Дело № 2-963/2023

УИД 22RS0012-01-2023-001319-15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 декабря 2023 года город Славгород

Славгородский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Ластовской Е.А.,

при секретаре Мордовиной Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Ю.И. к Администрации муниципального округа город Славгород Алтайского края о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом 

УСТАНОВИЛ:

П.Ю.И. обратился в суд с иском к ответчику Администрации муниципального округа город Славгород Алтайского края о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом.

В обоснование иска указал, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он (истец) являлся покупателем объекта недвижимости, а именно жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Истец указал, что между ним и продавцом указанных объектов З.Л.А. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, расчет с продавцом был произведен в полном объеме. Требование о передаче имущества продавцом и принятии его покупателем, установленное в ч.1 ст.556 ГК РФ, сторонами исполнено.

Истец указал, что зарегистрировать право собственности покупателя не представилось возможным, поскольку после подписания договора и получения денежной суммы, продавец 04.11.2022 трагически погибла в результате дорожно-транспортного происшествия.

Считая сделку купли-продажи состоявшейся, обосновывая иск положениями ст.551 ГК РФ, истец просит:

- произвести государственную регистрацию права собственности П.Ю.И. на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый №), расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Истец П.Ю.И., а также представитель ответчика Администрация Муниципального образования город Славгород Алтайского края, надлежащим образом извещенные о времени и места рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, письменных ходатайств об отложении рассмотрения дела от них не поступало. Истец и его уполномоченный представитель Л.О.В., а также представитель ответчика просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая положения ст.167 ГПК РФ, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

При этом, суд на основании письменного ходатайства представителя истца Л.О.В. полагает необходимым уточнить наименование ответчика как Администрация Муниципального образования город Славгород Алтайского края вместо администрация г.Славгорода Алтайского края.

Исследовав материалы дела, в соответствии с положениями ч. ч. 1 - 3 ст. 67 ГПК РФ оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующему выводу:

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положений ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положениям ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

В судебном заседании установлено, что 28.10.2022 года между З.Л.А. и П.Ю.И. в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи, по условиям которого П.Ю.И. приобрел в свою единоличную собственность земельный участок и расположенные на нем жилой дом, находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 5).

Ст. 554 ГК РФ определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Доказательств, свидетельствующих о наличии сомнений в том, какое именно имущество являлось предметом сделки купли-продажи, у сторон, ее совершивших, материалы дела не содержат.

В силу ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В абз. втором п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абз. первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из заключенного между З.Л.А. и П.Ю.И. договора купли-продажи от 28.10.2022 года следует, что цена проданных объектов (земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: 

<

адрес>) сторонами определена в 60000,00 руб. (п.8 Договора), которые покупатель оплатил продавцу до подписания договора (л.д. 5).

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что З.Л.А. право собственности на земельный участок и расположенные на нем жилой дом, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, приобрела на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 27.03.2028г., которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 03.07.2018г.(л.д. 8-10).

Положениями ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривалось, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 ГК РФ.

С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По общему правилу, установленному в п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, государственная регистрация прав, возникающих на основании договора, осуществляется по заявлению сторон договора. Из этого следует, что необходимым условием государственной регистрации в этих случаях является подача соответствующих заявлений всеми сторонами сделки.

Последствия уклонения одной их сторон договора от государственной регистрации предусмотрены п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Так, в силу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 61 совместного Постановления от 29.04.2010 N 10/22 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 6 заключенного между З.Л.А. и П.Ю.И. договора купли-продажи от 28.10.2022 года стороны договорились, что «продавец передает покупателю вышеуказанное имущество документы, ключи от дома покупателю в момент подписания настоящего договора, который одновременно имеет силу акта передачи дома и земельного участка (л.д. 5).

Как следует из материалов дела, в установленном законом порядке государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый №), расположенные по адресу: 

<

адрес>, от продавца З.Л.А. к покупателю П.Ю.И. не произведена.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал о том, что свое право собственности на приобретенные у продавца земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, он не успел зарегистрировать в установленном законом порядке, поскольку в 04.11.2022 году З.Л.А. умерла (что подтверждается записью акта о смерти №, внесенной 92200049 Славгородским отделом ЗАГС управления юстиции Алтайского края – л.д. 7).

Согласно поступившей от нотариуса информации, подтвержденной материалами наследственного дела №144/2022 года (л.д.№43-90), после смерти З.Л.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ, с заявлением о принятии наследства обратился П.Ю.И. (л.д.№45), постановлением от 11.05.2023г. нотариус З.А.В. отказала в выдачи свидетельства о праве на наследство по закону как наследнику П.Ю.И. так как родственные отношения между ним и умершей не установлены. 

Иные наследники с заявлением о принятии наследства З.Л.А. не обращались.

Абз. 2 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158), имущество умершего считается выморочным (ч. 1).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также Российская Федерация, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург или муниципальные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону.

В отсутствие наследников, обратившихся с заявлением о принятии наследства и принявших наследство, наследственное имущество является выморочным в соответствии с п. 1 ст. 1151 ГК РФ. Для принятия выморочного имущества законом срок не установлен.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 49 и 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 23.04.2019) "О судебной практике по делам о наследовании", выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в п. 1 ст. 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления государственных прав и их государственной регистрации. Свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается Российской Федерации, городу федерального значения Москве или Санкт-Петербургу или муниципальному образованию в лице соответствующих органов (Российской Федерации в настоящее время - в лице органов Росимущества) в том же порядке, что и иным наследникам, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным.

Неполучение свидетельства о праве на наследство не освобождает наследников, приобретших наследство, в том числе при наследовании выморочного имущества, от возникших в связи с этим обязанностей (выплаты долгов наследодателя, исполнения завещательного отказа, возложения и т.п.) (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании").

В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" на основании п. 3 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 4 Федерального закона от 26 ноября 2001 года N 147-ФЗ "О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (п. 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 432); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований - их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В этой связи обращение истца с настоящим иском к Администрации Муниципального образования город Славгород Алтайского края как надлежащему ответчику является обоснованным.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимости от 28.10.2022 года между сторонами совершен в надлежащей форме, сделка сторонами исполнена, указанное недвижимое имущество передано покупателю, продавцом от покупателя получены денежные средства в полном объеме в соответствии с договором купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, заявленное к надлежащему ответчику (к универсальному правопреемнику продавца З.Л.А.) подлежат удовлетворению. 

С учетом положений ст.551 ГК РФ суд полагает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости от 28.10.2022 года, заключенного между продавцом З.Л.А. и покупателем П.Ю.И..

Данная сделка в установленном законом порядке не оспаривалась, требований, вытекающих из ее недействительности, также не предъявлялись.

Смерть продавца недвижимости З.Л.А. в данном случае относится к тем объективным причинам, по которым не была произведена государственная регистрации перехода прав на проданное ею недвижимое имущество к покупателю П.Ю.И.

Суд полагает, что в данном случае истцом П.Ю.И. избран надлежащий способ защиты своего права. 

Права истца при установленных по делу обстоятельствах подлежат защите не путем возложения обязанности на регистрирующий орган произвести соответствующую регистрацию, а в порядке, предусмотренном п. 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", т.е. посредством заявления исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности к универсальным правопреемникам продавца (его наследникам), поскольку только при их отсутствии (в случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца) требования могли быть заявлены к регистрирующему органу.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Руководствуясь этим разъяснением в аналогичной ситуации, а также основываясь на п. 2 ст. 165 ГК РФ, следует считать, что в случае смерти любой стороны такого договора, не прошедшего государственную регистрацию, договор сохраняет свою силу, и любая сторона может в течение разумного срока требовать от наследников его государственной регистрации. Аналогичные действия могут предпринять и сами наследники.

Право истца П.Ю.И. заявлять соответствующее требование ответчиком не оспаривается, более того, представитель ответчика – Администрация Муниципального округа город Славгород как универсальный правопреемник продавца по сделке (З.Л.А.) не возражает против удовлетворения заявленных истцом исковых требований.

При этом судом учитывается, что согласно положениям ч. ч. 3 - 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 указанного Федерального закона государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования П.Ю.И. к Администрации муниципального округа город Славгород Алтайского края о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию права собственности П.Ю.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № №) на земельный участок (кадастровый №) и жилой дом (кадастровый №), расположенные по адресу: 

<

адрес>, приобретенные у З.Л.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от 28.10.2022 года. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Славгородский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 25.12.2023 года.

Председательствующий: Е.А.Ластовская