Дело № 2-1540/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22.11.2023 г. Сальск

Сальский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Дорогокупец Г.М.,

при секретаре Котляровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на недвижимое имущество

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Сальского городского поселения о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование указал на то, что в соответствии с Постановлением Главы администрации г. Сальска и Сальского района Ростовской области №935 от 17.09.1998 г., истцу в краткосрочную аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок, кадастровый номер по адрес общей площадью 1000 кв.м. под индивидуальное строительство жилого дома.

Во исполнение данного постановления между истцом и администрацией г.Сальска и Сальского района 18.12.1998 года был заключен Договор аренды №477, срок действия по соглашению сторон определен до 18.12.20.01 года, был изготовлен проект жилого дома.

Строительство жилого дома Литер «А» по вышеуказанному адресу было окончено в 2001 году, данный факт подтверждается копией технического паспорта на жилой дом. В установленный законом срок право собственности на вновь возведенный жилой дом не зарегистрировано, срок действия договора аренды земельного участка истек. В силу указанных обстоятельств у истца нет возможности зарегистрировать свое права на жилой дом и ввести его в гражданский оборот.

Между истцом и Администрацией был заключен договор аренды сроком на 3 года, для строительства жилого дома, однако в последующем между сторонами договор аренды земельного участка не продлевался. Истец использовал земельный участок по назначению, предоставленным ему для строительства индивидуального жилого дома, продолжает пользоваться земельным участком, построенным на нем жилым домом, о наличии каких-либо правопритязаний в отношении возведенного жилого дома или расторжении договора аренды иными лицами заявлено не было до настоящего времени.

В связи с чем просит суд сохранить жилой дом Литер «А» общей площадью 105,1 кв.м. в том числе жилой площадью 55,3 кв.м расположенный на земельном участке кадастровый номер по адрес в реконструированном виде.

Признать право собственности на жилой дом Литер «А» общей площадью 105,1 кв.м. в том числе жилой площадью 55,3 кв.м. расположенный на земельном участке кадастровый номер по адрес за ФИО1 номер года рождения, паспорт номер от дата.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени проведения судебного заседания извещен своевременно в порядке ст. 113 ГПК РФ, что подтверждается почтовым извещением.(л.д.46).

Представитель истца по ордеру адвокат Ледяева П.В. исковые требования поддержала в полном объеме. Указав на то, что общая площадь жилого дома меньше проектной порядка на 90 кв.м., жилая не изменилась, однако все соответствует строительным нормам, поэтому просит сохранить жилой дом в таком виде.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражал относительно удовлетворения иска, указав на то, что в дальнейшем истец имеет право выкупить земельный участок.

Суд, применительно положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Суд, исследовав материалы дела, доказательства, установил следующее.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты защита гражданских прав осуществляется путем признания прав

Согласно п.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц). 

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с ч. 2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права «своей волей и в своем интересе.

Каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять, права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац первый и второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка № 477 от 18.12.1998 истцу в краткосрочную аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок по адрес общей площадью 1000 кв.м. под индивидуальное строительство жилого дома. (л.д.7-8).

Так же был заключен типовой договор №31 от 23.12.1998г. о возведении индивидуального жилого дома который зарегистрирован в БТИ (л.д.9-11).

Представлен индивидуальный проект жилого дома по адресу адрес, разработанный на основании Постановления администрации г. Сальска и Сальского района № 935 от 17.09.1998 (л.д.12-13)

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указывает, что им были предприняты все возможные меры для введения построенного им объекта недвижимости в гражданский оборот. Однако, зарегистрировать право собственности на возведенный с отступлениями от разрешения на строительство жилой дом не представляется возможным, поскольку, согласно п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В силу ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, количество и стоимость которого не ограничивается.

Статья 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 25.05.2023г. общая площадь жилого дома литер А составляет 105,1 кв.м. тогда как по проекту составляла 191,5 кв.м. (л.д.7, 14-17).

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятия реконструкции, а его определение дано в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указал в своих Постановлениях Пленум Верховного Суда РФ N 10, Пленум ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из акта обследования ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 09 августа 2023 года технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: адрес, следует, что в результате комиссионного осмотра установлено, что техническое состояние жилого дома удовлетворительное. (л.д.25)

Согласно экспертному заключению на соответствие условий проживания требованиям санитарного законодательства филиала ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в РО» в г. Сальске от 25.08.2023 года № 09.2-06/1296 условия проживания в жилом доме по адресу: адрес соответствуют разделу VIII СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». (л.д.27-29).

Согласно заключению Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Сальскому району Главного управления МЧС России по Ростовской области от 08.08.2023 года № 539-4-50 при проведении обследования жилого дома, расположенного по адресу: адрес нарушений противопожарных норм и правил, создающих угрозу жизни и здоровью людей, не выявлено (л.д.26).

Таким образом, в соответствии с заключениями специалистов техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: адрес соответствует требованиям и нормам строительных, пожарных и санитарных нормативов для жилых домов, пригодных для постоянного проживания, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часть.1 ст. 41,ст.40 ЗК РФ предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Следовательно, указанный земельный участок, находящийся по адресу: адрес используется истцом в соответствии с действующим законодательством по целевому назначению. 

Пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Тот факт, что срок действия договора аренды на земельный участок истек, не влечет для оконченного строительства правовых последствий в виде прекращения разрешения на строительство, или его отмены, и не свидетельствует о признаках самовольности постройки.

В судебном заседании так же установлено, что истец продолжает пользоваться указанным земельным участком.

При этом органом местного самоуправления никаких требований об изъятии земельного участка, либо сносе строения, либо о необходимости проведения торгов на земельный участок не предъявлялось. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд полагает исковые требования истца о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на недвижимое имущество подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Сальского городского поселения о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Сохранить жилой дом Литер «А» общей площадью 105,1 кв.м. в том числе жилой площадью 55,3 кв.м. расположенный на земельном участке кадастровый номер по адрес в реконструированном виде.

Признать право собственности на жилой дом Литер «А» общей площадью 105,1 кв.м. в том числе жилой площадью 55,3 кв.м. расположенный на земельном участке кадастровый номер по адрес за ФИО1, дата года рождения, паспорт номер от дата.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Сальский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Г.М. Дорогокупец

Решение в окончательной форме будет изготовлено 29.11.2023г.