Дело № 2-130/2023

УИД: /номер/

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин Московской области 25 сентября 2023 г.

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кручининой К.П.,

при помощнике судьи Асеевой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г.о. Клин Московской области о признании квартиры в реконструированном виде блоком жилого дома блокированной застройки, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,

по встречному иску администрации г.о. Клин Московской области к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, обязании устранить самовольную реконструкцию, обязании привести фасад в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточнив его, к администрации г.о. Клин Московской области о признании квартиры № /номер/, расположенной по адресу: /адрес/ реконструированном виде, жилым домом блокированной застройки (Том 2 л.д. 142-146).

В обоснование исковых требований указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: /адрес/. По факту, указанная квартира является жилым домом блокированной застройки, что подтверждается техническим планом здания. Фактически жилое помещение не является квартирой, а является частью жилого дома, разделенного на 4 части с отдельными входами. Общие помещения отсутствуют. Ею произведена реконструкция указанного объекта, а именно произведена реконструкция первого этажа и надстроен второй этаж. Разрешение на реконструкцию получено не было, однако, считает, что поскольку угрозы жизни реконструкция не несет, ничьих прав не нарушает, то объект недвижимости возможно сохранить в реконструированном виде.

Администрация г.о. Клин Московской области обратилась со встречным иском к ФИО1 о признании объекта капитального строительства, жилой дом, расположенного по адресу: /адрес/, самовольным строением, обязании устранить самовольную реконструкцию жилого помещения, расположенного по адресу: /адрес/ путем демонтажа незаконно возведенной пристройки и приведения жилого помещения в прежнее состояние согласно действующего технического паспорта на жилое помещение, расположенное по адресу: /адрес/, обязании ФИО1 привести фасад многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: /адрес/ изначальное состояние.

В обоснование встречного иска указано, что /дата/ 2022 г. в Администрацию городского округа Клин для принятия мер в соответствии с ч. 6.2 ст. 54, ст. 55.32 ГрК РФ поступило Уведомление Главного управления Государственного строительного надзора Московской области от /дата/2022 о том, что по результатам проведенной проверки на земельном участке, являющемся землями государственной неразграниченной собственности, находящимися в ведении муниципалитета, расположенном по адресу: /адрес/, выявлена самовольная постройка, 2-х этажный объект капитального строительства, при строительстве которого требовалось получение в установленном порядке разрешения на строительство, но оно было осуществлено без его получения, тем самым нарушены требования ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. 

Согласно письму Министерства жилищной политики Московской области разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта по адресу: /адрес/ Министерством и Минстроем Московской области не выдавались, а также ГПЗУ на земельный участок не утверждался.

/дата/ 2022 г. по факту проверки выявлено, что на осматриваемом частично огороженном земельном участке, являющемся землями государственной неразграниченной собственности, находящимися в ведении муниципалитета расположен газифицированный и электрифицированный двухэтажный объект недвижимости. Крыша односкатная, окна пластиковые, первый этаж утеплен, оштукатурен и покрашен, второй этаж отделан деревом. Однако, согласно сведениям из ЕГРН по указанному адресу расположено помещение с кадастровым номером /номер/ - одноэтажная жилая двухкомнатная квартира площадью /данные изъяты/ кв.м. Согласно паспорту БТИ по состоянию на 2005 год материал наружных стен - кирпичный. Актом выездного обследования земельных участков в рамках муниципального земельного контроля от /дата/2022 вышеуказанные нарушения подтверждены. Какая либо проектная документация ответчиком не подготавливалась и не предоставлялась.

ФИО1 не представлено доказательств получения согласия собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: /адрес/ на реконструкцию дома путем возведения пристройки.

Обстоятельства изменения параметров объекта, увеличения площади застройки, подтверждается, в том числе, выводами судебной строительно-технической экспертизы. В связи с чем, администрация считает, что в силу ст. 222 ГК РФ, произведенная реконструкция является незаконной и подлежит устранению. 

В судебное заседание истица по первоначальному иску, ответчица по встречному иску ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом. Представитель истца на основании доверенности ФИО2 поддержал исковые требования, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истец по встречному иску – администрации г.о. Клин Московской области ФИО3 возражала против удовлетворения первоначального иска, поддержала встречный иск.

Третьи лица Клинский отдел Управления Росреестра по Московской области, ПАО «Промсвязьбанк», СПАО «Ингосстрах», Министерство жилищной политики Московской области, Главное управление строительного надзора Московской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

От ПАО «Промсвязьбанк» и СПАО «Ингосстрах» в ходе рассмотрения дела поступили письменные возражения на иск ФИО1 (Том 1 л.д. 147-149, 68), 

Выслушав явившихся лиц, проверив представленные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Под жилыми домами блокированной застройки согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

На основании пункта 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

По смыслу статьи 36 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме характеризуются наличием общего имущества, а именно помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, иных помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально - бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыш, ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного помещения.

Таким образом, признаком многоквартирного дома является не только наличие в нем нескольких квартир, но также наличие общего имущества и общих помещений, в которые можно выйти из каждой квартиры, наличие выхода либо в общий коридор или на общий земельный участок. В противном случае обособленное жилое помещение, не обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме, не будет являться квартирой в многоквартирном доме в смысле, вкладываемом в это понятие Жилищным кодексом РФ.

Данная правовая позиция изложена также в письме Минстроя России от 07 июля 2014г. № 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В частности Минстроем разъяснено, что статьей 16 Жилищного кодекса РФ определены виды жилых помещений, которые имеют отношение к понятию «многоквартирный дом». В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3, указанной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным».

Из статьи 11 Земельного Кодекса РФ следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Исходя из п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, подпункта 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа, принятие в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации решения о сносе самовольной постройки.

Таким образом, выше указанными нормами закреплено право органа местного самоуправления в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, для получения которого требуется, в том числе, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Приказом Минстроя России от 19.09.2018г. № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» утверждена форма уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Статья 51.1 ГрК РФ содержит порядок подачи уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры, с кадастровым номером /номер/, площадью /данные изъяты/ кв.м., расположенной по адресу: /адрес/, что подтверждается выпиской из ЕГРН (Том 1 л.д. 7-9).

Решением администрации от /дата/ ФИО1 отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка (Том 1 л.д. 16).

Из акта выездного обследования земельного участка в рамках муниципального контроля от /дата/ следует, что на осматриваемом частично огороженном земельном участке, расположенном по адресу: /адрес/, являющемся землями государственной неразграниченной собственности, находящейся в ведении муниципалитета, расположен газифицированный и электрофицированный двухэтажный объект недвижимости. Площадь застройки /данные изъяты/ кв.м. Высота здания /данные изъяты/-/данные изъяты/ м. Согласно сведениям из ЕГРН по адресу: /адрес/ расположено помещение с кадастровым номером /номер/ одноэтажная жилая двухкомнатная квартира площадью /данные изъяты/ кв.м. Согласно паспорту БТИ по состоянию на 2005 год материал наружных стен - кирпичный. Министерством жилищной политики Московской области и администрацией г.о. Клин Московской области разрешение на строительство (реконструкцию) на осматриваемом земельном участке не выдавалось (Том 1 л.д. 174-175).

Такие же сведения содержатся в актах обследования от /дата/ и от /дата/ (Том 1 л.д. 182-188, 189-197).

Согласно уведомлению о выявлении самовольной постройки Главного управления государственного строительного надзора Московской области следует, что на земельном участке расположен объект недвижимости без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений (Том 1 л.д. 198-199).

Согласно выписке из ЕГРН на многоквартирный дом с кадастровым номером /номер/, расположенный по адресу: /адрес/, в его пределах расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: /номер/ /номер/, /номер/, /номер/ (Том 2 л.д. 159).

Как указывалось выше, собственником объекта недвижимости с кадастровым номером /номер/, расположенного по адресу: /адрес/, является ФИО1 

Собственником объекта недвижимости с кадастровым номером /номер/, расположенного по адресу: /адрес/, является ФИО4 (ранее ФИО7) Н.Я., что подтверждается выпиской из ЕГРН (Том 2 л.д. 13-16).

Собственником объекта недвижимости с кадастровым номером /номер/, расположенного по адресу: /адрес/, является ФИО6, что подтверждается выпиской из ЕГРН (Том 2 л.д. 5-8).

Жилое помещение с кадастровым номером /номер/, расположенное по адресу: /адрес/ принадлежит ФИО5, (Том 2 л.д. 9-12, гр. дело 2-1260/2021 л.д. 37-42).

Решением Клинского городского суда Московской области от /дата/ 2021 г. по гражданскому делу 2-1260/2021 жилое помещение – квартира №/номер/, расположенное по адресу: /адрес/, принадлежащее ФИО5 на праве собственности, признано жилым блоком /номер/ жилого дома блокированной застройки, назначение: жилое, общей площадью /данные изъяты/ кв.м.

В рамках рассмотренного гражданского дела № 2-1260/2021 ООО «Бюро Жилэкспертизы» проведена строительно-техническая экспертиза, из выводов которой следует, что жилой дом, расположенный по адресу: /адрес/ состоит из 4 (четырех) раздельных частей.

В доме имеются четыре изолированных выхода из каждой части.

Реально дом разделен на четыре изолированные друг от друга части.

Каждая часть жилого дома автономна.

Фундаменты каждой части отдельные. Общее подполье отсутствует.

Между частями жилого дома имеются капитальные стены.

Между частями дома отсутствуют какие-либо проемы в смежных капитальных стенах.

Данные части жилого дома изолированы друг от друга - в стенах между частями дома нет сквозных проходов, попасть из одной части дома в другую часть возможно только через улицу.

Чердачные помещения каждой части дома отделены перегородками.

Выходы из всех четырех частей дома осуществляются на отдельные земельные участки, которые ограждены друг от друга заборами, и далее через калитки на территорию общего пользования.

В каждой части дома проживают разные семьи. Каждая часть предназначена для проживания одной семьи.

В ходе обследования инженерного оборудования установлено, что данный жилой дом оборудован электроснабжением от внешних сетей. Вводы централизованной системы электроснабжения в каждую из частей дома - раздельные.

В каждой части дома установлены электрические счетчики.

Каждая часть данного дома имеет самостоятельную систему отопления и вентиляции, которые не связаны с отоплением и вентиляцией соседних частей дома.

Каждая часть жилого дома имеет самостоятельную канализационную систему

- в канализационные колодцы.

В каждую часть дома имеется отдельные водопроводные вводы от централизованной системы водоснабжения.

Каждая часть жилого дома имеет самостоятельный ввод бытового газа.

В каждой части дома установлены газовые котлы и газовые счетчики.

В обследуемом жилом доме в каждой части жилого дома нет общих помещений и инженерных коммуникаций.

В каждой части дома имеются кухни, жилые комнаты и санузлы.

Части жилого дома не имеют помещений, расположенных над помещениями друг друга.

Части жилого дома не имеют общих входов, лестничных клеток и вспомогательных помещений.

Помещения общего пользования в частях жилого дома отсутствуют.

Общее имущество сособственников помещений в частях жилого дома отсутствует.

В соответствии с картой функциональных зон Генерального плана г.о. Клин территория, на которой расположен дом №/номер/, отнесена к зоне Ж-2 – зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. В данной функциональной зоне Ж-2 не могут располагаться многоквартирные жилые дома, относящиеся к зоне Ж1 (гр.дело 2-1260/2021 л.д. 121-122, 129-131).

Для полного и всестороннего рассмотрения дела, судом назначена строительно-техническая экспертиза и дополнительная строительно-техническая экспертиза, с учетом, в том числе, встречных исковых требований.

Из выводов строительно-технической экспертизы, проведенной АНО «Консультационный центр правовых оценок и судебных экспертиз «Ваш Эксперт» следует, что в ходе проведенного обследования и произведенных обмеров помещений объекта недвижимости, расположенного по адресу: /адрес/, установлено, что объект права изменен. Изменение объекта права связано с реконструкцией первого этажа, надстройкой второго этажа. Представлен план помещений с произведенной реконструкцией.

В ходе произведенных обмерочных работ установлено, что общая площадь объекта недвижимости увеличилась с /данные изъяты/ кв.м, до /данные изъяты/ кв.м.

Строение оборудовано следующими видами инженерного обеспечения: электроснабжением от внешних сетей, водоснабжение и канализация, подведено газоснабжение.

Из жилого дома на момент обследование имеется отдельный выход на земельный участок.

По результатам экспертного осмотра, проведенных замеров и расчетов, анализа материалов дела и нормативной документации установлено, что исследуемый объект недвижимости является двухэтажным зданием с отдельным выходом на земельный участок, оборудовано инженерными коммуникациями в виде электроснабжения от внешних сетей, водоснабжением и канализацией, централизованным газоснабжением, общей площадью 135,9 кв.м., имеющий общую боковую стену без проемов с соседними жилыми домами.

В результате проведенного экспертного осмотра, анализа нормативной документации и материалов дела, установлено, что квартира, расположенная по адресу: /адрес/ является объектом недвижимости - домом блокированной застройки.

Эксперт отмечает не соответствие данных, имеющихся в техническом паспорте /дата/1987, от /дата/.2001 и от /дата/2005, техническим данным, полученным в результате экспертного осмотра.

Изменилась незначительно площадь застройки, так как пристроен тамбур входной группы. Увеличилась общая площадь с /данные изъяты/ кв.м, до /данные изъяты/ кв.м. Изменилась этажность, ранее здание являлось одноэтажным, в настоящий момент двухэтажное. Изменилась площадь и конфигурация внутренних помещений.

Данные изменения явились результатом реконструкции исследуемого объекта недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки соответствует обязательным требованиям законодательных, правовых и нормативных актов РФ, технических регламентов, СНиП, Г ОСТ, соблюдение требований которых обеспечивает надлежащее качество строительства и безопасность строительных объектов при их эксплуатации. Жилой дом не нарушает прав третьих лиц, не создает и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан (Том 2 л.д. 42-101).

Из выводов дополнительной строительно-технической экспертизы следует, что по результатам экспертного осмотра, проведенных замеров и расчетов, анализа материалов дела и нормативной документации установлено, что исследуемый объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: /адрес/ является реконструированным объектом недвижимости. Эксперт указал, что ответчиком осуществлено не новое строительство спорного объекта, а осуществлена его реконструкция.

Из выводов также следует, что исследуемый объект недвижимости располагается в функциональной зоне Ж-2.

Поскольку установлено, что объект капитального строительства, расположенный по адресу, /адрес/ фактически является жилым домом блокированной застройки, исследуемый объект недвижимости соответствует виду разрешенного пользования земельного участка.

Анализируя данные, имеющиеся в техническом паспорте /дата/1987, от /дата/2001 и от /дата/2005, эксперт сделал вывод, о том, что площадь застройки исследуемого объекта недвижимости до реконструкции составляла 83 кв.м., после реконструкции площадь застройки составляет /данные изъяты/ кв.м. Следовательно, площадь застройки после реконструкции увеличилась на /данные изъяты/ кв.м.

Для приведения реконструированного объекта недвижимости в состояние до реконструкции необходимо осуществить демонтаж второго этажа и части несущей стены первого этажа, подготовить проект организации работ по сносу.

Исходя из поэтажного плана, являющегося частью технического паспорта от /дата/2005, квартира, расположенная по адресу: /адрес/ имеет общие боковые стены со смежными жилыми домами, без с проемов с отдельным выходом на земельный участок. Таким образом, до реконструкции спорный объект недвижимости обладал признаками жилого дома блокированной застройки.

Несущие и ограждающие конструкции жилого строения, соответствуют требованиям законодательных и нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих возможности безопасного проживания в нем.

Существующее строение расположено в границах участка со сложившимся землепользованием. Расстояние между существующим строением и соседними зданиями соответствует нормативной документации по пожарной безопасности для жилых зданий малоэтажной жилой застройки. Требования, предусмотренные СП 4.13130.2013 и СП 53.13330.2019 (и. п. 6.6 и 6.7) по минимальному расстоянию до границ соседнего участка, соблюдены.

По результатам оценки состояния строительных конструкций здания можно сделать вывод, что строительные конструкции соответствуют государственным нормативам и пригодны к дальнейшей длительной эксплуатации.

Существующее жилое строение не нарушают права других собственников. Угрозу жизни и здоровью граждан эксплуатация жилого строения не создает.

Требования пожарной безопасности для пользователей зданиями и сооружениями соблюдены.

Планировочные нарушения отсутствуют.

Многоквартирный дом, в состав которого, по сведениям ЕГРН входит спорный объект недвижимости, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами - Ж-2, что является нарушением градостроительного регламента (Том 3 л.д. 3-56).

Суд считает, что заключение эксперта АНО «Консультационный центр правовых оценок и судебных экспертиз «Ваш Эксперт» является научно-обоснованным и содержит выводы, основанные на специальной нормативной, справочной и технической литературе и проведенных исследованиях. 

Эксперт, до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальность (Том 2 л.д. 92-99).

С учетом выводов судебной экспертизы, проведенной АНО «Консультационный центр правовых оценок и судебных экспертиз «Ваш Эксперт» и ООО «Бюро Жилэкспертизы» в рамках гражданского дела № 2-1260/2023, суд приходит к выводу, что жилое строение, расположенное по адресу: /адрес/ состоит из 4 (четырех) раздельных частей, квартира, принадлежащая ФИО1 является обособленным жилым помещением – жилым домом блокированной застройки.

ФИО1 заявлено о сохранении объекта в реконструированном виде и признании реконструированного объекта недвижимости домом блокированной застройки, а администрацией г.о. Клин Московской области заявлено об обязании устранить самовольную реконструкцию и приведении её в состояние согласно техническому паспорту 2005 года.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

Вместе с тем частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Разрешая встречные исковые требования в части признания объекта самовольным строением и встречные исковые требования в части обязания устранить самовольную реконструкцию жилого помещения, суд полагает возможным положить в основу выводы судебной экспертизы, которыми установлено, что реконструированный спорный объект не нарушает права других собственников, угрозу жизни и здоровью граждан эксплуатация жилого строения не создает, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии оснований для обязания ФИО1 привести объект в состояние до реконструкции и удовлетворении исковых требований о сохранении объекта в реконструированном виде.

Суд учитывает, что из выводов судебной экспертизы следует, что возможное приведение спорного объекта недвижимости в первоначальное состояние будет нарушать строительные, градостроительные, санитарно-эпидемиологические нормы и правила (том 3л.д. 43).

При разрешении вопроса о правомерности реконструкции спорного помещения было установлено отсутствие разрешительной документации, выданной уполномоченным органом, на осуществление перепланировки и переоборудования жилого помещения.

Однако, согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении по проведению экспертизы, назначенной на основании определения суда, безопасная эксплуатация жилого помещения, расположенного по адресу: /адрес/ после выполненной реконструкции в квартире /номер/ возможна в соответствии с его основным функциональным назначением. Несущие и ограждающие конструкции жилого строения, соответствуют требованиям законодательных и нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих возможности безопасного проживания в нем. В ходе проведенной экспертизы установлено, что каких-либо дефектов, свидетельствующих о некачественно выполненных работах по реконструкции помещения не выявлено. 

То есть экспертом установлена невозможность приведения жилого помещения в первоначальное состояние, поскольку приведение квартиры в первоначальное состояние будет нарушать строительные, градостроительные, санитарно-эпидемиологические нормы и правила. В то же время экспертом установлена возможность безопасной эксплуатации жилого помещения, после выполненной реконструкции.

По этим же основаниям, а именно исходя из выводов судебной экспертизы об угрозе приведения жилого помещения в первоначальное состояние, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании ФИО1 привести фасад многоквартирного дома 1958 года постройки в состояние до реконструкции.

Администрацией г.о. Клин Московской области заявлено о приведение объекта в состояние, соответствующее техническому паспорту 2005 г., однако, суд учитывает, что экспертом установлено, что и до реконструкции спорный объект недвижимости обладал признаками жилого дома блокированной застройки.

Администрация г.о. Клин Московской области, возражая против удовлетворения исковых требований ФИО1 в части сохранения объекта в реконструированном виде указала, что ФИО1 не получено разрешение на планируемую реконструкцию.

Суд полагает указанный довод подлежит отклонению, поскольку отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Из пояснений представителя истца следует, что ФИО1 после приобретения квартиры начала производить её ремонт, однако из-за старости строения происходило разрушение стен, в связи с чем она начала производить их укрепление, что привело к реконструкции объекта недвижимости.

Доводы администрации об увеличении площади застройки судом отклоняются, поскольку площадь увеличилась незначительно (9 кв.м.) и в силу ст. 39.20 ЗК РФ ФИО8 вправе требовать о формировании земельного участка под домом блокированной застройки.

Земельные участки каждого блока жилого дома огорожены, что следует из экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела 2-1260/2023.

Суд учитывает, что объект недвижимости, ранее являющийся квартирой /номер/, принадлежащий ФИО5 поставлен на государственный кадастровый учет как жилой блок /номер/ жилого дома блокированной застройки (л.д. 9 Том 2), кроме того право собственности на земельный участок площадью /данные изъяты/ кв.м. под блоком /номер/ жилого дома блокированной застройки зарегистрировано за указанным собственником в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (Том 2 л.д. 163-164).

ФИО1 обращалась в администрацию г.о. Клин с заявлением о предоставлении земельного участка под жилым домом блокированной застройки, однако ей было отказано по основаниям возможного нарушения прав третьих лиц при формировании земельного участка: согласно акту осмотра на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства и строительные материалы, не соответствие площади испрашиваемого земельного участка Правилам землепользования и застройки г.о. Клин (менее 500 кв.м.), несоответствие схемы расположения земельного участка требованиям Приказа Минэкономразвития (том 1 л.д. 16).

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Доводы администрации г.о. Клин Московской области об отсутствии согласования на реконструкцию объекта недвижимости с иными собственниками многоквартирного дома, судом проверены и также отклоняются, поскольку как указывалось выше, объект недвижимости, принадлежащий ФИО1, является по сути домом блокированной застройки, как и иные три квартиры, расположенные в пределах многоквартирного дома, который, как следует из выводов двух судебных экспертиз, является домом блокированной застройки, расположен в зоне для строительства домов блокированной застройки. Кроме того, исходя из совокупнгсти представленных доказательств, при реконструкции принадлежащего ФИО9 объекта недвижимости, помещения или имущество общего пользования затронуто не было, поскольку, по сути, отсутствует.

Доводы третьего лица СПАО «Ингосстрах» о незаконности изменения характеристик объекта недвижимости, являющегося предметом договора страхования, судом не могут быть приняты в качестве оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО9, поскольку предметом спора отношения, вытекающие из договора страхования, заключенного между ФИО1 и СПАО «Ингосстрах» (Том1 л.д. 102-103), не является.

По этим же основаниям отклоняются доводы ПАО «Промсвязьбанк» об отсутствии согласия Банка на проведенную реконструкцию. 

В случае нарушения ФИО10 условий страхования или кредитного договора, стороны договора вправе защитить свои права в соответствии с законом, подлежащим применению к отношениям, вытекающим из договоров страхования и кредитных договоров.

Исходя из совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации г.о. Клин Московской области о признании квартиры в реконструированном виде блоком жилого дома блокированной застройки, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки – удовлетворить.

Признать реконструированное жилое помещение – квартиру №/номер/, расположенное по адресу: /адрес/, с кадастровым номером /номер/, принадлежащую ФИО1 на праве собственности, жилым домом блокированной застройки, назначение: жилое, общей площадью /данные изъяты/ кв.м.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих изменений в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ФИО10, с кадастровым номером /номер/.

В удовлетворении исковых требований администрации г.о. Клин Московской области к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой, обязании устранить самовольную реконструкцию, обязании привести фасад в первоначальное состояние – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме. 

Судья К.П. Кручинина

Мотивированное решение суда составлено 05 октября 2023 г.

Судья К.П. Кручинина