Дело № 2-538/2019 «26» сентября 2019 года

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе: 

председательствующего судьи Кондратьевой Н.М., 

при секретаре Поляковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЮИТ Подрядная организация» о защите прав потребителя, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ответчику, в котором просит уменьшить стоимость квартиры соразмерно выявленных недостатков, а также взыскать неустойку в размере 50 % от 1 903 834 руб.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что им (далее - дольщик) 10.09.2013 с ЗАО «Лемминкяйнен Рус» (далее - застройщик) заключен договор №, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирный дом со встроенно-пристроенным детским дошкольным учреждением и подземной автостоянкой, возводимый по строительному адресу: 

<

адрес>

По условиям договора долевого участия застройщик обязан не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать дольщику квартиру по акту приема-передачи, при условии выполнения дольщиком денежных обязательств, предусмотренных договором и (или) действующим законодательством РФ перед застройщиком, состоящую из 2 (двух) комнат, имеющую условный №, в строительных осях №, площадью 51,02 кв.м., расположенную на 2 этаже, секции 1 объекта, тип 2-11.

Квартира была предоставлена для осмотра 06.04.2015, в квартире были выявлены дефекты и недостатки, о чем был составлен акт осмотра, включающий перечень дефектов и недостатков и срок их устранения, который определен до 29.05.2015. Отказа от устранения замечаний от застройщика не поступало.

Повторно квартира была предоставлена для осмотра 02.06.2015, в присутствии независимого эксперта был произведен осмотр квартиры, по результатам которого был составлен и подписан дольщиком и застройщиком акт осмотра от 02.06.2015, включающий перечень дефектов и недоделок.

Квартира истцу так и не передана, так как не устранены дефекты, указанные в акте осмотра.

Истец считает акт приема передачи квартиры, составленный в одностороннем порядке от 24.08.2015 недействительным в связи с не устранением застройщиком дефектов, указанных в акте осмотра и не указания их в акте приема-передачи. 

Истец указывает, что неоднократно заявлял о готовности принять квартиру по акту приема-передачи при условии указания недостатков квартиры, а именно – высоты потолка, отсутствие огороженной территории объекта, наличия лифта в паркинг в парадной, в которой находится квартира, о чем указывалось и отмечалось в информации об объекте, при условии соразмерного уменьшения покупной стоимости квартиры.

Обязательства по оплате были исполнены истцом надлежащим образом.

Определением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 29.05.2019 ООО «Лемминкяйнен Строй» было заменено его правопреемником ООО «ЮИТ Подрядная организация» в связи с проведением реорганизации названного Общества в форме выделения.

Пунктом 4 ст. 58 ГК РФ установлено, что при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Из реестра судебных дел и исполнительных производств, права и обязанности по которым переходят к ООО «ЮИТ Подрядное строительство» подтверждается передача прав и обязанностей по судебным делам с участием ФИО1 к ООО «Лемминкяйнен Строй» ООО «ЮИТ Подрядное строительство», которое является надлежащим ответчиком по данному спору. 

В судебное заседание явился истец, настаивающий на удовлетворении иска.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, представил письменные возражения на иск, заявил о пропуске срока исковой давности и просил отказать в удовлетворении иска.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 10.09.2013 между ЗАО «Лемминкяйнен Рус» (по договору – застройщик) и ФИО1 (по договору - дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве № (далее – договор).

По условиям договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом со встроенно-пристроенным детским дошкольным учреждением и подземной автостоянкой, возводимый по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в срок, установленный договором, передать дольщику следующее жилое помещение в объекте: двухкомнатную квартиру, расположенную на 2 этаже 1 секции объекта, тип 2-11, имеющую условный №, в строительных осях № а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора, принять квартиру с оформлением соответствующих документов, а также выполнить иные обязательства, предусмотренные договором (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 и п. 1.3 договора характеристики квартиры в части наличия или отсутствия отделки и оборудования, а также описание отделки и оборудования при их наличии в квартире определены в приложении № к договору и проектной документации, а местоположение квартиры на плане этажа создаваемого объекта отражено в приложении № к договору.

Пунктом 1.6 договора определен срок окончания строительства объекта: 31.12.2014, цена договора составляет 5 619 761,83 руб.

Разделом 3 договора определены обязанности сторон.

Так, в соответствии с п. 3.1.4 договора застройщик обязан до 30.06.2015 передать дольщику квартиру по акту приема-передачи, при условии выполнения дольщиком денежных обязательств, предусмотренных договором и (или) действующим законодательством РФ перед застройщиком.

Застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.3.1.6 договора).

В соответствии с п. 3.2.1 договора дольщик обязан произвести осмотр квартиры и при условии отсутствия в ней дефектов и/или недоделок, оформленных сторонами актом осмотра, принять от застройщика квартиру по акту приема-передачи в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

В случае обнаружения при осмотре квартиры ее несоответствия условиям договора, стороны составляют акт осмотра, включающий перечень дефектов и/или недоделок в срок их устранения. После устранения дефектов и/или недоделок, перечисленных в акте о несоответствии, дольщик обязан принять квартиру в течение 7 дней со дня получения соответствующего уведомления (п. 3.2.3 договора).

Исходя из п. 4.2 договора застройщик вправе передать квартиру дольщику досрочно. При уклонении дольщика от досрочной приемки, застройщик вправе составить односторонний акт о передаче квартиры дольщику.

В соответствии с п. 4.4 договора стороны допускают, что в процессе строительства объекта возможны изменения параметров и количества помещений, входящих в состав квартиры.

Изменения и отклонения не влекут за собой изменение цены договора, за исключением случая, предусмотренного в п. 4.7 договора.

Согласно п. 7.1 договора гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет. Течение гарантийного срока начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Договор содержит подписи сторон, а также отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о произведенной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11.10.2013, номер регистрации № из чего следует, что договор является заключенным и порождает для сторон все права и обязанности, предусмотренные его условиями.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц усматривается, что ЗАО «Лемминкянен Рус» являлось правопредшественником ООО «Лемминкяйнен Строй».

Как следует из объяснения истца и не оспаривалось ответчиком, обязательства по оплате квартиры он исполнил в полном объеме и в срок, что является с его стороны надлежащим исполнением обязательства и он приобрел право требования квартиры.

Правила толкования договора установлены в ст. 431 ГК РФ, исходя из которой, при толковании договора судом в первую очередь принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

При этом, договор не содержит каких-либо неясностей, условий, допускающих двоякое толкование и не содержит описание иных параметров квартиры, отличных от указанных в договоре и иных документах к договору.

На момент заключения договора, так и в настоящее время правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве регулируются специальным законодательством, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так, согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1) В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Таким образом, из условий договора и действующего законодательства следует, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует 1) условиям договора, 2) требованиям технических регламентов 3) проектной документации и градостроительных регламентов.

Ни условия договора, ни законодательство о долевом участии в строительстве не устанавливает обязанность застройщика передать квартиру, качество которой соответствует рекламным буклетам или иным документам, не относящимся к перечисленным выше.

Из уведомления (л.д. 32) следует, что ЗАО «Лемминкяйнен Рус» сообщил истцу о завершении I этапа строительства жилого дома и готовности приступить к передаче квартиры. 

06.04.2015 был составлен акт осмотра квартиры объект: ЖК «Тапиола», 

<

адрес>. В соответствии с указанным актом осмотра установлены следующие дефекты и недостатки: в помещении № – трещина в стяжке, в помещении № – яма, вычистить пол от шлепков цемента, в помещении № – уклон несущей стены 10 мм., в помещении № яма на стене справа и слева от окна, в помещении № ржавчина в углу над окном, высота потолков 2,75 не составляет установленного 2,80 и обещаниям 2,90, в помещении № имеются подтеки силикона по периметру окна, в помещении № и № неровно стоят радиаторы отопления. Срок устранения замечаний определен до 29.05.2015.

02.06.2015 был составлен акт осмотра квартиры, исходя из которого все предыдущие замечания были устранены, однако истец отметил, что высота потолков 2,76 м вместо указанной в проектной документации 2,8 м.

Письмом от 10.06.2015 за исх. № ЗАО «Лемминкяйнен Рус» уведомило истца о завершении строительства объекта ЖК «Тапиола» по адресу: 

<

адрес> готова к передаче. В связи с указанными обстоятельствами просило истца пребыть на территорию строительного городка объекта для приемки квартиры.

В материалах дела имеется акт приема-передачи квартиры от 24.08.2015, составленный застройщиков в одностороннем порядке, так как дольщик от подписания акта необоснованно уклонился.

При указанных обстоятельствах, исходя из условий договора, согласно которым застройщик имеет право на подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке при уклонении дольщика, обязательства застройщика по передаче квартиры являются исполненными надлежаще.

13.07.2018 ФИО1 была составлена претензия для ООО «Лемминкяйнен Строй» согласно которой он готов принять квартиру в течение 3 рабочих дней по акту приема-передачи с указанием недостатков квартиры, а именно – высоты потолка, отсутствие огороженной территории объекта, наличия лифта в паркинг в парадной, в которой находится квартира, о чем указывалось и отмечалось в информации об объекте, при условии соразмерного уменьшения покупной цены, а также просил выплатить ему неустойку в сумме 3 807 669,63 руб.

Из пояснений истца следует, что дефект квартиры заключается в том, что при заключении договора ему была обещана высота потолка не менее 3 метров, однако после завершения строительства она оказалась меньше.

Из представленной ответчиком проектной документации не следует, что высота потолков в спорном помещении должна быть не менее 3 метров и обязательно предусмотрено наличие лифта.

Это также не следует из договора и приложений к нему.

При таких обстоятельствах, учитывая что истец как субъект гражданского оборота имеющий возможность ознакомиться с условиями договора и соглашаться с ними либо отказаться от них, выразил свою волю на вступление в правоотношения с ответчиком, подписав договор на указанных в нем условиях, в которых не говорится о высоте потолка и наличии лифта, суд усматривает в действиях истца злоупотребление правом, направленных на дестабилизацию обязательственных отношений, нарушения ожиданий иной стороны договора и извлечения необоснованной выгоды за счет ответчика, что запрещено п.3,4 ст.1 ГК РФ.

Определением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 29.05.2019 по делу была назначена комплексная судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № от 18.09.2019 эксперт пришел к выводу, что построенная двухкомнатная 

<

адрес>, расположенная на 2 этаже 

<

адрес> не соответствует проектной документации, в части: 

1) заявленной высоты этажа (от верха перекрытия второго этажа до верха перекрытия третьего этажа), 

2) заявленной высоте от пола до потолка, с учетом проектных покрытий, учитывая положение договора (приложение № к договору участия в долевом строительстве № от 10.09.2013 о передаче дольщику квартиры без отделки). 

Фактическая высота от пола до потолка (от цементной стяжки пола до низа перекрытия третьего этажа) в 

<

адрес> 

<

адрес>, с учетом проектных покрытий, учитывая положение договора (Приложение № к договору участия в долевом строительстве № от 10.09.2013 о передаче дольщику квартиры без отделки), составляет от 2759 мм до 2764 мм, что больше на 9 мм-14 мм высоты от пола до потолка (от цементной стяжки пола до низа перекрытия третьего этажа), указанной в проекте (2750 мм).

Эксперт также пришел к выводу, что двухкомнатная 

<

адрес>, расположенная на 2 этаже 

<

адрес> 

<

адрес> не соответствует проектной документации в части заявленной в квартире секции 1 высоты этажа (от верха перекрытия второго этажа до верха перекрытия третьего этажа), высоте от пола до потолка (с учетом проектных покрытий, учитывая положение договора (приложение № к договору участия в долевом строительстве № от 10.09.2013 о передаче дольщику квартиры без отделки), а именно строительный объем построенной квартиры увеличился на 1 куб.м. по сравнению с проектируемой квартирой, поэтому рыночная стоимость квартиры не уменьшилась.

У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта, так как экспертиза проводилась ФИО3, имеющей высшее техническое и экономическое образование, сертификат соответствия № от 07.06.2018 требованиям системы сертификации для экспертов судебной экспертизы в области «Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по специальности 19 лет, стаж экспертной работы 15 лет, а также экспертом ФИО4, имеющей высшее техническое образование, специальность инженера-строителя, стаж работы оценочной деятельности с 1996 года, сертификат соответствия компетенции для экспертов судебной экспертизы № от 12.07.2018. Указанные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Кроме того, экспертиза не оспорена сторонами и ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы как со стороны истца, так и со стороны ответчика не заявлялось. 

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из данной нормы права следует, что у дольщика возникает право требовать соразмерного уменьшения покупной цены только в том случае, если застройщиком создан объект долевого участия с отступлениями от условий договора и проектной документации 1) ухудшающими качество этого объекта и 2) делающим его непригодным для предусмотренного договором использования.

В данном случае, отступление от проектной документации и условий договора, в совокупности с исследованными по делу доказательствами, свидетельствует о том, что квартира выполнена с отступлениями от проектной документации и условий договора в сторону увеличения, т.е. улучшения положения дольщика и не исключает использование квартиры в целях, предусмотренных договором. Кроме того, необходимо отметить, что по условиям договора (п. 4.4 - 4.6 договора) стороны допускали изменение параметров квартиры при неизменности цены договора.

Допустимых и достоверных доказательств введения истца в заблуждение относительно предмета договора, с учетом нормальных условий оборота и опровержимой презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, со стороны истца не представлено.

При указанных обстоятельствах у истца не возникло право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, в силу отсутствия юридического состава применения данной конструкции, предусмотренной п.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Относительно заявления ответчиком о пропуске срока исковой давности, суд считает необходимым отметить следующее.

В силу статей 196, 197 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно пункту 1 статьи 725 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет один год, а в отношении зданий и сооружений определяется по правилам статьи 196 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 указанной статьи, если законом, иными правовыми актами или договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности, указанного в пункте 1 настоящей статьи, начинается со дня заявления о недостатках.

Частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу части 6 статьи 7 вышеназванного Федерального закона участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Из системного толкования данных норм, с учетом даты составления акта приема-передачи от 24.08.2015 и гарантийного срока, составляющего 5 лет, суд полагает срок исковой давности не является пропущенным и соответственно требование истца не является заявленным и подлежащим отклонению по основаниям пропуска срока исковой давности.

Относительно требования о взыскании неустойки, установленной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в связи с нарушением срока передачи квартиры, суд не усматривает оснований для ее взыскания, так как квартира была передана истцу в срок и обязательства ответчика были исполнены надлежаще.

Как следует из выводов эксперта, квартира изначально была построена с параметрами, превышающими установленные параметры условиями договора и проектной документации. Учитывая требования истца о том, что по его мнению, высота потолка должна быть 3000 мм, то отклонение параметров квартиры от условий договора и проектной документации в сторону увеличения не может ухудшать его положение и делать квартиру не пригодной для целей ее использования. 

Так как судом установлено, что истец не был введен в заблуждение относительно строящегося объекта, вся необходимая информация была отражена в договоре, приложениях к нему и проектной документации, он, как субъект оборота имел возможность понимать условия договора и совершать выбор по поводу необходимости вступления в правоотношения, при отсутствии доказательств об иных параметрах квартиры, истец уклонился от приемки квартиры, выполненной в соответствии с условиями договора и проектной документации.

Действующее законодательство не предусматривает положений, наделяющих истца правом требовать взыскания неустойки в связи с односторонним отказом от приемки надлежащей квартиры и суд не усматривает оснований для взыскания неустойки с ответчика при надлежащем исполнении обязательства, выполненном в условиях улучшенных, чем предусмотрено условиями договора и проектной документации.

При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования подлежат отклонению. 

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «05» ноября 2019 года.

Судья: Кондратьева Н.М.