Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 6 мая 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-34/2025 (3а91405/2024) по административному исковому заявлению Шенталинского районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском о пересмотре и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества - помещения с кадастровым номером №, площадью 325,5 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2023 равной его рыночной стоимости в размере 3 151 084 рубля, установленной согласно отчету об оценке № 59313-2, составленного 19.03.2024 оценщиком ООО «Современные технологии оценки» ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимого имущества, и плательщиком налога, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость помещения не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, чем нарушаются права административного истца как собственника, поскольку влечет неправомерное увеличение налоговых платежей. 

В судебное заседание административный истец, административные ответчики Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица ППК Роскадастр в лице филиала ППК Роскадастр по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», Администрация муниципального района Шенталинский Самарской области, Администрация сельского поселения Шентала муниципального района Шенталинский Самарской области, УФНС России по Самарской области, МИФНС России № 17 по Самарской области, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не поступило.

В письменных дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, указав, что стоимость нежилого помещения, определенная в заключениях экспертов, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемое нежилое помещение. 

Заинтересованное лицо администрация м.р. Шенталинский Самарской области в письменном отзыве на иск высказала возражения против заявленных требований административного истца и ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя. 

Учитывая требования статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – помещение с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 325,5 кв.м.

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером № включен в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2023 год, определенный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 08.11.2022 № 2077 (п/п № Приложения № 2). 

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 27.10.2023 № 2296 утверждена кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 4 590 985,46 рублей, о чем сведения в ЕГРН внесены 03.01.2024.

Административный истец, будучи собственником указанного объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество юридических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Установление кадастровой стоимости помещения в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 24.04.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 59313-2 от 19.03.2024 оценочной организации ООО «Современные технологии» об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 в размере 3 151 084, 05 рублей. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», не согласившего с представленным отчетом об оценке, назначена судебная экспертиза определением от 18.06.2024, производство которой поручено ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф». 

Заключением эксперта ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» от 26.08.2024 установлено, что отчет об оценке № 59313-2 от 19.03.2024, выполненный оценочной организацией ООО «Современные технологии оценки», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 4 430 670, 20 рублей.

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «Аудиторской фирмы Сонар-Ф» в части расчета рыночной стоимости, определением суда от 16.10.2024 по делу назначена повторная судебная экспертиза проведением в ООО «Центр оценки и права «Визит» по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Заключением эксперта № 201/02-2025-Э от 20.02.2025 ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 составляет 4 537 893 рублей.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки, не выявил нарушений в каждом заключении эксперта. 

Оценивая каждое экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперты ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» и ООО «Центр оценки и права «Визит» при оценке объекта недвижимого имущества руководствовались законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки; основаны на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования.

Суд полагает, что каждое заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы экспертов, будучи предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

В качестве доказательства по делу судом не принимается представленный административным истцом отчет об оценке, поскольку оценщиком были допущены нарушения федеральных стандартов оценки.

Принимая во внимание вышеизложенное, незначительное расхождение в определении рыночной стоимости объекта недвижимости по выводам каждой судебной экспертизы, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости заключение повторной судебной экспертизы ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам судебной экспертизы ООО «Центр оценки и права «Визит».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 24.04.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск Шенталинского районного потребительского общества удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере 4 537 893 рубля. 

Датой подачи заявления в суд считать 24.04.2024.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 16.05.2025.

Судья И.А. Щетинкина