Гражданское дело №2-128/2025

УИД 68RS0002-01-2024-003041-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2025 года г.Тамбов

Ленинский районный суд г.Тамбова в составе:

судьи Словесновой А.А.,

при секретаре судебного заседания Мануйловой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Тамбова Тамбовской области к ФИО1 об обязании передать жилое помещение за выкупную цену в собственность городского округа – город Тамбов, прекращении права собственности,

встречному иску ФИО1 к Администрации города Тамбова Тамбовской области об изъятии жилого помещения, взыскании выкупной цены, 

УСТАНОВИЛ:

Жилое помещение (квартира) расположенное по адресу: *** принадлежит ФИО1, что подтверждается данными ЕГРН (запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ***).

Постановлением Администрации г. Тамбова Тамбовской области от 31 декабря 2019 года № 6868 жилой дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим реконструкции. 

Постановлением Администрации г. Тамбова Тамбовской области от 20 сентября 2023 года № 7715 предписано изъять у ФИО1 для муниципальных нужд принадлежащие ему *** земельного участка по адресу: ***, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***. В связи с изъятием у ответчика обозначенной доли земельного участка, подлежит изъятию и принадлежащее ответчику ФИО1 жилое помещение по адресу: ***, площадью ***.

28 марта 2024 года Управлением жилищной политики Администрации г.Тамбова Тамбовской области в адрес ответчика было направлено соглашение об изъятии принадлежащего последнему недвижимого имущества, от заключения которого ФИО1 

05 апреля 2024 года ФИО1 обратился в Управление жилищной политики Администрации г.Тамбова Тамбовской области с заявлением об отказе от подписания указанного выше соглашения по причине невысокой стоимости данного недвижимого имущества.

После чего Администрация г.Тамбова Тамбовской области обратилась в суд с иском к ФИО1 (т.1 л.д.3-4), в котором просила суд:

-обязать ФИО1 передать в собственность городского округа – город Тамбов жилое помещение по адресу: ***, а также *** доли земельного участка общей площадью *** кв.м. по обозначенному адресу, за выкупную цену в общей сумме 369376,00 руб., определенную отчетами ООО «Антэкс» об оценке объекта оценки №48/19-2023 от 20 февраля 2023 года и №211/7-2023 от 24 августа 2023 года, а после выплаты выкупной цены прекратить право собственности на жилое помещение и доли земельного участка.

03 апреля 2025 года ФИО1, после проведенной по делу комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, обратился со встречным иском к Администрации г.Тамбова Тамбовской области (т.3 л.д.98-101), обоснование исковых требований аналогично требованиям первоначального истца – администрации г.Тамбова Тамбовской области, в котором просил суд:

-взыскать с Администрации г.Тамбова Тамбовской области за счет средств бюджета муниципального образования – городской округ – город Тамбов в пользу ФИО1 выкупную цену *** в ***, с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков,компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общей сумме 1517024,00 руб.

-после выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО1 на *** в ***, с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м.

В ходе рассмотрения дела на основании ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2 (зарегистрирована и проживает в спорной квартире), Департамент по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области (так как данный жилой дом является объектом культурного наследия регионального значения), комитет финансов администрации г. Тамбова Тамбовской области (как финансовый орган, поскольку предъявлены требования о выплате выкупной цены за счет средств казны городского округа – г.Тамбов).

Истец ФИО1, третье лицо ФИО2, представители третьих лиц Департамента по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области, комитета финансов администрации г. Тамбова Тамбовской области, а также прокурор Ленинского района г. Тамбова, в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало, истец ФИО1 направил в суд своего представителя по доверенности ФИО3, от представителя третьего лица комитета финансов администрации г. Тамбова Тамбовской области поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, причины неявки иных лиц суду неизвестны.

В судебном заседании представитель истца/ответчика Администрации г.Тамбова Тамбовской области по доверенности ФИО4 исковые требования администрации г.Тамбова Тамбовской области поддержала в полном объеме, встречные исковые требования ФИО1 не признала, полагая их не подлежащими удовлетворению в связи с чрезмерностью заявленной выкупной цены. Полагала, что выкупная цена подлежит определению на основании отчетов ООО «Антэкс» об оценке спорных объектов. Выкупную цену, определенную заключением судебной экспертизы полагала завышенной. Также полгала, что заключение эксперта выполнено с недостатками, а именно эксперт в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при проведении сравнительным методом в качестве объектов-аналогов использовал объекты, не относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и с сопоставимым с ним по ценообразующим факторам, что и привело, по мнению истца/ответчика Администрации г.Тамбова Тамбовской области, к завышению рыночной стоимости спорного объекта.

Полагала, что при разрешении настоящего дела юридически значимым обстоятельством является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть на орган местного самоуправления, возможно только в случае, если к моменту первой приватизации квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта, чего заключение эксперта не подтверждает.

В нарушение действующего законодательства, регламентирующего порядок проведения капитального ремонта многоквартирных домов (ст.ст.166, 190.1 ЖК РФ) экспертом включены в компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт неучтенные работы, не относящиеся к работам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а именно полы (общедомовые площади), проемы, в том числе оконные (общедомовые окна в подъездах), дверные (входные на лестничную клетки), прочие работы (лестницы, крыльца, сходы).

Представитель ответчика/истца ФИО1 по доверенности Б.А.ВБ. в судебном заседании исковые требования Администрации г.Тамбова Тамбовской области не признал, встречные исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме. Считал, что выкуп жилого помещения, доли земельного участка и доли в общем имуществе дома должен производиться за цену, определенную результатами судебной экспертизы.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В силу статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности частью 10 названной статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. Земельного кодекса РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Согласно пункту 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В п. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что жилое помещение (квартира) расположенное по адресу: ***, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается данными ЕГРН (запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ***), (т.1 л.д.10-11).

Право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение возникло на основании договора о безвозмездной передаче жилых помещений в собственность (приватизации) от 18 июня 2018 года, заключенного между Администрацией г. Тамбова Тамбовской области и ФИО1 (т.1 л.д.156-157). При этом третье лицо по делу – ФИО2 от приватизации отказалась в пользу ФИО1, указав, что с условиями приватизации ознакомлена и согласна (т.1 л.д.155).

Заключением межведомственной комиссии администрации г.Тамбова Тамбовской области от 12 декабря 2019 года выявлены основания для признания жилого дома, расположенного по адресу: ***, литер «***», выявлены основания для признания данного дома аварийным и подлежащем реконструкции (т.1 л.д.67-69).

Постановлением Администрации г. Тамбова Тамбовской области от 31 декабря 2019 года № 6868 жилой дом, расположенный по адресу: ***, литер *** признан аварийным и подлежащим реконструкции (т.1 л.д.66).

Постановлением Администрации г. Тамбова Тамбовской области от 20 сентября 2023 года № 7715 предписано изъять у ФИО1 для муниципальных нужд принадлежащие ему *** доли земельного участка по адресу: ***, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***. В связи с изъятием у ответчика обозначенной доли земельного участка, подлежит изъятию и принадлежащее ответчику ФИО1 жилое помещение по адресу: ***, площадью 11,4 кв.м., с кадастровым номером *** (т.1 л.д.12-15).

28 марта 2024 года Управлением жилищной политики Администрации г.Тамбова Тамбовской области в адрес ФИО1 было направлено соглашение об изъятии принадлежащего последнему недвижимого имущества в общей сумме 369376,00 руб., определенную отчетами ООО «Антэкс» об оценке объекта оценки №48/19-2023 от 20 февраля 2023 года и №211/7-2023 от 24 августа 2023 года (т.1 л.д.17, 18-21, 22).

05 апреля 2024 года ФИО1 обратился в Управление жилищной политики Администрации г.Тамбова Тамбовской области с заявлением об отказе от подписания указанного выше соглашения по причине невысокой стоимости данного недвижимого имущества (т.1 л.д.24).

Во исполнение Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» постановлением Администрации Тамбовской области от 09.04.2019 № 414 утверждена областная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Тамбовской области, на 2019-2025 годы.

Согласно адресной программе расселению подлежат аварийные дома, признанные таковыми до 01.07.2017г., следовательно, жилое помещение, в отношении которого истцами предъявлены требований, в данную программу не включено, поскольку аварийным и подлежащим сносу оно признано лишь 31 декабря 2019 года.

Как уже было отмечено судом выше, на основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

По смыслу указанной правовой нормы, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения допускается как путём заключения соглашения о выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, так и путём заключения соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену.

В то же время, включение аварийного дома в адресную программу является самостоятельным основанием либо для предоставления иного жилого помещения собственнику жилого помещения при переселении из аварийного жилищного фонда, либо его выкупа. Однако невключение аварийного дома в адресную программу не может служить основанием для отказа в предоставлении выкупной цены. Нормы Жилищного кодекса РФ предусматривают лишь предоставление иного жилого помещения собственнику жилого помещения при переселении из аварийного жилищного фонда, либо его выкуп, закон не связывает выполнение таковых действий с утверждением каких-либо адресных программ.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что с вопросом о заключении соглашения о выкупной цене может выступить любая сторона, поскольку закон не исключает обязанности соблюдения ответчиком при переселении граждан, проживающих в домах, включённых в указанную программу, их прав с учётом положений жилищного законодательства, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Соглашение между ФИО1, как собственником квартиры, и Администрацией г.Тамбова Тамбовской области о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого, не достигнуто. Материалы дела не содержат сведений о согласии ФИО1 на какие-либо иные жилые помещения, предлагаемые ответчиком.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что на Администрацию города Тамбова Тамбовской области следует возложить обязанность произвести выкуп *** в ***, принадлежащей ФИО1, а в пользу последнего подлежит выплате выкупная цена.

ООО «Антэкс» по заданию МКУ «Дирекция жилищных услуг» определена выкупная цена спорных объектов, которая составляет в общей сумме 369376,00 руб., что подтверждается отчетами ООО «Антэкс» об оценке объекта оценки №48/19-2023 от 20.02.2023г. и №211/7-2023 от 24.08.2023г. (т. 1 л.д. 25-40).

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Подпунктом "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определением Ленинского районного суда г. Тамбова от 13 декабря 2024 года, в связи с наличием спора между сторонами по вопросу о стоимости выкупной цены, судом была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочную экспертизу.

Согласно заключению ООО «Центр независимой судебной экспертизы «КАЛИТА» от 10.03.2025 № 25-01-064-КС-С/2-128/2025:

-*** является аварийной и подлежащей реконструкции, проживание в квартире является небезопасным;

-в результате осмотра и выявленных дефектов, а также по результатам технического заключения ООО «Стройтехэксперт» (т. 2 л.д. 82), *** является аварийным и подлежащим реконструкции;

-рыночная стоимость квартиры по адресу: ***, площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, принадлежащей ФИО1, на дату проведения оценки, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, исходя из его долей в праве общей долевой собственности на такое имущество, составляет 509033,00 руб. Стоимость *** без учета износа составляет 1542524,00 руб.;

-сумма компенсации за непроизведенный ремонт многоквартирного дома на дату его приватизации 18.06.2018, с учетом ее индексации на дату проведения оценки подлежащего изъятию жилого помещения *** с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, составляет 821549,00 руб.

-сумма компенсации убытков собственнику подлежащего изъятию жилого помещения *** с кадастровым номером ***, площадью 11,4 кв.м., связанных с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, убытков, связанных с оформлением права собственности на другое жилое помещение, составляет 186442,00 руб. (т.3 л.д.177 – т.4 л.д.67).

Положениями статьи 16 Закона РФ 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 1 статьи 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведенне был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

В части 3 статьи 190.1 ЖК РФ закреплено, что проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется путем финансирования за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанное финансирование производится с учетом способа формирования фонда капитального ремонта путем перечисления средств в объеме, определенном в соответствии с частью 2 настоящей статьи, на счет регионального оператора либо на специальный счет в порядке и на условиях, предусмотренных соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Статьей 141 ЖК РСФСР, ранее действовавшей, было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Согласно статье 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого смещения.

В соответствии со статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом. При этом, как указано выше, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

По смыслу приведенных норм, за гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность наймодателем исполнена не была.

Согласно положениям статей 14, 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится, в том числе и осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии со статьей 14 ЖК РФ на органы местного самоуправления возложено осуществление муниципального жилищного контроля, а так же утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Статьей 6 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым, в том числе, относятся владение, пользование, распоряжение муниципальной собственностью; содержание и использование муниципального жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством относятся к вопросам местного значения городского поселения.

Таким образом, по смыслу приведенных норм, исключительной компетенцией органа местного самоуправления является обязанность при осуществлении мероприятий по приватизации гражданами занимаемых жилых помещений, провести капитальный ремонт многоквартирного дома, в случае его нуждаемости в таком ремонте, вне зависимости от того, какому хозяйствующему субъекту, либо его правопреемнику, принадлежал этот дом раньше.

Названный жилой дом был принят в муниципальную собственность органом местного самоуправления в том состоянии, в котором он находился на момент принятия. Никаких мер по обязанию бывшего собственника по проведению капитального ремонта дома органом местного самоуправления принято не было. Обратного из материалов дела не следует.

По этой причине дата первой приватизации квартиры в многоквартирном доме и дата его передачи в муниципальную собственность не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, в том числе в части взыскания компенсации за непроведение капитального ремонта многоквартирного дома.

В судебном заседании достоверно установлено, что право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение возникло на основании договора о безвозмездной передаче жилых помещений в собственность (приватизации) от 18 июня 2018 года, заключенного между Администрацией г.Тамбова Тамбовской области и ФИО1 (т.1 л.д.156-157).

Вместе с тем, в материалах дела имеется акт технического состояния объекта культурного наследия (***), определения плана работ и благоустройству прилегающей территории от 30 мая 2018 года, составленный Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области (в настоящее время – Департамент по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области), (т.1 л.д.193-196).

Данный акт составлен по результатам осмотра технического состояния объекта культурного наследия «Дом жилой», осмотр произведен ведущим инженером ТОГБУК «ЦСИИКН» ФИО5 (т.1 л.д.193-196).

В результате осмотра памятника установлено, в том числе, что общее состояние по результатам визуального осмотра конструктивных элементов здания определено как неудовлетворительное; цокольные части стен, выполненные из кирпича и оштукатуренные со стороны главного фасада, имеют трещины, следы увлажнения, выпучивание, отслоение и отпадение участков штукатурного слоя, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, разрушение угловых участков стен. Часть цоколя со стороны правого фланга выложена плиткой под колотый камень. Отмостка со стороны дворового фасада полностью отсутствует. В результате происходит скопление осадков около стен и их замачивание. Асфальтовая отмостка со стороны главного фасада совмещена с прилегающим к зданию тротуаром. Требуется проведение ремонтных работ; стены выполнены из глиняного кирпича на известковом растворе и оштукатурены со стороны главного фасада, состояние неудовлетворительное. Имеются мелкие и глубокие трещины в нижней части угловых участков стен и под оконными проемами, выветривание швов, ослабление кладки, выпадение отдельных кирпичей стен и карниза, вздутия, отслоения и отпадения штукатурного слоя, высолы и следы увлажнения. Требуется проведение ремонтных работ; состояние крыши неудовлетворительное - имеется поражение гнилью и жучком древесины мауэрлата, стропил, обрешетки, увлажнение древесины, ослабление врубок и соединений. Кровля металлическая, состояние неудовлетворительное: имеется сильная ржавчина, неплотности фальцев, пробоины, нарушение примыканий к выступающим частям, массовые протечки, повреждения настенных желобов. Требуется проведение ремонтных работ; имеются намокания, трещины, сколы, выпучивание, отпадение значительных участков штукатурного слоя, повреждены участки венчающих карнизов и пилястр. Требуется проведение ремонтных работ; судя по местам общего пользования и жилым помещениям, деревянные оштукатуренные междуэтажные и чердачные перекрытия имеют значительные участки, поврежденные за время длительной эксплуатации. Состояние потолков неудовлетворительное. Имеются следы старых и новых протечек, усадочные трещины в штукатурном слое, отслоения и отпадения участков штукатурки. Места обрушений временно зашиты листами фанеры. Требуется проведение ремонтных работ. В помещениях, занимаемых аптекой и офисом, перекрытия скрыты от осмотра конструкциями подвесных потолков, находящихся в удовлетворительном состоянии; в местах общего пользования и в жилых помещениях на полах и стенах имеются значительные повреждения и разрушения, связанные с большим физическим износом, необходимы ремонтные работы. В помещениях, занимаемых аптекой и офисом, полы покрыты керамогранитными плитами, линолеумом, состояние удовлетворительное; в отдельных жилых помещениях и местах общего пользования оконные блоки и двери деревянные, имеют значительные повреждения, связанные с большим физическим износом Необходима полная замена оконных и дверных блоков. В помещениях, занимаемых аптекой и офисом, окна заменены новыми пластиковыми, двери деревянные, металлические, состояние удовлетворительное; в жилых помещениях деревянные лестницы с ограждением из балясника имеют стертости ступеней, нарушения окрасочного слоя. Требуются ремонтные работы. Входы в аптеку и офис переделаны из оконных проемов со стороны лицевого фасада. Лестницы в эти помещения устроены с уличной стороны, выполнены из металлических конструкций, со стороны правого фланга ступени облицованы керамогранитной плиткой; инженерные системы, в жилых помещениях инженерные системы (газовое отопление от форсунок, водопровод, канализация, электропроводка) находятся в сильно изношенном состоянии и требуют капитального ремонта либо замены; в помещениях, занимаемых аптекой и офисом, состояние удовлетворительное.

Постановлением Администрации г. Тамбова Тамбовской области от 31 декабря 2019 года № 6868 жилой дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим реконструкции (т. 1 л.д. 66).

Таким образом, проанализировав указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что данный жилой дом и квартира ФИО1 приобрели аварийное состояние спустя короткое время после приватизации квартиры ФИО1, тем более, что еще до приватизации, на момент проведения Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области осмотра жилого дома он имел значительные недостатки, описанные выше, которые, по мнению суда, являлись началом процесса формирования аварийности дома, в отношении которых орган местного самоуправления, владеющий объектом длительное время, никаких мер не принял, самоустранившись от приведения дома в надлежащее состояние при приватизации квартиры ФИО1

При таких обстоятельствах включение в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома является правомерным, будет отвечать приведенным выше нормам права.

Кроме того, согласно ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной ценыжилогопомещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственностьдругогожилого помещения,переездом,поискомдругого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, в пользу ФИО6 подлежат взысканию с администрации г.Тамбова Тамбовской области убытки, связанные с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, убытков, связанных с оформлением права собственности на другое жилое помещение, в сумме 186442,00 руб.

Оценивая приведенные истцом/ответчиком Администрацией г.Тамбова Тамбовской области возражения относительно результатов судебной оценочной экспертизы, суд исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 ГПК РФ).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оценив изложенное выше заключение по результатам проведения судебной экспертизы в рамках настоящего гражданского дела, в соответствии с правилами статьи 67 ГПК РФ – по своему внутреннему убеждению, учитывая, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд полагает, что заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, основано на исходных объективных данных, содержит подробное описание проведенных исследований с указанием методов исследований, полные и обоснованные выводы, которые соответствуют поставленному перед экспертным учреждением вопросам, выводы эксперта согласуются с иными доказательствами, собранными по настоящему делу, подтверждены пояснениями сторон. Заключение, выполненное экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «КАЛИТА», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценка произведена экспертом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующее образование, являющимся компетентным и соответствующим предъявляемым требованиям.

Судом указанное заключение принимается как допустимое доказательство, которое может быть положено в основу решения. Оснований сомневаться в его правильности, а также беспристрастности и объективности эксперта, предупрежденного в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Более того, представитель истца/ответчика Администрацией г.Тамбова Тамбовской области, не согласившийся с заключением судебной экспертизы, каких-либо ходатайств о назначении повторной (дополнительной) экспертизы не заявлял, сославшись на отсутствие бюджетного финансирования, что, по мнению суда, свидетельствует об отказе в исполнении процессуальной обязанности по предоставлению доказательств в обоснование своих требований (возражений). У суда оснований для назначения повторной (дополнительной) экспертизы за счет средств федерального бюджета также не имеется, поскольку заключение эксперта сомнений не вызывает, надлежащим образом никем из лиц, участвующих в деле, не опровергнуто.

Кроме того, в судебном заседании 03 апреля 2025 года судом был допрошен эксперт ФИО7, подготовившая данное заключение эксперта. Эксперт пояснила, что в ходе проведения экспертизы применялся сравнительный метод, но в качестве объектов-аналогов не были выбраны квартиры, находящиеся в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, так как такие квартиры не продаются на рынке. Изучалось жилье, расположенное в центре г. Тамбова, находящееся в непосредственной близости к спорному. На т.3 л.д.218 оборот указано, что неудовлетворительное (аварийное) состояние дома было учтено при расчете стоимости выкупаемого жилья (вычтен коэффициент 28%). Стоимость расходов на проведение капитального ремонта на дату первой приватизации составляет 456974,00 руб., что отражено в исследовательской части заключения (т. 3 л.д. 235), но с учетом индексации на дату исследования сумма данных расходов составляет 821549,00 руб. Стоимость доли земельного участка отдельно не рассчитывалась, так как стоимость доли включена в расчет стоимости квартиры.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что общая сумма выкупная цена составляет 1517024,00 руб. (509033,00 + 821549,00 + 186442,00 = 1517024,00), в которую с учетом изложенного следует включать: рыночную стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимость доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом,компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, убытки, связанные с переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, убытков, связанных с оформлением права собственности на другое жилое помещение

При этом оснований для определения выкупной цены по отчетам ООО «Антэкс» об оценке объекта оценки №48/19-2023 от 20.02.2023г. и №211/7-2023 от 24.08.2023г., суд не находит по изложенным выше основаниям.

Кроме того, судом учитывается, что данные отчеты ООО «Антэкс» №48/19-2023 от 20.02.2023г. и №211/7-2023 подготовлены в 2023г., тогда как в настоящее время 2025г., в связи с чем, стоимость подлежащего изъятию недвижимого имущества существенно изменилась в сторону увеличения, что подтверждается заключением эксперта ООО «Центр независимой судебной экспертизы «КАЛИТА» от 10.03.2025 № 25-01-064-КС-С/2-128/2025.

Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. 29.04.2014 г.) и положений ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем, в выкупную цену должна быть включена стоимость земельного участка, рассчитанная экспертом пропорционально доле истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В связи с выкупом *** в *** следует прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации города Тамбова Тамбовской области к ФИО1 об обязании передать жилое помещение за выкупную цену в собственность городского округа – город Тамбов, прекращении права собственности – удовлетворить частично.

Исковые требования ФИО1 к Администрации города Тамбова Тамбовской области об изъятии жилого помещения, взыскании выкупной цены – удовлетворить.

Обязать администрацию города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 

<

***>) произвести выкуп *** в ***, с кадастровым номером ***, площадью 11,4 кв.м.

Взыскать с городского округа - город Тамбов в лице администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН 

<

***>) за счет средств казны городского округа - город Тамбов в пользу ФИО1 (*** года рождения, паспорт серии *** ***) выкупную цену *** в ***, с кадастровым номером ***, площадью 11,4 кв.м., с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков,компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общей сумме 1517024,00 руб.

После выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО1 (*** года рождения, паспорт серии *** ***) на *** в ***, с кадастровым номером ***, площадью 11,4 кв.м.

В удовлетворении исковых требований администрации города Тамбова Тамбовской области к ФИО1 об обязании передать жилое помещение за выкупную цену в собственность городского округа – город Тамбов, определенную отчетами ООО «Антэкс» об оценке объекта оценки №48/19-2023 от 20.02.2023г. и №211/7-2023 от 24.08.2023г., – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд, через Ленинский районный суд г.Тамбова, в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья А.А. Словеснова

Решение принято в окончательной форме 22.04.2025г.

Судья А.А. Словеснова