РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-113/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

26 ноября 2018 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

судьи областного суда Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре – Лакман Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Балтийский Дом» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительству Калининградской области, заинтересованные лица – Администрация Гурьевского городского округа, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью «Балтийский Дом» (далее – ООО «Балтийский Дом», административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительству Калининградской области, заинтересованные лица – Администрация Гурьевского городского округа, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44, площадью 45000 кв.м, виды разрешённого использования: склады, Склады, расположенного по адресу: 

<

...>.

В обоснование иска административный истец указывает, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 30000 кв.м, виды разрешённого использования: для завершения строительства производственно-складской базы, с кадастровым номером 39:03:030101:6, расположенный по адресу: 

<

...>.

С целью увеличения площади вышеуказанного земельного участка административный истец обратился в Администрацию Гурьевского городского округа с заявлением о перераспределении земельных участков, расположенных по указанному адресу, в соответствии со статьёй 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании заявления административного истца Администрацией Гурьевского городского округа принято постановление от 07 мая 2018 года № 1568 об увеличении площади принадлежащего административному истцу земельного участка в результате перераспределения данного земельного участка и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Гурьевского городского округа с кадастровыми номерами: 39:03:030101:35, 39:03:030101:37, 39:03:030101:39, 39:03:030101:40.

В результате осуществлённых по заказу административного истца во исполнение названного Постановления Администрации Гурьевского городского округа от 07 мая 2018 года № 1568 кадастровых работ из земельных участков с кадастровыми номерами: 39:03:030101:6 (принадлежащего на праве собственности административному истцу), 39:03:030101:35, 39:03:030101:37, 39:03:030101:39, 39:03:030101:40 образован и постановлен на кадастровый учёт земельный участок площадью 45000 кв.м, виды разрешённого использования: склады, Склады, с кадастровым номером 39:03:030101:44, расположенный по адресу: 

<

...>.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.

Согласно пункту 2 Приложения № 4 «Положение о порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Гурьевского городского округа» к Решению Гурьевского окружного Совета депутатов от 10 июля 2015 года № 380 «Об упорядочении земельных отношений на территории Гурьевского городского округа», размер платы определяется как 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности.

Кадастровая стоимость образованного земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44 установлена в размере 51748650 рублей.

Административный истец указывает, что названная кадастровая стоимость затрагивает его права и обязанности, поскольку определяет обязательства ООО «Балтийский Дом» в части размера платы за увеличение площади земельного участка.

Считая установленную кадастровую стоимость необоснованно завышенной административный истец обратился в специализированную экспертно-оценочную организацию – ИП Е. для оценки реальной рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с составленным оценщиком Отчётом об оценке рыночной стоимости № от 06 июля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44 составила 12941000 рублей.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка. Решением комиссии от 27 июля 2018 года № 882 заявление административного истца было отклонено.

Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 45000 кв.м, виды разрешённого использования: склады, Склады, кадастровый номер 39:03:030101:44, расположенного по адресу: 

<

...>, на 15 мая 2018 года в размере рыночной стоимости равной 12941000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – ФИО1 поддержала административное исковое заявление и заявленные административным истцом требования в полном объёме. 

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительства Калининградской области, Администрации Гурьевского городского округа, Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца – ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается как для целей налогообложения, так и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учётом указанных в административном иске вышеприведённых обстоятельств, связанных с перераспределением земельного участка, находящегося в собственности административного истца и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Гурьевского городского округа, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости образованного в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44 затрагивают права и обязанности ООО «Балтийский Дом», поскольку определяют его обязательства в части размера платы за увеличение площади земельного участка, находящегося в собственности административного истца, в результате перераспределения земельных участков.

Указанные административным истцом фактические обстоятельства дела подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами: выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 39:03:030101:6 (л.д. 24-27), 39:03:030101:35 (л.д. 20-23), 39:03:030101:37 (л.д. 16-19), 39:03:030101:39 (л.д. 12-15), 39:03:030101:40 (л.д. 8-11), 39:03:030101:44 (л.д. 28-30); нотариально заверенной копией постановления Администрации Гурьевского городского округа от 07 мая 2018 года № 1568 «О формировании земельного участка, образованного путём перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 39:03:030101:6, 39:03:030101:35, 39:03:030101:37, 39:03:030:101:39, 39:03:030101:40 в п. Невское Гурьевского района» (л.д. 86-87), ответом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 22 октября 2018 года исх. № 19-12/19429 на обращение ООО «Балтийский Дом» (л.д. 89-90); иными лицами, участвующими в деле не оспариваются.

Исходя из изложенного, ООО «Балтийский Дом» является лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44 в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом соблюдён предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора путём обращения 12 июля 2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее также – Комиссия), о чём свидетельствует представленная административным истцом заверенная копия решения Комиссии от 27 июля 2018 года № 882 (л.д. 83-85).

Как усматривается из материалов дела, на основании положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44 кадастровая стоимость определена Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области» актом № от 15 мая 2018 года по состоянию на 15 мая 2018 года (дата определения кадастровой стоимости) в размере 51748650 рублей, что подтверждается представленной административным истцом выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 июня 2018 года № (л.д. 31).

В обоснование административного иска ООО «Балтийский Дом» представлен суду Отчёт об оценке рыночной стоимости № от 06 июля 2018 года, выполненный по заказу административного истца ИП Е. (далее – Отчёт об оценке), в соответствии с которым (л.д. 32-81) рыночная стоимость объекта оценки «Земельный участок (земли населённых пунктов – склады) площадью 45000 кв.м. с кадастровым номером 39:03:030101:44, расположенный по адресу: 

<

...>» на дату оценки 15 мая 2018 года составляет 12941000 рублей.

Судом установлено, что оценка рыночной стоимости указанного земельного участка произведена оценщиком Е., которая отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (в т.ч., является членом саморегулируемой общественной организации оценщиков, обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, имеет стаж работы в оценочной деятельности 9 лет, получила квалификационный аттестат в области оценочной деятельности). 

Отчёт об оценке содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (л.д. 66). 

Указанные в Отчёте об оценке (л.д. 35) цель проведения оценки – «определение рыночной стоимости объекта оценки» и предполагаемое использование результатов оценки – «для предоставления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной», не допускают их неоднозначного толкования.

Согласно статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44 определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж. Оценщиком подобраны четыре объекта-аналога – земельные участки, имеющие характеристики, совместимые с объектом оценки.

Использованные оценщиком источники информации об объектах-аналогах приведены в Отчёте об оценке.

Отказ от использования иных подходов и методов для оценки стоимости земельного участка оценщиком обоснован. 

Оценщиком также обосновано применение или отказ от применения соответствующих корректировок.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом Отчёт об оценке содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства свидетельствуют о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка существенно отличается от определённой оценщиком рыночной стоимости этого же земельного участка на дату определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований административного истца. 

Вместе с тем, судом по настоящему административному делу проверялись выводы Комиссии, содержащиеся в её решении от 27 июля 2018 года № 882.

Довод Комиссии о том, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет более 30 процентов, в силу закона не может служить основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных административным истцом требований. 

Вывод Комиссии о несоответствии содержания и оформления Отчёта требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как следует из содержания решения Комиссии, основан на том, что объявление о продаже объекта – аналог № 1 опубликовано после проведения даты оценки (23 мая 2018 года), что привело к нарушению требований пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297.

В то же время суд принимает во внимание, что в силу положений пункта 8 ФСО № 1 датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценку.

Таким образом, ФСО № 1 не содержит запрета использования оценщиком информации о событиях, произошедших после даты оценки. В данном случае, что подтверждается представленными в материалы дела письменными пояснениями оценщика Е., объект-аналог № 1 выставлен на продажу в том же месяце (май 2018 года), что и дата оценки, разница между датой оценки (15 мая 2018 года) и датой публикации о продаже объекта-аналога (23 мая 2018 года) составляет 8 дней и является несущественной. Доказательств того, что в указанный временной промежуток произошло какое-либо существенное изменение цен на земельные участки, которого могло бы повлиять на оцениваемую рыночную стоимость объекта оценки, в материалы дела не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в Отчёте об оценке, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что земельный участок с кадастровым номером 39:03:030101:44 на дату определения кадастровой стоимости 15 мая 2018 года имел другую рыночную стоимость.

Судом административным ответчикам и заинтересованным лицам было в письменной форме разъяснено право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска. Они также предупреждены судом о том, что в случае отсутствия позиции по делу, судом будет принято решение на основании документов, имеющихся в деле (л.д. 106).

Будучи заблаговременно извещёнными о месте и времени судебного разбирательства Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области, Администрация Гурьевского городского округа, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, возражений на административное исковое заявление ООО «Балтийский Дом» и доказательств в обоснование своей позиции не представили, ходатайств о назначении судебной экспертизы не направили. 

С учётом изложенного, положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оснований для признания представленного административным истцом Отчёта об оценке недостоверным доказательством, а указанной в Отчёте об оценке итоговой величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка – недостоверной, не имеется.

При вышеприведённых обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 15 мая 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44 составляет 12941000 (Двенадцать миллионов девятьсот сорок одна тысяча) рублей 00 копеек, в связи с чем заявленные ООО «Балтийский Дом» требования об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка, равной рыночной, подлежат удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

С учётом вышеизложенного, датой подачи ООО «Балтийский Дом» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка является дата обращения общества в Комиссию – 12 июля 2018 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявлению ООО «Балтийский Дом» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительству Калининградской области, заинтересованные лица – Администрация Гурьевского городского округа, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:03:030101:44, площадью 45000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель – земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: «склады, Склады», на дату 15 мая 2018 года в размере его рыночной стоимости – 12941000 (Двенадцать миллионов девятьсот сорок одна тысяча) рублей 00 копеек.

Датой подачи ООО «Балтийский Дом» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка считать дату обращения ООО «Балтийский Дом» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 12 июля 2018 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учёта такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2018 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков