ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-337/2021

г. Вологда

21 октября 2021 года

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Молоковой Л.К., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сердцевой В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Негоциант» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Негоциант» (далее - ООО «Негоциант») является собственником объекта недвижимости - ..., кадастровая стоимость которого по состоянию на дату оценки 31 декабря 2019 года определена в размере 30 206 485 рублей 63 копеек.

Административный истец, полагая, что результатами кадастровой оценки объекта недвижимости нарушены его права и законные интересы как собственника и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований ООО «Негоциант» представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 мая 2021 года № 10/02/21, выполненный оценщиком ФИО1, являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 31 декабря 2019 года составила 12 491 000 рублей.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив ее в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика.

Представители административного истца ООО «Негоциант», административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года № 968-ОЗ «О налоге на имущество организаций» предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Негоциант», что в силу пункта 1 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... определена по состоянию на дату оценки 31 декабря 2019 года в размере 30 206 485 рублей 63 копеек.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 мая 2021 года № 10/02/21, выполненный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 31 декабря 2019 года составила 12 491 000 рублей.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» определением Вологодского областного суда от 08 июля 2021 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчета от 02 мая 2021 года № 10/02/21 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки».

Согласно заключению эксперта от 10 сентября 2021 года № 16/186 оценщиком ФИО1 не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., допущены нарушения, повлиявшие на определение его итоговой величины рыночной стоимости, подходы к оценке (сравнительный, затратный) для объекта экспертизы выбраны верно, при выполнении математических действий допущены ошибки, использование несопоставимых объектов-аналогов в отчете об оценке привело к некорректному расчету в целом, информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной, проверяемой. Допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...: 1) расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом не подтвержден, допущены методологические, математические и логические ошибки, а именно: не введены корректировки по основным ценообразующим факторам (тип объекта, функциональное назначение, материл стен, наличие коммуникаций, наличие грузоподъемных механизмов); допущена математическая ошибка при определении рыночной стоимости (при расчете используется неверная площадь объекта оценки); оценщиком не определена рыночная стоимость земельного участка под оцениваемым объектом; 2) отказ от применения доходного подхода не обоснован, не проведен анализ рынка аренды подобного имущества; 3) расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом не подтвержден, допущены методологические ошибки, а именно: не подтвержден размер функционального устаревания объекта оценки; размер объема здания не обоснован, источник информации и расчет отсутствуют. Выявленные нарушения и ошибки, привели к неоднозначному толкованию отчета и существенным образом отразились на стоимости объекта оценки. Нарушены статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункты 5, 8ж, 8и, 10, 11 ФСО № 3, пункты 11, 22в, 24г, 24д, 24и, 28 ФСО №7. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 31 декабря 2019 года составляет 13 756 000 рублей.

Оценивая экспертное заключение от 10 сентября 2021 года № 16/186, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Административным истцом, представителями административных ответчиков не заявлено возражений относительно обоснованности заключения эксперта от 10 сентября 2021 года № 16/186.

При указанных обстоятельствах не имеется оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., в размере, определенном в отчёте от 02 мая 2021 года № 10/02/21, выполненном оценщиком ФИО1, поскольку, как обоснованно указано в заключении судебной экспертизы, в отчете выявлены ошибки, отчет, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» от 10 сентября 2021 года № 16/186.

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 17 Закона о кадастровой оценке в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. 

Поскольку не представлено сведений, что ООО «Негоциант» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., датой его обращения с соответствующим заявлением необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления - 24 мая 2021 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Негоциант» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - ..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 13 756 000 рублей по состоянию на дату оценки 31 декабря 2019 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Негоциант» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 24 мая 2021 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.К. Молокова

Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2021 года