Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10.10.2017 г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Шельпук О.С. 

при секретаре Шнигуровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, устранении недостатков, обязании передать объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что между ООО «Самара Хаус» и ООО «Сфинкс» заключен договор №... долевого участия в строительстве от 27.01.2016. Между ним и ООО «Самара Хаус» заключен договор уступки права требования от 03.03.2016 по договору №... долевого участия в строительства от 27.01.2016. Объектом долевого строительства по договору является квартира №... (строительный номер), расположенная в трехсекционном доме с подземной стоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: адрес п. 2.2 договора, срок передачи застройщиком квартиры не позднее 3 квартала 2016 года. Свои обязательства по договору он выполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в размере *** руб.; ООО «Самара Хаус» оплатило по договору стоимость квартиры в размере *** руб. Застройщиком нарушены условия договора в части сроков передачи объекта строительства. 11.04.2017 им направлена претензия ответчику об оплате неустойки в размере *** руб. за нарушение сроков передачи объекта строительства. Полученный им ответ на претензию не содержал указания на сроки разрешения данного вопроса. 19.05.2017 он подписал смотровой лист строительной готовности жилого помещения с указанием замечаний, представитель ООО «Сфинкс» передал ему уведомление о сверке площади, который не был подписан директором компании и согласно которому площадь квартиры увеличилась на 3,83 кв.м. и сумма доплаты по договору составляет *** руб. Между тем, изменения в договор долевого участия в данной части внесены не были, дополнительное соглашение об увеличении площади квартиры застройщик не направил. Просит взыскать с ООО «Сфинкс» в его пользу неустойку за нарушение сроков передачи объекта строительства в размере 626815 руб., штраф в размере 50%, компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., обязать ООО «Сфинкс» заключить дополнительное соглашение к договору об увеличении площади квартиры, обязать ООО «Сфинкс» устранить все замечания в квартире, указанные в смотровом листе; обязать ООО «Сфинкс» передать ему по передаточному акту квартиру №№... на 23 этаже общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, указав, что изменение площади квартиры является изменением основного договора и должно оформляться в той же форме, что и основной договор, то есть должно быть заключено дополнительное соглашение, которое подлежит государственной регистрации, уведомление об увеличении площади было передано ее доверителю при осмотре квартиры. После того, как было получено данное уведомление, у истца отсутствует доступ в квартиру. Считает указанные в смотровом листе нарушения в виде необходимости заменить дверь существенными и препятствующими пользованию квартирой, поскольку дверь является входной.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что квартира передана истцу по одностороннему акту приема-передачи в связи с уклонением истца от ее приема и оплаты стоимости квадратных метров, на которые увеличилась площадь квартиры, смотровой лист подписан лицом, не имеющим отношения к ООО «Сфинкс» и не уполномоченным представлять квартиры для осмотра. Ходатайствовала о применении ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки, поскольку задержка сроков передачи объекта строительства истцу была незначительной, вызвана не зависящими от ответчика обстоятельствами.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору долевого участия одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу требований ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно ст.15 Федерального закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии со ст.ст. 151, 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости, характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом индивидуальных особенностей потерпевшего.

Таким образом, из содержания указанных норм права в их системной взаимосвязи следует, что нарушение сроков исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в части передачи участнику такого строительства соответствующего объекта, является безусловным основанием для возложения на соответствующего застройщика гражданско-правовой ответственности в виде выплаты неустойки, а если участник долевого строительства в отношении застройщика является потребителем, застройщик обязан также компенсировать потребителю моральный вред.

В силу ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что 27.01.2016 г. между ООО «Сфинкс» (застройщиком) и ООО «Самара Хаус» (участником долевого строительства) был заключен договор №... долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: адрес, именуемый в дальнейшем «жилой дом», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома, именуемый в дальнейшем «объект»: квартиру строительный №..., общей площадью (без учета балкона/лоджии) 90,54 кв.м., расположенную на 23 этаже во 2-ой секции жилого дома по адресу: адрес. 

В соответствии с п. 2.2 указанного договора, объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016 г. Цена договора согласно п. 3.1 договора составляет 3691490 руб.

Установлено, что 03.03.2016 между ООО «Самара Хаус» и ФИО1 заключен договор уступки права требования по договору №... долевого участия в строительстве от 27.01.2016, в соответствии с которым ФИО1 принял на себя права и обязанности нового участника долевого строительства по договору №... долевого участия в строительстве. 

В соответствии с п. 3.1 договора уступки права требования по договору №... долевого участия в строительстве от 27.01.2016 стоимость уступаемого права требования, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате «Новым участником долевого строительства» составляет *** рублей.

Из материалов дела следует, что истец оплатил стоимость квартиры, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 179 от 03.03.2016 г. в размере *** руб.

Ответчиком в судебном заседании не оспаривалось, что в указанный договором срок ООО «Сфинкс» объект дольщику не передало. 

Установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №... было выдано ответчику 20.01.2017 г. 

05.05.2017 ООО «Сфинкс» составлен односторонний акт приема-передачи по договору участия в долевом строительстве на основании п. 6 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества» с указанием на наличие задолженности ФИО1 по оплате 3,83 кв.м., на которые увеличилась стоимость квартиры.

Таким образом, срок передачи квартиры истцу, установленный договором, нарушен, в связи с чем требование истца о взыскании в его пользу неустойки, подлежит удовлетворению.

Доказательств наличия непреодолимой силы, чрезвычайных обстоятельств для переноса сроков исполнения договора, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Истцом представлен расчет неустойки, размер которой за период с 01.10.2016 г. по 11.04.2017 г. составил 463097 рублей (3691490 х 193 дня х 2 х 1/300 х 9,75%/100%). 

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.В своем определении от 21.12.2000 г. № 263-О Конституционный Суд РФ указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В связи с указанным, суд полагает, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст. 333 ГК РФ с учетом ходатайства ответчика подлежит уменьшению, при этом суд принимает во внимание необходимость соблюдения баланса интересов сторон, а также характер обязательства - проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, при котором ответчик связан договорными обязательствами с другими лицами, долговременное согласование с государственными органами, в связи с чем, взыскание неустойки в полном объеме существенно нарушит имущественные права ответчика. 

На основании изложенного, с учетом требований разумности и справедливости, исходя из соблюдения баланса интересов сторон размер неустойки подлежит уменьшению до 35000 рублей.

Учитывая характер причиненных истцам нравственных страданий, а также фактические обстоятельства дела, суд полагает, что компенсация морального вреда подлежит взысканию в пользу истца с ответчика в размере 5000 рублей.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 г. при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Установлено, что истцом 11.04.2017 в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец предлагает ответчику в течение 10 дней с момента получения претензии выплатить неустойку в размере 463097 руб., однако данное требование в добровольном порядке удовлетворенно не было, в связи с чем с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя, размер которого, в соответствии со ст. 333 ГК РФ и указанных выше обстоятельств суд полагает возможным снизить до 10000 руб.

При рассмотрении требований об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение, устранить недостатки в квартире и передать квартиру истцу суд исходит из следующего.

Согласно п. 1.3 договора долевого участия в строительства от 27.01.2016 и п. 1.2 договора уступки права требования по данному договору от 03.03.2016 площадь объекта строительства подлежит уточнению после окончания строительства по фактическим данным обмера общей площади, проводимых органом технической инвентаризации, и рассчитывается окончательная цена договора. 

Таким образом, условиями договоров предусмотрена возможность изменения фактической площади объекта долевого строительства и соответственно изменение его стоимости с возложением на участника долевого строительства обязанности по оплате квадратных метров, на которые увеличилась площадь квартиры, в связи с чем суд не усматривает оснований для установления обязанности сторон заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора. При указанных обстоятельствах требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору об изменении площади объекта долевого строительства удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении требования об обязании передать квартиру по акту приема-передачи суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ФЗ от Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

Лишь после выполнения данной обязанности у участника долевого строительства возникает обязанность по началу действий по приему объекта долевого строительства.

Право составить односторонний акт приема-передачи квартиры возникает у застройщика в силу ч. 6 ст. 8 указанного Закона, лишь при уклонении участника долевого строительства от принятия квартиры и при условии соблюдения обязанности по направлению уведомления о готовности объекта. При этом надлежащим извещением участника долевого строительства является направление ему заказным письмом с уведомлением данного извещения, вручение лично, либо возвращение уведомления с отметкой почты об отказе участника от получения либо отсутствии его по указанному им адресу.

27.01.2017 в адрес истца заказным письмом с уведомлением отправлено извещение о готовности объекта к передаче, то есть застройщиком исполнена обязанность по извещению дольщика о готовности объекта, в силу чего у истца возникла обязанность по осуществлению действий по приему квартиры.

В связи с тем, что истцом квартира не была принята, 05.05.2017 ООО «Сфинкс» составлен односторонний акт приема-передачи спорной квартиры в связи с уклонением ФИО1 от приема квартиры. В одностороннем акте указано на обязанность истца оплатить дополнительные квадратные метры, на которые увеличилась площадь квартиры. Представителем истца в судебном заседании не оспаривалось, что дополнительные квадратные метры, на которые увеличилась площадь квартиры, истцом не оплачены.

Поскольку передача объекта истцу произведена, оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика передать квартиру по акту приема-передачи суд не усматривает; доказательств исполнения обязательств истца по полной оплате стоимости квартиры суду не представлено. 

В соответствии с ч.1, 3 ст.7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Суд не принимает во внимание представленный истцом смотровой лист, поскольку сведений о том, что он подписывался лицом, уполномоченным ответчиком на предоставление квартиры для осмотра, не имеется; кроме того, доказательств того, что указанные в смотровом акте недостатки являются существенными и лишающими истца возможности принять квартиру, суду не представлено. При указанных обстоятельствах истец не лишен был возможности принять квартиру в установленные законом сроки и требовать от застройщика исполнения обязательств после полной оплаты стоимости квартиры. 

Суд также критически относится к доводам представителя истца о том, что доказательств увеличения площади квартиры не имеется. Так, из переписки истца с ответчиком следует, что истец был осведомлен об увеличении площади квартиры; добросовестность сторон презюмируется и истец не лишен возможности после полного исполнения своих обязательств по договору в случае выявления факта несоответствия указанной застройщиком площади требовать от последнего возврата уплаченных по договору денежных средств, и в том числе устранения недостатков, выявленных при приеме квартиры. 

В соответствии с ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 1700 рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта строительства в размере 35000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 10000 руб., а всего 50000 (Пятьдесят тысяч) руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с ООО «Сфинкс» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1250 (Тысяча двести пятьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 16.10.2017.

Судья О.С. Шельпук