РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 05 июля 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска ФИО1 указал, что является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 771,6, назначение: нежилое здание, наименовании: торговый центр, количество этажей: 2, а также подземных 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Кадастровая стоимость вышеназванного недвижимого имущества в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1382 по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 13736565,05 рублей.

Административный истец ФИО1, считая оспариваемую кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости этого имущества, просит установить кадастровую стоимость объекта капительного строительства, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 01171 от 21 ноября 2016 года в размере 7275 000 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен надлежаще, о причине неявки суд не известил.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а также представители заинтересованных лиц администрации города-курорта Железноводска извещенные надлежащим образом, не явились, о причине неявки суд не известили.

На основании части 2 статьи 138 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, полномочия которого судом проверены, поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определенной оценщиком в отчете об оценке. 

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО3 просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства в совокупности, установил следующее.

Административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 771,60 кв.м, назначение: нежилое здание, наименовании: торговый центр, количество этажей: 2, а также подземных 1, расположенного по адресу: Ставропольский 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 

<

данные изъяты>, выданным управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (номер записи регистрации №). 

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость находящегося в собственности ФИО1 на праве собственности объекта недвижимости: нежилого помещения, с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 13736 565 рублей 05 копеек.

Исходя из системного анализа статей 399-401 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на имущество физических лиц признаются граждане, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

К объектам налогообложения, в частности, отнесены иные здания, строения, сооружения, помещения (п. 6 ч. 1 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 402 НК РФ). 

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Законом Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единую дату начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Следовательно, административный истец имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, ФИО1, в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» отчет об оценке № 01171 от 21 ноября 2016 года, согласно которого рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 7275 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 6756 от 30 ноября 2016 года.

Судом назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО «ПРОФЭКСПЕРТ».

Проведенной по делу судебной экспертизой №046/17-Э от 15 июня 2017 года было установлено, что форма и содержание отчета об оценке № 01171 от 21 ноября 2016 года, выполненного оценщиком ООО «Деловой партнер» ФИО6 не в полном объеме соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета. Описание объекта оценки проведено оценщиком обосновано и в объеме достаточном для определения рыночной стоимости объекта оценки. Оценщик, руководствуясь положениями данного стандарта, обосновал применение подходов и методов в рамках подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены во многом некорректно. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Оценщиком осуществлен некорректный подбор аналогов для расчета стоимости земли под объектом оценки и расчета стоимости арендной ставки объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 11344 000 рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии результатов судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте, которому поручено проведение экспертизы, вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

В рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 4 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Также экспертом был проведен расчет рыночной стоимости объекта исследования в рамках затратного подхода. 

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено. 

Лицами, участвующими в деле, заключение экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы ответчики суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний, в то время как сведений о наличии соответствующих специальных познаний у лиц, участвующих в деле не имеется.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений законодательства, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства, принадлежащего на праве собственности административному истцу, должна быть определена в соответствии с заключением эксперта ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» №064/17-Э от 15 июня 2017 года.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 11344 000 рублей.

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения с настоящим административным иском в суд - 14 декабря 2016 года.

От экспертного учреждения ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Учитывая, что административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у административного истца такого права и указанный в его заявлении размер рыночной стоимости объекта недвижимости, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО9 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – торгового центра с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 771,60 кв.м, назначение: нежилое здание, наименовании: торговый центр, количество этажей: 2, а также подземных 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 11344 000 (одиннадцать миллионов триста сорок четыре тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 14 декабря 2016 года.

Взыскать с ФИО1 ФИО10 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ПРОФЭКСПЕРТ» (ОГРН 

<

***> от 23

<

адрес>, расходы по проведению судебной оценочной экспертизы №046/17-Э от 15 июня 2017 года в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья М.И. Гедыгушев