ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 апреля 2017г. 

<

адрес>

Судья Буйнакского городского суда Республики Дагестан Амирханов Р.А. при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице представителя Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с вышеуказанным иском по тем основаниям, что между ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» (далее - Общество) и гражданами ФИО1, ФИО2 (далее - Ответчики, Заемщики) был заключен Договор займа № (далее - Договор займа), в соответствии с которым Общество обязалось предоставить Заемщикам заем в размере 1 050 000 рублей сроком на 240 месяцев, для целевого использования - приобретения в собственность ФИО1 жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, состоящего из двух комнат, общей площадью 43,5 кв.м., стоимостью 1 501 ООО рублей (далее - Квартира), а Заемщики обязались возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование займом, а также осуществить иные платежи в порядке, предусмотренном Договором займа. Заем в сумме 1 050 ООО рублей согласно п.2.1 Договора займа был выдан в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на банковский счет ФИО1 в ООО АКБ «Экспресс», что подтверждается платежным поручением № от 30.12.2011г. Государственная регистрация права собственности на Квартиру произведена 19.01.2012г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> за №. Запись об ипотеке в силу закона в отношении квартиры произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также ДД.ММ.ГГГГ за №, что подтверждается выпиской из ЕГРП, Закладной и отметками на договоре купли- продажи Квартиры. Права Истца, как залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной Заемщиками как должниками и залогодателями и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец своего представителя в суд не направил, в своем исковом заявлении просит удовлетворить их исковые требование в полном объеме по изложенным в иске основаниям, в соответствии с п. 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело без участия их представителя и направить копию решения суда в их адрес в месте с исполнительным листом после вступления решения суда в законную силу. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2 надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания в суд не явились, не сообщили об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с этим суд руководствуясь гл.22 ГПК РФ рассматривает дело в порядке заочного производства. 

Проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, исследовав материалы дела, суд находит исковые требование АО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АО «АИЖК) подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Из исследованного в судебном заседании платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ № ОАО «Дагипотека» видно, что ФИО1 выдан в ОАО АКБ «ЭКСПРЕСС» 

<

адрес> ипотечный займ согласно договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ без НДС в размере 1050 000 рублей под 12.10 % годовых для приобретения жилья сроком на 240 месяцев.

Размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа заемщиком составляет 11150,00 рублей.

Из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что заем в сумме 1050000 рублей согласно п.2.1 Договора займа был выдан в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на банковский счет ФИО1 в ООО АКБ «Эксресс».

Согласно исследованного в судебном заседании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на указанный ипотечный кредит ФИО1 М.И. приобрел 2-х комнатную 

<

адрес> общей площадью 43,50 кв.м., в том числе жилой площадью 30,6 кв.м., расположенный на 2-м этаже 5-ти этажного дома по 

<

адрес>.

Согласно договора займа (заем на приобретение квартиры, ипотека в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира обременена ипотекой в силу закона (ст.77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» 

В соответствии с п. 1.5 Договора займа права займодавца по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиками (залогодателями) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Согласно п.4.4.4 Договора займа займодавец вправе передать свои права по закладной другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, заимодавцем и залогодержателем в настоящее время является Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке). 

В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права займодавца по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии с п.2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Как утверждает истец в своем исковом заявлении и видно из материалов дела ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им в нарушение условий Договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) производили с нарушением условий Договора займа, в т.ч. и в части своевременного возврата займа, производя платежи с задержкой и в неполном объеме.

Так, с ноября 2012 года Заемщиками неоднократно нарушались сроки внесения ежемесячных платежей по возврату суммы займа и процентов за пользование им, предусмотренные Договором займа. Начиная с мая 2016 года, в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Заемщиками перестали производиться ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им.

Из п.1 ст.54.1 Закона об ипотеке следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и Закладной. В адрес Ответчиков истцом было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по Договору займа.

Однако, как видно из материалов дела, Ответчики не выполнили указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст.1, ст.50 Закона об ипотеке, условиями п.п.5.1,7.1 Закладной и п.п. 4.4.1-4.4.3 Договора займа является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру и расторжения Договора займа.

Согласно ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 047 504,56 рублей, в том числе: задолженность по основному долгу в размер 976300,85рублей; задолженность по процентам в размере 64 713,20 рублей; задолженность по пеням в размере 6 490,51 рублей.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.1 ст.349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст.51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п. 1 ст.56, ст.78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Согласно пп. 4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пп.9 п.1 ст.14 Закона об ипотеке среди прочего Закладная содержит в себе подтвержденную заключением независимого оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. Согласно раздела № Закладной денежная оценка предмета ипотеки составляет 1 501 000 рублей.

Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента составления указанного отчета до момента подачи иска (более 5 лет), а также значительные изменения на рынке недвижимости, указанную оценку предмета ипотеки нельзя признать актуальной на сегодняшний день и по ходатайству истца по настоящему делу определением Буйнакского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена оценочная экспертиза, по оценке 

<

адрес> находящейся по адресу: 

<

адрес>, производство которой поручено ООО «Абсолют» 

<

адрес>, которая указанным учреждением установлена рыночная стоимость в размере 1340000 рублей.

В соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В соответствии с п.2 ст.85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая изложенное, начальная продажная цена Квартиры должна быть установлена в размере 80% от актуальной рыночной стоимости имущества.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением - допускается в силу ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание.

Согласно пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, суд находит, что допущенное Заёмщиками нарушение условий Договора займа является существенным и достаточным основанием для расторжения Договора займа.

В соответствии со ст.309,310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующего законодательства. 

В связи с неисполнением Заемщиками своих обязательств по Договору займа Истец обращается в суд за защитой нарушенных прав. 

В соответствии с п.2 ст.13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Законным владельцем Закладной в настоящее время является Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент ИТБ 1» (далее - Истец, Банк), о чем имеется соответствующая запись в графе «Отметки о смене владельца закладной». Согласно п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной.

Пунктом 4.1.9 Кредитного договора и п.5 Закладной предусмотрена обязанность Ответчика досрочно вернуть денежные средства, уплатить начисленные проценты за пользование денежными средствами и неустойки в случае предъявления письменного требования о досрочном исполнении обязательств при наличии оснований, предусмотренных п.3 Договора и п.5.1 Закладной. Уведомление - требование, направленное в адрес Заемщика о досрочном возврате всей оставшейся суммы долга исполнены не было. В связи с отсутствием каких-либо сведений о смене Заемщиками фактического места жительства, адреса регистрации, адреса для направления корреспонденции и контактного телефона, уведомления направлялись по адресу согласованному п.1.6 Договора.

В соответствии с положениями п. 4.4. Кредитного договора и п.5. Закладной Банк вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но не уплаченных процентов и суммы неустойки в случае просрочки Заемщиком осуществления очередного ежемесячного (аннуитетного) платежа на срок более чем 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Указанные условия согласуются также с положениями ст.811 ГК РФ, в соответствии с которой если Договором предусмотрено возвращение денежных средств по частям (т.е. аннуитетными платежами), то при нарушении Заемщиком срока, установленного для внесения очередного платежа, Банк вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы вместе с причитающимися процентами. В связи с имеющимися просрочками Заемщикам Залогодержателем выставлялось требование о досрочном истребовании всей суммы долга. 

Частью 1 ст.348 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с ч.1 ст.50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с п.2 ст.1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Аналогичные условия содержатся в п.6.2.4 Закладной.

Согласно ч.1 ст.54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Поскольку сумма неисполненного Ответчиками обязательства на момент подачи искового заявления составляет 987895,67 рублей, что превышает 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства превышает установленный срок. 

Более того, ч.5 ст.54.1 Закона об ипотеке прямо предусмотрено, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное - а условиями Закладной иное не предусмотрено - обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Поскольку обязательство Ответчиков подлежало исполнению периодическими платежами, со стороны Ответчиков имело место нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество наличествуют,

В соответствии с п.2 ст.54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В силу ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из платежным поручения от 30.12.2011г. № видно, что кредитные средства были предоставлены ответчикам, путем перечисления денежных средств в размере 1050000руб. на банковский счет ФИО1 в ООО АКБ «Экспресс» 

Из платежного поручения от 22.11.2016г. № видно что, истцом уплачена государственная пошлина в размере 19437,52 руб. 

Согласно отчету №/НД-17-01 от 25.03.2017г об определении рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, условный №-. 022, являющейся следует, что рыночная стоимость объекта оценки ( как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке), расположенный, по состоянию на 25.03.2017г. составляет (с округлением) 1340000 (один миллион триста сорок тысяч) рублей. 

При таких обстоятельствах, суд считает исковое заявление представителя АО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащим удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 233-235 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице представителя Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) удовлетворить.

Взыскать солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОГРН: 

<

***>; ИНН:

<

***>) задолженность по договору займа в размере 1 047 504,56 рублей (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), из которых 976 300,85 рублей - задолженность по основному долгу, 64 713,20 рублей - задолженность по процентам, 6 490,51 рублей задолженность по пеням.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Обратить взыскание на недвижимое имущество- квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> целью удовлетворения иска.

Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажу квартиры в размере 80% от ее актуальной рыночной стоимости, определенной заключением оценочной экспертизы ООО «Абсолют» от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОГРН:

<

***>;ИНН:

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 437,52 рублей(13437,52рублей+6000рублей). 

Расходы по проведению оценочной экспертизы в размере 5000 (пять тысячи) рублей возложить на истца.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене данного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Амирханов Р.А.

отп. в сов. комн.