дело № 2-1483/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июня 2019 года г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кудряковой Ю.С., 

при секретаре судебного заседания Емелиной К.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ООО «АС-АУДИТ ЦБ» к Дубовик ФИО19 о признании сделки недействительной,

по встречному иску ФИО1 ФИО20 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Дубовик ФИО22 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, 

по встречному иску Синевой ФИО21 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Дубовик ФИО23 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АС-АУДИТ ЦБ» обратилось в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кад. №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общая площадь 1405 кв.м, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> заключенного 23.04.2013 г. между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Дубовиком ФИО24.

В обоснование иска ООО «АС-АУДИТ ЦБ» указало, что 23.04.2013г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кад. №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общая площадь 1405 кв.м, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. В соответствии с указанным договором истец (продавец) продал указанный земельный участок ответчику (покупатель) за 56200 рублей.

Указанный земельный участок принадлежал истцу на основании протокола общего собрания участников ООО «АС-АУДИТ ЦБ» от 18.04.2011 г. №, в соответствии с которым земельный участок с кад. №, принадлежавший истцу, был разделен на несколько земельных участков, одним из которых и являлся земельный участок с кад. №.

На указанном земельном участке истцом в соответствии с ранее полученным разрешением на строительство № от 28 августа 2003 года был возведен жилой дом, строительство которого до конца не было завершено, но который был поставлен истцом на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №.

Однако в связи с тем, что право собственности на жилой дом за истцом зарегистрировано не было, по договору купли-продажи был продан только земельный участок.

Заключение собственником - истцом по делу договора купли-продажи, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на куплю-продажу находящегося на нем объекта незавершенного строительства (объекта недвижимости), нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки.

Третье лицо ФИО4 обратилась в суд с встречным иском к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 о признании Договора купли-продажи земельного участка, заключенного 23 апреля 2013 года между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Дубовиком ФИО25 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение.

В обоснование встречного иска ФИО4 указала, что она состоит в браке с ФИО5, брачный договор между ними не заключался. 

12 апреля 2016 года за счет общих денежных средств супругов на основании Договора купли-продажи, заключенного с ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО4 был приобретен земельный участок с кадастровым номером № который в силу закона стал совместной собственностью ФИО5 и ФИО4 

Решением Щелковского городского суда Московской области от 27 марта 2017 года по гражданскому делу № указанный договор купли-продажи земельного участка был признан недействительным по иску ФИО3, представившего Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, якобы заключенный им 23 апреля 2013 года с ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Из Договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного 23 апреля 2013г. между ФИО3 и ООО «АС-АУДИТ ЦБ», и передаточного акта к нему следует, что от имени продавца договор купли-продажи и передаточный акт был подписан генеральным директором ООО «АС-АУДИТ ЦБ» - ФИО27.

Вместе с тем, ФИО2 указанный договор и передаточный акт не подписывал, в договорные отношения с ФИО3 не вступал, подписи и рукописные записи «ФИО2», имеющиеся в договоре и передаточном акте, ФИО2 не выполнялись и ему не принадлежат, что свидетельствует о том, что представленный ФИО3 договор купли-продажи спорного земельного участка является сфальсифицированным, а воля ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на отчуждение спорного земельного участка ФИО3 – не выраженной.

Оспариваемая сделка посягает на права и законные интересы ФИО4, поскольку ее право на спорный земельный участок было оспорено ФИО3, представившим сфальсифицированный договор купли-продажи земельного участка.

Третье лицо ФИО5 обратился в суд с встречным иском к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 о признании Договора купли-продажи земельного участка, заключенного 23 апреля 2013г. между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Дубовиком ФИО28 в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение.

В обоснование встречного иска ФИО5 указал, что он состоит в браке с ФИО4, брачный договор между ними не заключался. 

12 апреля 2016г. за счет общих денежных средств супругов на основании Договора купли-продажи, заключенного с ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО4 был приобретен земельный участок с кадастровым номером № который в силу закона стал совместной собственностью ФИО5 и ФИО4 

Решением Щелковского городского суда Московской области от 27 марта 2017г. по гражданскому делу № указанный договор купли-продажи земельного участка был признан недействительным по иску ФИО3, представившего Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № якобы заключенный им 23 апреля 2013г. с ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Из Договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного 23 апреля 2013г. между ФИО3 и ООО «АС-АУДИТ ЦБ», и передаточного акта к нему следует, что от имени продавца договор купли-продажи и передаточный акт был подписан генеральным директором ООО «АС-АУДИТ ЦБ» - ФИО2.

Вместе с тем, ФИО2 указанный договор и передаточный акт не подписывал, в договорные отношения с ФИО3 не вступал, подписи и рукописные записи «ФИО2», имеющиеся в договоре и передаточном акте, ФИО2 не выполнялись и ему не принадлежат, что свидетельствует о том, что представленный ФИО3 договор купли-продажи спорного земельного участка является сфальсифицированным, а воля ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на отчуждение спорного земельного участка ФИО3 – не выраженной.

Оспариваемая сделка посягает на права и законные интересы ФИО5, поскольку его право на совместно нажитый с ФИО4 спорный земельный участок было оспорено ФИО3, представившим сфальсифицированный договор купли-продажи земельного участка.

В судебное заседание истец ООО «АС-АУДИТ ЦБ» своего представителя не направил, надлежаще извещен, через канцелярию суда представил письменные пояснения (т.3 л.д.180-181), в которых указал, что оспариваемый договор купли-продажи является самостоятельной сделкой, не связанной с инвестиционными правоотношениями ФИО3 и ООО «

<

данные изъяты>», с которым истец в правовых отношениях относительно строительства жилого дома на спорном земельном участке не состоял.

Заключением эксперта установлено, что с 2007г. на спорном земельном участке имеется жилой дом, отнесенный экспертом к объектам незавершенного строительства, в связи с чем оспариваемой сделкой нарушен принцип единства земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества.

Поскольку застройщиком спорного земельного участка был истец, что подтверждается имеющимся в материалах дела разрешением на строительство, то на день совершения оспариваемого договора земельный участок и незавершенный строительством объект принадлежали одному лицу – истцу, в связи с чем не могли отчуждаться порознь.

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы представленный ФИО3 договор купли-продажи является сфальсифицированным, поскольку подпись и рукописная надпись с расшифровкой ФИО подписанта (ФИО2) выполнены иным лицом.

Кроме того, указанный договор сторонами исполнен не был, земельный участок ФИО3 передан не был (так как подпись продавца в передаточном акте является сфальсифицированной), ФИО3 также земельный участок не принял и в фактическое владение им не вступил, что подтверждается письменными объяснениями представителя ТСЖ «Медвежьи Озера» (т.2 гражданского дела №) и фактическим приемом спорного земельного участка ФИО4 по договору купли-продажи, оспоренному ФИО3 на основании сфальсифицированного договора.

Истец заявляет, что не имел волеизъявления вступать в правовые отношения с ФИО3, денежных средств ни от него, ни от ООО «Мегаполис», ни от иного лица за строительство жилого дома на спорном земельном участке не получал, в связи с чем ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не дает согласия на сделку с ФИО3

Кроме того, у истца отсутствовала и отсутствует обязанность перед ООО «Мегаполис» по передаче ему спорного земельного участка и жилого дома на нем, права на которые якобы перешли от ООО «Мегаполис» к ФИО3 (в отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств).

Учитывая возможность обозрения материалов других гражданских дел с участием ФИО3, истец обращает внимание суда на недостоверность представленной ФИО3 «переписки» с истцом – все его обращения, претензии и т.д. в отсутствие соответствующих оригиналов были вручены неуполномоченным представителям истца, в связи с чем не могут ни подтвердить, ни опровергнуть обстоятельства, имеющие значение для дела. Действительность и достоверность указанных писем ФИО3 истец отрицает. 

Учитывая наличие нескольких оснований для признания недействительной оспариваемой сделки, истец поддерживает заявленные исковые требования, просит их удовлетворить, а также соглашается со встречными исковыми требованиями и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности (т.1 л.д.161), иск ООО «АС-АУДИТ ЦБ», встречный иск ФИО4, встречный иск ФИО5 не признала, просила в их удовлетворении отказать, представила письменные возражения на исковые требования ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО4, ФИО5 (т.3 л.д.206-209), в которых указала, что истец ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в своем исковом заявлении в абз.1 утверждает, что 23.04.2013 г. между истцом (ООО «АС-АУДИТ ЦБ») и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кад. №, то есть факт заключения договора истец ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не оспаривает. Это также подтверждается имеющимися в материалах дела документами: платежным поручением № от 23.04.2013 о переводе денежных средств с назначением платежа «Оплата по Договору купли-продажи б/н от 23.04.2013 г. земельного участка по адресу: 

<

адрес>» на счет ООО «АС-АУДИТ ЦБ», перепиской посредством электронной почты, из которой совершенно определенно видно намерение ООО «АС-АУДИТ ЦБ» заключить оспариваемый договор, а также высылается для ознакомления сам договор, а также истец инструктирует ответчика о порядке оплаты, подписания и регистрации оспариваемого договора, обосновывается уплачиваемая по нему сумма.

По ее мнению, истец ссылается, что на земельном участке с кадастровым № возведен жилой дом, однако не упоминает о том, что и земельный участок, и возведенный на нем дом являлись предметом Договора № об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» от 30 мая 2005 года, в соответствии с которым ФИО3 заплатил 10 284 011 руб. (356 731 долларов США), без учета внесенного ранее на расчетный счет ООО «АС-Аудит ЦБ» аванса в размере 83 564 руб. (3 000 долларов США) согласно Договору о задатке № от 18 марта 2005 г.

Полагает, что тщательно изучив все обстоятельства, касающиеся прав ФИО3 на земельный участок с кадастровым № и возведенный на нем на его средства дом, суд прекратил право ФИО4 на земельный участок с кадастровым № и признал право собственности на него ФИО3, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами: решение Щелковского городского суда Московской области от 27 марта 2017 года по делу №, решение вступило в законную силу 17 июля 2017 года, апелляционное определение Московского областного суда от 17 июля 2017 года, решение Щелковского городского суда Московской области от 20 декабря 2018 года по делу №, решение вступило в законную силу 01 апреля 2019 года, апелляционное определение Московского областного суда от 01 апреля 2019 года.

Указывает, что двумя решениями Щелковского городского суда Московской области и вышестоящими судами установлено, что ФИО3 являлся инвестором земельного участка и построенного на нем дома в коттеджном поселке Медвежьи Озера, в результате чего приобрел право собственности на него, просит применить срок исковой давности, о чем представила заявление (т.3 л.д.210).

В отношении исковых требований ФИО4 и ФИО5 представитель ФИО3 не находит оснований, поскольку оспариваемый договор заключен в 2013г., то есть до заключения аналогичного договора с ФИО4 Кроме того, решением Перовского районного суда г. Москвы от 29.10.2018г. по делу № удовлетворены исковые требования ФИО4 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» о взыскании денежных средств в размере 560 200 рублей, оплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 12.04.2016 г., а также расходы по оплате госпошлины. В идентичных дословно исковых заявлениях, а также в материалах дела не имеется обоснования и доказательств, какие именно права и законные интересы ФИО4 и ФИО5 нарушает оспариваемая сделка.

Считает, что в своих исковых заявлениях ФИО4 и ФИО5 утверждают, что ФИО2 оспариваемый договор не подписывал, подпись под договором ему не принадлежит, и прямо называют указанный договор сфальсифицированным. Однако не обосновывают, откуда им об этом стало известно вообще знакомы ли они с ФИО2 На момент заключения ФИО4 договора купли-продажи земельного участка генеральным директором ООО «АС-АУДИТ ЦБ» являлся ФИО7, а не ФИО2, сложивший полномочия за год до заключения договора. Были ли ФИО4 и ФИО5 знакомы с ФИО2, и на чем основаны их утверждения, документов в деле не имеется.

Полагает, что письмо от имени ФИО2 уже было приложено к апелляционной жалобе на решение Щелковского городского суда Московской области от 27 марта 2017 года ФИО4 ее адвокатом Чистовой Н.В. и было рассмотрено судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда, однако не принято как доказательство.

Указывает, что представитель ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО8 принимала участие в судебном процессе по делу № по иску ФИО3 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО4 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, однако ни тогда, ни в данном исковом заявлении не было заявлено о том, что ООО «АС-АУДИТ ЦБ» оспариваемый договор не заключало, факт заключения договора обществом не оспаривался, а, напротив, утверждался.

Ссылается, что также Инвестиционный контракт № от 18.12.2002 г., Договор простого товарищества (Инвестиционный контракт) № МО от 27 января 2003 г. по строительству коттеджного поселка «Медвежьи Озера» и других не были представлены ООО «АС-АУДИТ ЦБ», также не были представлены аналогичные договоры купли-продажи соседних земельных участков. Представленные вместо этого образцы для сравнения разнородны, выполнены в заведомо различных условиях и временных периодах, подлинность некоторых из них вызывает сомнения, в связи с чем считать выводы проведенной экспертизы достоверными представляется сомнительным, просит применить срок исковой давности, поскольку ФИО4 была привлечена в качестве соответчицы при рассмотрении дела № 2-3813/2016 по иску ФИО3 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по оспариваемому договору. 

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ФИО5, адвокат Челнокова Н.В., действующая на основании ордера (т.3 л.д.8) и доверенности (т.3 л.д.9), заявленные исковые требования к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, поддержала первоначальный иск ООО «АС-АУДИТ ЦБ» к ФИО3 и позицию истца, изложенную в его письменных пояснениях, дополнительно пояснила, что исковая давность к заявленным ФИО5 требованиям не истекла, поскольку об указанных в иске фактических обстоятельствах он узнал после привлечения его в качестве третьего лица по данному делу и после ознакомления с материалами дела, ранее об указанных обстоятельствах он не знал, так как проживает с ФИО4 раздельно. Довод представителя ФИО3 о том, что оспариваемая сделка является реализацией инвестиционного контракта, заключенного ФИО3 с ООО «Мегаполис», является несостоятельной, так как в материалах дела отсутствуют доказательства наличия соответствующих инвестиционных отношений между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ООО «Мегаполис», реализация инвестиционных отношений происходит через соответствующий акт, а не путем повторной продажи земельного участка, который включен в предмет инвестиционного контракта с ООО «Мегаполис». В материалах этого дела и предыдущих гражданских дел отсутствуют доказательства исполнения ФИО3 финансовых обязательств перед ООО «Мегаполис» и перечисления этих денежных средств от ООО «Мегаполис» в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в счет строительства дома на спорном земельном участке. Схема инвестиционных правоотношений сторон указана в соглашении о задатке, представленном ФИО3, которая отличается от того, что указывает ФИО3 Оспариваемый договор не исполнен, так как ФИО3 не вступил в фактическое владение земельным участком, что подтверждается пояснениями представителя ТСЖ «Медвежьи Озера» по другим делам и фактическим владением спорным земельным участком супругой ФИО5 – ФИО4, которая приняла земельный участок в фактическое владение, заключила договор с ТСЖ «Медвежьи Озера» и несла по нему расходы, оплачивала земельный налог и производила разводку инженерных коммуникаций в доме, что отражено в заключении строительно-технической экспертизы по данному делу. С ФИО2 ни ФИО5, ни ФИО4 знакомы не были. Адвокат ФИО4 получила от него ответ на адвокатский запрос, в котором он отрицает факт заключения оспариваемого договора с ФИО3, что дополнительно подтверждается тем, что все три оригинальных экземпляра оспариваемого договора были у ФИО3 и представлены в дело для производства экспертизы, в то время как в самом обществе не было ни одного договора с ФИО3 Факт фальсификации оспариваемой сделки подтвержден заключением судебной почерковедческой экспертизы.

Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ФИО4, Чистова Н.В., действующая на основании доверенности (т.3 л.д.268), заявленные исковые требования к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, поддержала первоначальный иск ООО «АС-АУДИТ ЦБ» к ФИО3, позицию истца, изложенную в его письменных пояснениях, и позицию представителя ФИО5 

Суд, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, допросив эксперта, приходит к следующему.

Из материалов дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером № (т.1 л.д.25-160) следует и сторонами не оспаривается, что на основании Протокола № общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «АС-АУДИТ ЦБ» от 18 апреля 2011 года (т.1 л.д.139-155) у ООО «АС-АУДИТ ЦБ» возникло право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общей площадью 1405 кв.м., с кадастровым номером №, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес> (далее – спорный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером №).

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от 17.08.2011г. (т.1 л.д.11).

Согласно Протоколу № общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «АС-АУДИТ ЦБ» от 18 апреля 2011г. (т.1 л.д.139-155) спорный земельный участок был образован путем раздела принадлежавшего на праве собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» земельного участка с кадастровым номером № (с предыдущими кадастровыми номерами №

Из материалов гражданского дела № по иску ФИО3 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности, которые обозревались в судебном заседании, следует, что право собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на земельные участки с кадастровыми номерами № было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серии № от 04.09.2002 г. и серии № от 18.02.2003 г. (гражданское дело № т.2 л.д.18-19).

На основании указанных правоудостоверяющих документов на земельные участки с кадастровыми номерами № и постановления 

<

адрес> о размещении объекта строительства по адресу: 

<

адрес> от 04.09.2002 г. № истцу - ООО «АС-АУДИТ ЦБ» было выдано Разрешение № от 28.08.2003 г. на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки на указанной территории (т.1 л.д.12), которое после раздела земельных участков распространило свое действие на спорный земельный участок с кадастровым номером №

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Для проверки довода истца о том, что на основании Разрешения № от 28.08.2003 г. на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки (т.1 л.д.12) на спорном земельном участке истцом был возведен жилой дом, строительство которого до конца не было завершено и который был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, учитывая, что вопросы определения нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, степени их готовности и даты постройки требуют специальных познаний, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО12, по результатам которой экспертом представлено заключение (т.1 л.д.177-227), в котором сделаны определенные выводы и сформулированы ответы на поставленные вопросы суда.

Так, экспертом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № находится жилой дом, отнесенный экспертом к объектам незавершенного строительства со степенью готовности 85 %, который имеет ориентировочную дату постройки – не позднее 2007 г.

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), прочно связанным с землей, то есть к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Поскольку строительство указанного жилого дома на данный момент не завершено, то право собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ» на него в соответствии со ст. 131 ГК РФ не зарегистрировано. Равно не зарегистрировано в установленном порядке право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0040306:354.

Из материалов гражданского дела № по иску ФИО3 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности, в судебном заседании обозревалось инвентарно-правовое дело БТИ на указанный жилой дом (гражданское дело № т.2 л.д.1-21) и заключение эксперта ФИО13 (гражданское дело № т.2 л.д.62-85), из которых следует, что обследуемое строение отличается от описанного в инвентаризационной карточке на жилой дом, составленной по состоянию на 22 июня 2007 г., а именно: произведена разводка трубопроводом системы отопления с установкой радиаторов отопления (в инвентаризационной карточке описание отопления отсутствует), установлены канализационные стояки и стояки водоснабжения (в инвентаризационной карточке описание канализации и водоснабжения отсутствует), установлен счетчик потребления газа и установлен газовый котел (в инвентаризационной карточке описание газоснабжения отсутствует).

Указанные изменения технических характеристик жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, по сравнению с данными, полученными при последней технической инвентаризации строения 22 июня 2007 года, свидетельствуют о том, что строительство объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке продолжается истцом как субъектом ранее выданного разрешения на строительство, имеющегося в составе инвентарно-правового дела БТИ. Доказательств обратного в материалы дела сторонами не представлено.

В силу ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. 263 ГК РФ во взаимосвязи с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) исключительно правообладатель земельного участка, которым в данном случае является истец, с представлением разрешения на строительство и иной документации может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с последующей государственной регистрацией права собственности на построенный объект.

Статус незавершенного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером №, а также отсутствующий факт государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом, который истцом никому не передавался, не лишает истца права на судебную защиту при нарушении его прав на незавершенный строительством объект, в связи с чем требования истца относятся к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (ст.ст. 208, 304 ГК РФ).

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса РФ следует, что продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Вместе с тем в материалы дела ФИО3 представлены все три оригинальных экземпляра Договора купли-продажи спорного земельного участка (в том числе экземпляр истца) - (т. 3 л.д. 75, 77, 79), подписанного 23.04.2013 г. ООО «АС-АУДИТ ЦБ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) (далее – спорная сделка, оспариваемый договор).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. 1 оспариваемого договора продавец (ООО «АС-АУДИТ ЦБ») обязуется передать в собственность покупателю (ФИО3) принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общая площадь 1405 (одна тысяча четыреста пять) кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> кадастровым номером № а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанный земельный участок.

В соответствии с п. 3 оспариваемого договора указанный земельный участок стороны оценили в сумме 56 200 (пятьдесят шесть тысяч двести) рублей 00 копеек (НДС не облагается). На момент подписания настоящего договора настоящий договор купли-продажи оплачен полностью. Все расходы, связанные с оформлением настоящего договора, несет покупатель.

Из буквального толкования условий оспариваемого договора следует, что его предметом является только земельный участок с кадастровым номером № без указания в договоре на продажу находящегося на нем объекта незавершенного строительства - объекта недвижимости, также принадлежащего продавцу – ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, заключение ООО «АС-АУДИТ ЦБ», как собственником спорного земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, договора купли-продажи, предметом которого является только земельный участок с кадастровым номером № без указания в договоре на продажу находящегося на нем жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства со степенью готовности 85 %, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки и является основанием для удовлетворения исковых требований ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день совершения оспариваемой сделки - 23.04.2013 г.) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения 

Из представленного в материалы дела ответа на адвокатский запрос (т.3 л.д.47) за подписью ФИО2 от 22.05.2017 г., являвшегося генеральным директором ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в период совершения оспариваемой сделки, следует, что он, как генеральный директор ООО «АС-АУДИТ ЦБ», никогда не заключал с ФИО3 договора купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером № и акта приема-передачи, не подписывал данные документы, земельный участок ФИО3 не передавался, о поступлении в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» денежных средств от ФИО3 ему неизвестно, ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не имело с ним договорных отношений, не получало финансирования ни от него, ни от третьих лиц за него, обязательств перед ним либо перед третьими лицами за него – не возникало.

На обстоятельства фальсификации подписи генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в оспариваемом договоре и передаточном акте к нему также ссылались в своих исках третьи лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, ФИО5 и ФИО4

Для проверки указанных доводов, учитывая, что вопросы принадлежности подписи и рукописной записи конкретному лицу требуют специальных познаний, судом по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту 

<

данные изъяты>» ФИО14, по результатам которой экспертом представлено заключение (т.3 л.д.112-173), в котором сделаны определенные выводы и сформулированы ответы на поставленные вопросы суда.

Так, экспертом установлено, что подписи от имени генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО2 и рукописные записи «ФИО2», расположенные в Договоре купли-продажи земельного участка от 23.04.2013 г. (три экземпляра), заключенном между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3, выполнены не ФИО2. Подписи от имени генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО2 и рукописные записи «ФИО2», расположенные в Передаточном акте от 23.04.2013г. (три экземпляра), подписанном ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3, выполнены не ФИО2.

Исследуя подписи и рукописные записи в трех экземплярах оспариваемого договора, эксперт установил, что выявленные различающиеся общие и частные признаки устойчивы, информативны и в своей совокупности достаточны для категоричного вывода о том, что исследуемые краткие записи и подписи в договорах купли-продажи и передаточных актах выполнены не ФИО2 

При этом отмеченные совпадения общих и частных признаков эксперт объяснил выполнением исследуемых кратких записей и подписей в договорах купли-продажи и передаточных актах с подражанием почерку ФИО2

В судебном заседании 13.06.2019 г. был допрошен эксперт ФИО14, который подтвердил свои выводы, пояснил, какими методиками пользовался при производстве экспертизы, дал исчерпывающие ответы на вопросы сторон.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, так как заключение составлено экспертом, обладающим специальными познаниями и стажем работы в соответствующей области, экспертиза выполнена в соответствии с требованиями закона на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не является заинтересованным лицом и ни одна из сторон не могла повлиять на исход экспертизы. Выводы эксперта последовательны, непротиворечивы, основаны на указанных в заключении методиках и проведенных исследованиях. Данное заключение было сделано на основании всех представленных эксперту документов и материалов дела.

Суд критически оценивает представленную стороной ответчика ФИО3 рецензию от 13 июня 2019 г., выполненную специалистом ФИО15 (т.3 л.д.223-254), на заключение судебной почерковедческой экспертизы, поскольку данное заключение выводов судебной экспертизы не опровергает, в связи с чем суд считает возможным положить в основу решения заключение судебной почерковедческой экспертизы. 

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Если сторона не изъявила свою волю на заключение договора, то невозможно достичь соглашения, о котором говорится в п. 1 ст. 420 ГК РФ.

Следовательно, подписание договора другим лицом с подражанием подписи и почерку лица, указанного в качестве стороны сделки, свидетельствует об отсутствии воли последнего на совершение сделки и о несоблюдении простой письменной формы сделки, что является основанием для признания его ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день совершения оспариваемой сделки - 23.04.2013 г.).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером № является недействительным, то у ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 не возникло обязательств по передаче земельного участка и его оплате, соответственно, в связи с чем денежные средства в размере 56 200 рублей были получены ООО «АС-АУДИТ ЦБ» по платежному поручению ФИО3 (гражданское дело № т.1 л.д.23) в отсутствие правовых оснований и без предоставления с его стороны спорного земельного участка в счет полученной суммы, поскольку согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписи от имени генерального директора ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО2 и рукописные записи «ФИО2», расположенные в Передаточном акте от 23.04.2013 г. (три экземпляра) к оспариваемому договору, выполнены не ФИО2, а в фактическое владение спорным земельным участком ФИО3 также не вступил, что подтверждается отсутствием в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» оспариваемого договора и передаточного акта к нему и нахождением всех их экземпляров с недействительной подписью продавца у ФИО3, решением ООО «АС-АУДИТ ЦБ» о продаже спорного земельного участка в 2016 г. (протокол №-В внеочередного общего собрания участников ООО «АС-АУДИТ ЦБ» от 30.03.2016г. – гражданское дело № л.д.101), договором о содержании и ремонте общего имущества в ТСЖ «Медвежьи Озера» от 25.04.2016г., заключенного между ТСЖ «Медвежьи Озера» и ФИО4 как собственником спорного земельного участка (гражданское дело №2-57/2017 т.1 л.д.198-202), платежными документами ФИО4 о расходах в ТСЖ «Медвежьи Озера» на оплату коммуникаций, земельного налога и модернизации КПП, строительство забора, целевые взносы за май-сентябрь 2016г. (гражданское дело № т.1 л.д.203-210), справкой ТСЖ «Медвежьи Озера» от 04.12.2016г. (гражданское дело № т.1 л.д.215), объяснениями ТСЖ «Медвежьи Озера» от 16.01.2017г. (гражданское дело № т.2 л.д.22), сведениями об оплате ФИО4 земельного налога за спорный земельный участок в 2016-2018гг. (т.3 л.д.266-267), в связи с чем стороны оспариваемого договора не совершили действий по его исполнению, исходя из которых можно было сделать вывод о том, что оспариваемый договор был заключен сторонами, в том числе и поскольку подражание подписи руководителя общества является противоправным действием, и по смыслу действующего законодательства Российской Федерации, действия неустановленных лиц, противоречащие закону, не могут служить основанием для возникновения прав и обязанностей у общества.

Суд отвергает довод представителя ФИО3 о совершении оспариваемой сделки как об исполнении обязательств перед ФИО3 за ООО «Мегаполис» третьим лицом – ООО «АС-АУДИТ ЦБ» по следующим основаниям.

В силу ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

При этом правовая конструкция института исполнения обязательства третьим лицом не подразумевает встречного исполнения кредитора в адрес третьего лица.

Вместе с тем, из буквального толкования (ст. 431 ГК РФ) оспариваемого договора купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040306:354 усматривается волеизъявление сторон на совершение именно купли-продажи спорного земельного участка. При этом продавцом в указанном договоре является собственник продаваемого земельного участка, который гарантирует, что предмет договора другими договорами не обременен (п. 4 оспариваемого договора), что исключает возможность применения к указанным правовым отношениям ст. 313 ГК РФ, которая также не подлежит применению в связи с ничтожностью этой сделки из-за подписания договора другим лицом с подражанием подписи и почерку лица, указанного в качестве продавца, что свидетельствует об отсутствии воли последнего на совершение сделки.

Суд отвергает как недопустимое доказательство представленное представителем ФИО3 письмо ООО «Мегаполис» исх. № от 09.11.2012 г. (т.2 л.д.8) о необходимости обратиться в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» для приобретения у него спорного земельного участка с кадастровым номером № в связи с одновременным принятием законченного строительством объекта – коттеджа, поскольку согласно выписке из ЕГРЮЛ (т.3 л.д.197-205) деятельность ООО «Мегаполис» была прекращена 07.11.2012г. (за несколько дней до изготовления указанного письма) в связи с реорганизацией юридического лица в форме присоединения к ООО «

<

данные изъяты>». 

Также содержание указанного письма противоречит фактическим обстоятельствам дела и закону, поскольку судом установлено, что жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, относится к объектам незавершенного строительства, не введенным в эксплуатацию, и в силу ст. 1 и ст. 35 Земельного кодекса РФ может отчуждаться одновременно с земельным участком после государственной регистрации прав на соответствующий объект. 

Кроме того, в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 23.12.2009г. №20-П, возложение исполнения обязательства на третье лицо - поскольку каких-либо других специальных ограничений для него федеральный законодатель не устанавливает - может опираться на совершенно различные юридические факты, лежащие в основе взаимоотношений между самостоятельными субъектами гражданского оборота и подлежащие оценке исходя из предусмотренных гражданским законодательством оснований возникновения прав и обязанностей (пункт 1 статьи 8 ГК Российской Федерации), т.е. исполнение большинства обязательств, возникающих из поименованных в Гражданском кодексе Российской Федерации договоров и иных юридических фактов, может быть произведено третьим лицом, которое действует как самостоятельный субъект, от собственного имени.

Так, из представленного представителем ФИО3 Договора о задатке № от 18.03.2005г. (т.1 л.д.242-243), заключенного между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 в отношении другого земельного участка в том же коттеджном поселке по адресу: 

<

адрес>, и в последующем расторгнутого 17.04.2005 г. по соглашению сторон (т.1 л.д.245), и из Соглашения № к Договору простого товарищества (инвестиционному контракту) № МО от 27.01.2003 г. по строительству коттеджного поселка «Медвежьи Озера», заключенного 26.09.2003 г. между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» (застройщик), ООО «ОСТ груп» (инвестор) и ФИО29 (пайщик №) (т.2 л.д.3-7) усматривается схема правовых взаимоотношений застройщика – ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и пайщиков в лице ФИО3 и иных потенциальных приобретателей земельного участка с жилым домом, из которой следует, что стороны оформляют свои правоотношения договором простого товарищества, где с одной стороны выступает ООО «АС-АУДИТ ЦБ», как правообладатель земельного участка и субъект разрешительной документации на строительство, а с другой – финансирующие указанное строительство каждый в своей доле пайщики и инвестор.

При этом распределение результатов совместной деятельности (долей) возможно исключительно после окончания строительства поселка и ввода его в эксплуатацию, что подтверждается правовым актом на эксплуатацию, и производится на основании соответствующего акта (п.4 Соглашения № от 26.09.2003 г. к Договору простого товарищества (инвестиционному контракту) № МО от 27.01.2003 г. по строительству коттеджного поселка «Медвежьи Озера»). 

Поскольку вышеуказанное соглашение о задатке было расторгнуто, то и указанные правовые отношения простого товарищества между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 не возникли.

Вместе с тем, представителем ФИО3 представлен Договор № об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» (т.1 л.д.246-250), заключенный 30.05.2005г. между ООО «Мегаполис» (инвестор) и ФИО3 (соинвестор), по условиям которого в результате реализации инвестиционного проекта и выполнения соинвестором обязательств по настоящему договору в полном объеме у него возникает имущественное право на результат инвестиционной деятельности (далее – Коттедж) – индивидуальный жилой дом, выполненный по проекту 

<

данные изъяты> внутренней чистовой отделки общей площадью ориентировочно 299,9 кв.м., включающей площадь гаража, балконов, лоджий, веранд и террас, мансардного этажа и участок земли площадью ориентировочно 1500 кв.м., имеющем № на Генеральном плане поселка (далее – Земельный участок), подлежащее государственной регистрации права собственности на Коттедж и Земельный участок, а также доля в общей долевой собственности на места общего пользования (дороги, спортивные и детские площадки, земельные участки, выделенные под инженерную инфраструктуру и т.д.) пропорционально доле площади Земельного участка к общей площади поселка по Генеральному плану поселка.

В соответствии с п. 5 указанного договора по окончании строительства инвестор обеспечивает составление документа, закрепляющего права соинвестора на созданный в результате строительства на земельном участке коттедж – Акт выделения доли с приложением документов кадастрового и технического учета (инвентаризации), подготовленных в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, описывающих характеристики коттеджа и земельного участка, а также необходимые для государственной регистрации права собственности соинвестора документы, устанавливающие основания возникновения у инвестора передаваемых соинвестору прав.

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, №2).

В соответствии с Обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденным Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, №2) договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991г. №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в ред. от 25 февраля 1999 г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 2 января 2000 г.) не упоминается.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности необходимо исходить из их содержания, а не из наименования.

В данном случае представленный представителем ФИО3 Договор № об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» (т.1 л.д.246-250), заключенный 30.05.2005г. между ООО «Мегаполис» (инвестор) и ФИО3 (соинвестор), является, по сути, заключенным организацией, не осуществляющей непосредственно строительство (ООО 

<

данные изъяты> с гражданином (ФИО3) договора на финансирование строительства жилого дома и последующей его передачи гражданину.

Основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которым не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора, в связи с чем вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, что с учетом субъектного состава (гражданин) не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №-I «О защите прав потребителей».

В данном случае суть этих отношений состоит в том, что гражданин (ФИО3) передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор (ООО «Мегаполис»), а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенный жилой дом и земельный участок под ним. 

Таким образом, между ООО «Мегаполис» и ФИО3 возникли отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. 

Вместе с тем, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства жилых зданий – ООО «Мегаполис», не является собственником ни самих строящихся зданий, ни земельных участков под ними, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

Таким образом, учитывая указанные обстоятельства и предмет Договора № от 30.05.2005 г. об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» (т.1 л.д.246-250) – приобретение имущественного права на результат инвестиционной деятельности, суд квалифицирует указанный договор как договор уступки права требования, которым фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.

При этом судом установлено, что предмет договора уступки права требования в собственности ООО «Мегаполис» - организации, являющейся стороной по данному договору, не находится, а к ФИО3 переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, и передачи самого предмета договора – коттеджа и земельного участка не происходит, так как для этого необходимо оформить отдельное соглашение.

Указанное право требование может перейти к ФИО3 исключительно при надлежащем исполнении условий договора.

В соответствии с п. 2 Договора № от 30.05.2005 г. об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» (т.1 л.д.246-250) соинвестор (ФИО3) вносит денежные средства инвестору (ООО «

<

данные изъяты> в российских рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа эквивалентно 356 731 долларам США (цена договора), исходя из цены одного квадратного метра общей площади коттеджа, представляющей эквивалент 1190 долларов США, которая является окончательной и изменению не подлежит. 

В силу п. 3 Договора № от 30.05.2005 г. об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» (т.1 л.д.246-250) днем оплаты считается день зачисления средств на расчетный счет инвестора.

В нарушение указанного порядка расчета ФИО3 не представлены доказательства зачисления перечисленных им денежных средств на расчетный счет инвестора – ООО «Мегаполис» в ИКБ «РИА-Банк» (ООО) г. Москва. 

Вместе с тем, договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор. 

В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Поэтому необходимо установить наличие или отсутствие взаимосвязи между указанным видом договора и основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов.

В данном случае установить указанные обстоятельства не представляется возможным, поскольку предметом спора защита прав ФИО3 на результат инвестиционной деятельности не является, в материалы дела не представлен инвестиционный договор (соглашение), заключенный между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ООО «Мегаполис», согласно которому ООО «Мегаполис» является инвестором строительства ООО «АС-АУДИТ ЦБ» с правом уступки своих прав третьим лицам, доказательства финансирования строительства ООО «АС-АУДИТ ЦБ» за счет собственных или привлеченных денежных средств ООО «Мегаполис» в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд приходит в выводу о недоказанности наличия правовых отношений по финансированию строительства ООО «АС-АУДИТ ЦБ» со стороны ООО «Мегаполис» с приобретением последним права требования передачи имущественных прав на земельные участки, включая спорный, вместе с построенными на них объектами недвижимого имущества.

Довод представителя ФИО3 о том, что двумя решениями Щелковского городского суда Московской области и вышестоящими судами установлено, что ФИО3 являлся инвестором земельного участка и построенного на нем дома в коттеджном поселке Медвежьи Озера, в результате чего приобрел право собственности на него, суд отвергает по следующим основаниям.

С учетом недействительности оспариваемого договора купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером № судом установлено, что ФИО3 в правовые отношения с ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не вступал. 

ФИО3 состоит в правовых отношениях с ООО «Мегаполис» относительно приобретения права требования на указанный в Договоре № от 30.05.2005 г. об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» (т.1 л.д.246-250) жилой дом и земельный участок под ним. 

Доказательств наличия правовых отношений между ООО «Мегаполис» и ООО «АС-АУДИТ ЦБ», согласно которым ООО «Мегаполис» вправе уступать права требования на жилые дома и земельные участки под ними третьим лицам, в материалы дела не представлено. 

Представитель ООО «АС-АУДИТ ЦБ» утверждает об отсутствии указанных правовых отношений с ООО «Мегаполис». 

Довод представителя ФИО3 о том, что решением Щелковского городского суда Московской области от 27.03.2017 г. по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности, вступившим в законную силу 17.07.2017 г., установлено наличие договорных отношений между ООО «Мегаполис» и ООО «АС-АУДИТ ЦБ», является необоснованным.

Вступившее в законную силу судебное постановление по ранее рассмотренному делу обязательно для суда, рассматривающего дело, по вопросам обстоятельств, установленных решением суда, которые не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (п. 2 ст. 61 ГПК РФ).

По смыслу указанной нормы, преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные при рассмотрении другого дела с участием тех же лиц, а не выводы суда относительно этих обстоятельств или выводы относительно применения норм права.

Вывод о наличии договорных отношений между ООО «Мегаполис» и ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и, как следствие этого вывода – возникновение у ФИО3 права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, был сделан из следующих доказательств: Договор инвестирования № от 30.05.2005 г., уведомление ООО «Мегаполис» от 09.11.2012 г., направленное ФИО3 о необходимости обратиться в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» для оформления договора купли-продажи земельного участка, список пайщиков коттеджного поселка «Медвежьи Озера», в котором содержатся сведения о пайщике ФИО3 

Суд не соглашается с указанным выводом по следующим основаниям.

Ссылка в п. 1 Договора № от 30.05.2005 г. об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» на реквизиты договоров и соглашений в отсутствие указания сторон указанных сделок и текстов договоров не является безусловным основанием полагать, что контрагентом указанных сделок является ООО «АС-АУДИТ ЦБ», представитель которого отрицает причастность к ним своего доверителя, а представитель ФИО3, утверждающий обратное, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств в обоснование своих доводов. 

Правовая оценка направленному ФИО3 уведомлению ООО «Мегаполис» от 09.11.2012 г. как недопустимому доказательству была дана судом выше.

Список пайщиков коттеджного поселка «Медвежьи Озера», в котором содержатся сведения о пайщике ФИО3 (гражданское дело № т.1 л.д.25), является недопустимым доказательством, поскольку не позволяет установить достоверность документа (ст. 71 ГПК РФ) и был представлен в виде незаверенной копии.

Указанные доказательства в совокупности не свидетельствуют о наличии правовых отношений между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ООО «Мегаполис», в соответствии с которыми ООО «Мегаполис» в отсутствие соответствующего встречного предоставления вправе уступать права требования на объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «АС-АУДИТ ЦБ».

Вместе с тем ФИО3 не лишен возможности защищать свои права, вытекающие из правовых отношений с ООО «Мегаполис», всеми установленными законом способами, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения и др.

Согласно сведениям из дела правоустанавливающих документов (т.2 л.д.99-340) спорный земельный участок до настоящего времени зарегистрирован на праве собственности за ФИО4, которая приобрела его на основании договора купли-продажи, заключенного 12.04.2016г. с ООО «АС-АУДИТ ЦБ» (т.2 л.д.232-234).

На момент приобретения спорного земельного участка ФИО4 находилась в браке с ФИО5, в связи с чем в силу п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ он является их совместной собственностью.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 27 марта 2017 года по гражданскому делу № 2№ (т.2 л.д.137-154), вступившим законную силу 17.07.2017 г., договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 12.04.2016 г. между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО4, был признан недействительным. Суд постановил прекратить право собственности ФИО4, а значит и ФИО5, на указанный земельный участок. Решение суда в указанной части не исполнено.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 20 декабря 2018 года по гражданскому делу №, вступившим в законную силу 01 апреля 2019 года, за ФИО3 признано право собственности на спорный земельный участок.

Гражданские дела № и № были возбуждены на основании исковых заявлений ФИО3, представившего недействительный Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 23 апреля 2013 года.

При этом решение Щелковского городского суда Московской области от 20 декабря 2018 года по гражданскому делу №, вступившее в законную силу 01 апреля 2019 года, было принято исходя из того, что представленный ФИО3 Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040306:354 от 23 апреля 2013 года не оспорен и недействительным не признан.

Обстоятельства, установленные судом по данному гражданскому делу о ничтожности оспариваемого договора, свидетельствуют об отсутствии у ФИО3 процессуального права на иски в рамках гражданских дел № и №, по которым судом постановлены решения, что впоследствии не лишает ФИО4 и ФИО5 права обратиться с заявлением о пересмотре судебных постановлений по новым обстоятельствам (подп. 2 п. 4 ст. 392 ГПК РФ).

ФИО4 была привлечена к участию в гражданском деле № по иску ФИО3 к ООО «АС-Аудит ЦБ» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности в качестве соответчика, о чем узнала не ранее 31 июля 2016 года (гражданское дело № л.д.144-146) по возвращении в Российскую Федерацию.

Об обстоятельствах подписания оспариваемого договора не генеральным директором ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО9 ФИО4 узнала не ранее 22 мая 2017 года при получении адвокатом Чистовой Н.В. ответа на адвокатский запрос от ФИО9 (т.3 л.д.47).

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При указанных обстоятельствах срок исковой давности для ФИО4 по заявленным требованиям начал течь с 31 июля 2016 года и на день обращения в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи спорного земельного участка от 23.04.2013 г., представленного ФИО3, срок исковой давности для ФИО4 не истек.

Указанные обстоятельства также относятся и к супругу ФИО4 – ФИО5, в связи с чем суд отвергает доводы представителя ФИО3 об истечении срока исковой давности в отношении исковых требований ФИО4 и ФИО5 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Решил:

Исковые требования ООО «АС-АУДИТ ЦБ» к Дубовику ФИО30 – удовлетворить.

Встречные исковые требования ФИО1 ФИО31 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Дубовик ФИО33 - удовлетворить.

Встречные исковые требования Синевой ФИО32 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Дубовик ФИО34 - удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли-продажи земельного участка, заключенный 23 апреля 2013 года между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Дубовиком ФИО35 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: 

<

данные изъяты>, общей площадью 1405 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, приведя стороны в первоначальное положение.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Щелковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Ю.С. Кудрякова