Дело №3а-44/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 апреля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО2 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304, 

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО2 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304.

В обоснование своих требований административный истец указала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>, утверждена в размере 42 574 027,02 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года. 

18 апреля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №304 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 654 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 марта 2016 года №467-16-2, выполненному ООО «АмурОценка», по состоянию на 01 января 2016 года

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 74 %.

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 42 574 027,02 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 24 марта 2017 года №09-51/17/962.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 суду пояснила, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит удовлетворить их на основании имеющихся доказательств, с учётом заключения судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ФИО3 – ФИО5 пояснил, что заключение эксперта №01/2018 на Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 марта 2017 года №467-16-2 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт не ответил на все поставленные судом вопросы. В иске просил отказать.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО6 исковые требования административного истца не признала, указав, что доводы административного истца, приведённые в административном исковом заявлении не являются основаниями для отмены оспариваемого решения комиссии от 18 апреля 2017 года №304. В иске просила отказать.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО7 просит удовлетворить иск административного истца, указав, что Отчёт об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 02 марта 2017 года №467-16-2 не соответствует требованиям действующего законодательств об оценочной деятельности.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, ФИО3 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 42 574 027,02 рублей.

24 марта 2017 года ФИО3 обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и представила Отчёт от 02 марта 2017 года № 467-16-2, выполненный ООО «АмурОценка», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 11 654 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304 кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>, пересмотрена и утверждена в сумме 11 654 000 рублей.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО4, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО5, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчёт, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304 по заявлению ФИО3 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 654 000 рублей. 

Административный истец, оспаривая решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304, не согласился с выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 02 марта 2017 года № 467-16-2 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ИП Ф.И.О.1 проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 02 марта 2017 года № 467-16-2 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ИП Ф.И.О.1

На разрешение эксперта Ф.И.О.1 судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 02 марта 2017 года № 467-16-2 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №.

Из заключения эксперта Ф.И.О.1 от 02 февраля 2018 года №01/2018 следует, что на стр.79 Отчёта об оценке от 02 марта 2017 года № 467-16-2 при обосновании применения корректировок, оценщиком ошибочно принята поправка в размере 12 % вместо 18 %, которая использовалась при расчёте рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом (нарушен п.5 ФСО № 3); на стр. 74 Отчёта оценщик обосновывает применение корректировки на торг и не подтверждает указанную информацию скриншотом (нарушен п. 11 ФСО № 3).

В Отчёте при определении рыночной стоимости земельного участка указаны объекты-аналоги, однако по данным скриншотов невозможно установить дату публикации объявления, контактную информацию, не подтверждены иные данные, на которые ссылается оценщик (нарушены п. 5, п. 11 ФСО № №). Не обоснованно применена корректировка на наличие коммуникаций в размере 30 % относительно объекта-аналога № 4 (нарушен п. 13 ФСО № 3).

При определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом не обоснованно применена корректировка на торг.

При определении поправки на земельный участок для объекта-аналога №1 допущена математическая ошибка, которая является существенной и приводит к искажению рыночной стоимости объекта оценки

Корректировка на тип объекта (скриншот на стр. 128) принята не обоснованно, так как данная поправка применяется для рынка жилой недвижимости (нарушен п. 5 ФСО № 3).

Экспертом сделан вывод, что Отчёт об оценке от 02 марта 2017 года № 467-16-2, выполненный ООО «АмурОценка», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В Отчёте выявлены замечания по обоснованию, применению методов и производственным расчётам, влекущие необоснованность итогового результата оценки. Выявленные недостатки настоящего Отчёта указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценивая экспертное заключение эксперта Ф.И.О.1 от 02 февраля 2018 года №01/2018 на Отчёт об оценке от 02 марта 2017 года № 467-16-2, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта Ф.И.О.1 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

Выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные в заключении эксперта по административному делу №3а-44/2018 от 02 февраля 2018 года. 

В силу ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные в заключении эксперта, о несоответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 02 марта 2017 года № 467-16-2 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Учитывая изложенное, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 18 апреля 2017 года №304. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 590,4 кв.м., хранилище, литер А24, кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск, 

<

адрес>, в размере 42 574 027,02 рулей (сорок два миллиона пятьсот семьдесят четыре тысячи двадцать семь), 02 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев