78RS0002-01-2019-000967-40

Дело № 2-3198/19 03 июня 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга, в составе

председательствующего судьи Аносовой Е.А., 

при секретаре Юфаниной К.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Созидание» о признании права собственности на нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил признать за ней право собственности на нежилое помещение № 41-Н, площадью 54,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что 20.01.2002 года между ней и ответчиком был заключен договора долевого участия в инвестировании реконструкции объектов недвижимого имущества, предметом которого являлась совместная инвестиционная деятельность по реконструкции объекта в административно – гостиничный комплекс и передача истцу отдельного нежилого помещения, по спорному адресу, стоимостью 1 635 000 рублей.

Свои обязательства по внесению денежных средств истец исполнила в полном объеме, согласно акту приема - передачи от 25.09.2013 года ответчик передал, а истец приняла спорное нежилое помещение. 

Однако ответчик не передал истцу документы, подтверждающие исполнение им обязательств по инвестиционному договору, на основании которого ответчик осуществлял реконструкцию здания, что является препятствием в регистрации права истца на спорное жилое помещение.

В уведомление об отказе в государственной регистрации права Управление Россреестра по Санкт – Петербургу указало на отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), а также не исполнение обязательств ответчиком ООО «Созидание» перед Комитетом имущественных отношений Санкт – Петербурга в рамках инвестиционного договора от 06.05.1999 г. № 00-(И)003917 (04).

Определением Арбитражного суда Санкт – Петербурга и Ленинградской области, вступившим в законную силу от 28.09.2018 года утверждено мировое соглашение между ООО «Созидание» и Комитетом имущественных отношений Санкт –Петербурга.

Невозможность произвести регистрацию права собственности на приобретенное нежилое помещение нарушает права истца.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Созидание» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации Выборгского района Санкт – Петербурга – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала.

Представитель третьего лица Комитета имущественных отношений Санкт – Петербурга - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала.

Третьи лица Управление Росреестра по Санкт – Петербургу, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга своих представителей в судебное заседание не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом. 

Материалами дела установлено, что между истцом и ответчиком 20.01.2002 г. заключен договор долевого участия в инвестировании реконструкции объектов недвижимого имущества, предметом которого являлась совместная инвестиционная деятельность по реконструкции здания общежития, расположенного по адресу: 

<

адрес>; в административно –гостиничный комплекс, результатом которой является передача истцу отдельного нежилого помещения, расположенного в реконструированном здании, площадью 54,5 кв.м. (л.д.15-19).

Согласно акту приема-передачи от 25.09.2013, ответчик передал, а истец принял нежилое помещение 41-Н площадью 54,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д.21).

Основаниями к производству работ по реконструкции объекта недвижимости на инвестиционных условиях явились, в том числе решение межведомственной комиссии администрации Выборгского района Санкт-Петербурга «О согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения» от 10.03.2009 № 78, письмо Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 21.09.2009, акт межведомственной комиссии о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости по адресу: 

<

адрес> (л.д.22,24).

Работы по реконструкции здания бывшего общежития, по адресу: 

<

адрес>, проводились ответчиком на основании договора об инвестиционной деятельности от 06.05.1999 № ОО-(И)003917(04), заключенного с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 06.04.1999 № 370-р «О реконструкции зданий общежитий, расположенных по адресам: Калининский административный район, ул. Академика Константинова, д. 8, корп. 2, Выборгский административный район, пр. Энгельса, д. 37» (л.д.72-102).

Согласно п. 6 договора об инвестиционной деятельности, ответчик, до начала выполнения строительных работ, обязуется получить разрешение на строительство и зарегистрировать проект реконструкции здания в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 04.10.2201 № 917-ра внесены изменения в распоряжение Губернатора от 06.04.1999 № 370-р; постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2008 № 1594 внесены изменения в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 04.10.2001 № 917-ра.

Согласно п. 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2008, Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга поручено в установленном порядке выдать инвестору разрешительную документацию на реконструкцию здания общежития, по адресу: 

<

адрес>, под нежилые цели.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 N 499 внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2008 N 1594", сроки исполнения ответчиком обязательства по окончанию реконструкции здания общежития, по адресу: 

<

адрес>, под нежилые цели, перенесены на июль 2010 года.

Между тем, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавала ответчику разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости после реконструкции.

Таким образом, ответчиком не исполнены условия, предусмотренные договором об инвестиционной деятельности от 06.05.1999 года.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ответчику по настоящему делу о расторжении договора об инвестиционной деятельности, ООО «Созидание» предъявило к Комитету имущественных отношений Санкт – Петербурга встречный иск. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вступившим в законную силу 28.09.2018 года утверждено мировое соглашение, в котором ООО «Созидание» признало наличие неисполненного по договору от 06.05.1999 года об инвестиционной деятельности обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуры на сумму 20 181 рубль в ценах 1984 года, также ответчик обязался выполнить ряд работ в рамках данного договора, срок исполнения всех обязательств ответчика установлен в течение 12 месяцев со дня утверждения мирового соглашения. Данное мировое соглашение утверждено 28 августа 2018 года. Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора срок исполнения обязательств по инвестиционному договору, согласно условиям, утвержденного мирового соглашения, не истек. 

Пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определяет реконструкцию объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ч. 2 той же статьи, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 17 той же статьи, выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В рассматриваемом случае, истец (дольщик) и ответчик (застройщик) 20.01.2002 г. заключили договор о долевом участии в инвестировании реконструкции недвижимого имущества.

По условиям указанного договора, застройщик выступает в качестве инвестора, на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 06.04.1999 № 37—р и договора об инвестиционной деятельности № 00-(4)003917(04) от 06.05.1999, а также – дополнительного соглашения к указанному договору и распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 04.10.2001 № 917-ра.

Дольщик выступает в качестве соинвестора на осуществление реконструкции части помещений здания, находящегося по адресу: 

<

адрес> (объекта);

Решением от 10.03.2009 № 78 администрация Выборгского района Санкт-Петербурга согласовала ответчику перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Актом от 10.12.2010 № 342 межведомственная комиссия администрации Выборгского района Санкт-Петербурга приняла в эксплуатацию объект по указанному адресу, нежилое помещение передано истцу по акту приема – передачи. 

Однако, п. 3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2008 N 1594 "О внесении изменения в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 04.10.2001 N 917-ра" предписывает Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в установленном порядке выдать Инвестору (ответчику по настоящему делу) разрешительную документацию на реконструкцию здания общежития по адресу: 

<

адрес>, под нежилые цели.

Аналогичное предписание содержит п. 3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 N 499 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2008 N 1594".

При этом, доказательства получения ответчиком упомянутой разрешительной документации (разрешения на строительство) в материалах дела отсутствуют.

Как следствие, выполненная ответчиком реконструкция спорного помещения обладает признаком самовольной, в связи с чем, ответчик был не вправе распоряжаться спорным помещением.

Из отзыва на исковое заявление, представленного Комитетом имущественных отношений Санкт – Петербурга следует, что между сторонами инвестиционного договора до настоящего времени не подписан протокол о реализации инвестиционного проекта, объект не введен в эксплуатацию, следовательно, у застройщика ООО «Созидание» не возникло право на вновь созданный объект недвижимости (л.д.116-118).

При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку право истца на спорное нежилое помещение производно от права ООО «Созидание» на вновь созданный объект недвижимого имущества, у которого такого права в настоящее время не возникло, и как следствие у истца такое право тоже отсутствует. 

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Созидание» о признании права собственности на нежилое помещение, оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.06.2019 года.