Дело № 2-1514/18 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2018г. Санкт-Петербург

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи А.Н. Рябинина,

при секретаре П.И. Мозгалевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ПАО Сбербанк, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании условий договора недействительными, признании записи о залоге и о государственной регистрации права отсутствующей, обязании совершить регистрационные действия, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ПАО Сбербанк, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, с учётом уточнения исковых требований просили признать п. 1 договора купли-продажи 12/27 долей квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключённого 18.11.2016г. между ФИО3, ФИО4, согласно которому в пользование покупателя переходит жилая комната № 4 площадью 12,3 кв.м., недействительным, признать отсутствующей запись 

<

№> от 25.11.2016г. о залоге в силу закона 12/27 долей указанной квартиры и запись 

<

№> от 25.11.2016г. о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО4 на 12/27 долей указанной квартиры, обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу совершить соответствующие регистрационные действия, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. и услуг представителя в размере 30000 руб. В обоснование иска истцы указали, что являются собственниками долей квартиры по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 принадлежит 6/27 долей, ФИО2 - 9/27 долей. ФИО3 являлся собственником 12/27 долей указанной квартиры. На основании договора купли-продажи от 18.11.2016г. ФИО3 продал принадлежащие ему доли квартиры ФИО4, при этом договором предусмотрено, что в пользование покупателя переходит жилая комната № 4 площадью 12,3 кв.м. Соглашение между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 об определении порядка пользования квартирой отсутствует. Квартира состоит из двух комнат площадью 14,9 кв.м. и 12,3 кв.м., доля ФИО3 не совпадает по площади ни с одной из комнат. Доля квартиры приобреталась ФИО4, в том числе за счёт кредитных денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора 

<

***> от 18.11.2016г., заключенного с ПАО Сбербанк, обеспечение исполнения обязательств по которому является ипотека 12/27 долей указанной квартиры. Между тем, истцы не давали согласия на передачу долей квартиры в залог. Полагая, что права истцов как участников общей долевой собственности нарушены указанными сделками, то они вынуждены обратиться в суд за защитой.

ФИО1 и представитель истцов в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

ФИО2 в судебное заседание явилась, извещена о времени и месте слушания дела, просила слушать дело в её отсутствие. 

ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, направили в суд своего представителя, который в заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте слушания дела, направил в суд отзыв на иск, в котором просил в иске отказать. 

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте слушания дела, просил слушать дело в его отсутствие, направил в суд правовую позицию и письменный отзыв на иск.

Третьи лица - нотариусы ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте слушания дела, просили слушать дело в их отсутствие. 

Изучив и оценив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 2 названного закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в ст. 5 того же закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (п. 1 и 2 ст. 6 указанного закона).

Исходя из системного толкования указанных положений, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе доли жилых помещений, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками долей квартиры по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 принадлежит 6/27 долей, ФИО2 - 9/27 долей. ФИО3 являлся собственником 12/27 долей указанной квартиры на основании договора купли-продажи от 26.11.2007г. 

На основании договора купли-продажи от 18.11.2016г. ФИО3 продал принадлежащие ему доли квартиры ФИО4 При этом отчуждение принадлежащих ему долей квартиры произведено в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ, что подтверждается представленными в материалы дела документами и не оспаривается истцами. 

18.11.2016г. между ПАО Сбербанк и ФИО4, ФИО7 заключен кредитный договор 

<

***>, согласно которому ФИО4, ФИО7 предоставлен кредит в размере 1112000 руб. с процентной ставкой 12 % годовых для приобретения объекта недвижимости - 12/27 долей квартиры по адресу: 

<

адрес>

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона 12/27 долей указанной квартиры.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произведена запись 

<

№> от 25.11.2016г. о залоге в силу закона 12/27 долей указанной квартиры и запись 

<

№> от 25.11.2016г. о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО4 на 12/27 долей указанной квартиры.

При этом предметом залога является не часть жилого помещения, а доля в праве собственности на него.

В силу п. 2 ст. 7 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Таким образом, в силу выше изложенного согласие истцов на передачу долей квартиры в залог не требовалось, каким-либо образом совершение указанных сделок права истцов не затрагивают, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующей запись 

<

№> от 25.11.2016г. о залоге в силу закона 12/27 долей квартиры и запись 

<

№> от 25.11.2016г. о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО4 на 12/27 долей указанной квартиры, обязании Управление Росреестра по Санкт-Петербургу совершить соответствующие регистрационные действия.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным Кодексом.

В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

При наличии нескольких собственников спорной квартиры положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежат применению в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенных норм, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления с учетом других обстоятельств, в том числе размера, планировки жилого помещения и т.п., право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно п. 1 договора купли-продажи 12/27 долей квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключённого 18.11.2016г. между ФИО3, ФИО4, в пользование покупателя переходит жилая комната № 4 площадью 12,3 кв.м.

Как установлено судом, и не оспаривается сторонами, соглашения о порядке пользования указанной квартирой между истцами и ответчиками, согласно которому в пользование ФИО3 переходила комната № 4 площадью 12,3 кв.м., не заключалось. 

Таким образом, указание в договоре на переход в пользование покупателя комната № 4 площадью 12,3 кв.м. в отсутствии заключенного с истцами соглашения о порядке пользования квартирой, не порождает права пользования ФИО4 данной комнатой и является ничтожным в силу закона. 

Согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В связи с изложенным и учитывая, что указание в спорном договоре на переход в пользование покупателя комната № 4 площадью 12,3 кв.м. никаких последствий для истцов не влечёт, законный интерес, защита которого будет обеспечена, отсутствует, то оснований для признания в судебном порядке указанной сделки в части недействительной не имеется.

Истцы не лишены возможности обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой. 

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме, то оснований для удовлетворения требования о взыскании судебных расходов не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья: подпись

Мотивированное решение изготовлено 12.10.2018г.