметрам сравнения оценщиком произведены корректировки, в том числе на площадь, на вид права. Примененные корректировки на расположение относительно автомагистралей и на местоположение в совокупности учитывают особенности по транспортной доступности и инфраструктуре. Информация о виде разрешенного использования содержится в объявлениях, публичной кадастровой карте. Вся представленная в Отчете информация является достоверной и проверяемой. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО1 административный иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Представитель администрации города Хабаровска ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований по тем же основаниям.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13 147 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственная база, в том числе жилищно-эксплуатационной службы, поставлен на кадастровый учет 26.08.2008г. Правообладателями земельного участка являются: - ФИО5 (75/100). - ФИО3 (25/100). 

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 16.12.2018г., составляет 27 434 765,19 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

ФИО3, ФИО5, являясь общедолевыми собственниками земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеют право на пересмотр кадастровой стоимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административными истцами представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 27.02.2019г. № 14-01/2019, составленный оценщиком ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 5 810 974 руб..

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные: ЕГРН – запрос посредством доступа в ФГИС ЕГРН на сайте Управления Росреестра; официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; Авито – сайт объявлений (https://www.avito.ru), 2015г. (архив объявлений); Интернет-ресурс «Фарпост-барахолка» (https://www.farpost.ru), 2015г. (архив объявлений); научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», 2015 год; журнал «Вся недвижимость» (https://www.vnh-info), 2015г.

Отобрано 7 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. 

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: дату продажи (предложения), условия продажи (торг), передаваемые имущественные права, расположение относительно автомагистралей, местоположение, площадь, вид разрешенного использования. 

Произведены корректировки стоимостей аналогов на дату продажи (предложения); на условия продажи (торг) для объектов-аналогов №№ 3-7 (для объектов-аналогов №№ 1, 2 корректировка не вносилась, поскольку использовалась информация по фактическим сделкам Управления Росреестра); на передаваемые имущественные права для объектов-аналогов №№ 5-7 (для объектов-аналогов №№ 1-4 корректировка составила 1, т.к. они как и объект оценки находятся в собственности); на местоположение для объектов-аналогов №№ 1-5; на площадь.

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован. 

После проведения корректировок, при проведение анализа выборки, к последующим расчетам приняты 5 объектов-аналогов (объекты-аналоги №№1, 2 из последующих расчетов исключены, как не вошедшие в доверительный интервал). 

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена в размере 5 810 974 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Положения Отчета опровергают доводы Министерства имущественных отношений Хабаровского края, администрации города Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, в том числе произведены корректировки на площадь земельного участка, на передаваемые имущественные права. Отказ от применения иных корректировок обоснован. 

Содержание отчета опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком произведена корректировка на местоположение, которая устраняет различие объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности; произведен анализ на расположение объектов относительно автомагистралей. 

Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогах – в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, с учетом данных Публичной кадастровой карты, определил фактическое нахождение объектов-аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования, площадь и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил. 

Обстоятельства, на которые ссылается Министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация города Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административными истцами рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленное административными истцами требование подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Административное исковое заявление подано в суд 31 мая 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018 года.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года. 

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. № 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3, ФИО4 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13 147 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 5 810 974 руб. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 31 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08 июля 2019 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз