Дело № 2-46/2025

№ 58RS0027-01-2023-001580-59

Решение

Именем Российской Федерации

18 августа 2025 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Кашиной Е.А.

при секретаре Пилясовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества г. Пензы к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа, встречному иску ФИО1 к муниципальному образованию город Пенза в лице Управления муниципального имущества г. Пензы о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Управление муниципального имущества г. Пензы (далее УМИ г.Пензы) обратилось в суд с названным иском, в котором просило взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования «город Пенза» 801 004 руб. 59 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с августа 2019 года по август 2022 года в размере 742 631 руб. 15 коп., пени за период с 11 августа 2019 года по 03 августа 2022 года в размере 58 373 руб. 44 коп.; почтовые расходы в размере 135 руб. 60 коп., понесенные в связи с направлением претензии и искового заявления.

В обоснование иска указано, что 08 августа 2018 года между УМИ г.Пензы и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №340, по условиям которого УМИ г. Пензы (арендодатель) предоставляет ФИО2 (арендатору) во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером Номер , площадью 600 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, адрес: Адрес для строительства индивидуального жилого дома.

Участок передан ФИО2 по акту приема-передачи от 02 августа 2018 года, следовательно, арендодатель исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору.

Арендная плата установлена п. 2.2 договора аренды, и составила 237 720 руб. в год. 

С 02 августа 2021 года размер арендной платы составил 246 515 руб. 64 коп.

С 02 августа 2022 года размер арендной платы составил 256 376 руб. 27 коп., о чем 04 августа 2022 года в адрес арендатора направлено уведомление №9/2413.

Однако, ФИО1 обязанности по договору аренды исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с августа 2019 года по август 2022 года в размере 742 631 руб. 15 коп.

Пунктом 4.1 договора аренды установлена ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы путем начисления пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной в срок суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа. В связи с чем, ФИО2 начислены пени за период с 11 августа 2019 года по 03 августа 2022 года в размере 58 373 руб. 44 коп. 

УМИ г. Пензы направлены в адрес ФИО2 претензии №7/5662 от 24 декабря 2020 года и №7/2415 от 03 августа 2022 года с предложением оплатить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке, но до настоящего времени оплата не произведена.

ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просил признать договор аренды участка №340 от 02 августа 2018 года, заключенный между ним и УМИ г.Пензы недействительным в силу его ничтожности.

В обоснование иска указал, что 02 августа 2018 года между УМИ г. Пензы и ФИО1 в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов заключен договор аренды участка №340, по адресу Адрес , кадастровый номер Номер .

В силу п. 1.2 договора аренды участок перераспределен и должен использоваться в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Пензе. 

В ходе использования арендованного земельного участка истцом обнаружены недостатки, которые не были оговорены арендодателем, и которые препятствуют пользованию.

Согласно акту №96 проверки соблюдения земельного законодательства от 25 июня 2019 года, установлено, что по результатам замеров ограждение земельного участка в районе Адрес частично огорожен ограждениями из профильного листа и частично ограждением из сетки-рабицы, с юго-западной стороны ограждение расположено на земельном участке, находящемся в ведении органов местного самоуправления, доступ на земельный участок с кадастровым номером Номер органичен.

Истец обращался в администрацию г. Пензы и УМИ г. Пензы с заявлениями об устранении препятствий в пользовании земельный участком, однако, до настоящего времени меры не предприняты.

Кроме того, определением Первомайского суда г. Пензы от 15 октября 2018 года в рамках гражданского дела №2-212/2018 удовлетворено заявление ФИО3 об обеспечении иска, в связи с чем, ФИО4 запрещено осуществлять строительные работы на спорном земельном участке.

По результатам судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела №2-2297/2022 Перовмайского районного суда г. Пензы по иску ФИО1 к УМИ г. Пензы о расторжении договора аренды и взыскании уплаченной арендной платы, установлено, что местоположение границ земельного участка с кадастровым номером Номер не отвечает обязательным требованиям ч. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ в части несоблюдения минимальных отступов от контура жилого дома с кадастровым номером Адрес (Адрес ), установленных градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки Адрес .

В ходе рассмотрения данного дела по существу исковые требования увеличены и ФИО1 просил признать договор аренды земельного участка № 340 от 02 августа 2018 года, заключенный между ФИО5 и Управлением муниципального имущества города Пензы, недействительным и применить последствия недействительности сделки, в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, а именно обязать Управление муниципального имуществ г.Пензы возвратить ФИО1 денежную сумму, оплаченную по договору аренды участка № 340 от 02 августа 2018 года, в размере 237 720 руб.; обязать ФИО1 возвратить Управлению муниципального имущества город Пенза земельный участок площадью 600 кв.м. из состава земель населенных пунктов по адресу: Адрес , в районе Адрес », кадастровый Номер , в течении одного месяца с момента вынесения решения суда по настоящему делу.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО6, действующая на основании доверенности, полагая, что ФИО1 обязан выплатить денежные средства по договору аренды земельного участка, а также начисленную неустойку, поддержав доводы искового заявления. Против удовлетворения встречного искового заявления возражала, просила применить срок исковой давности. Указав, что спорные правоотношения возникли в 2018 году, именно с указанного времени ФИО1 имел возможность обратиться за защитой нарушенного права, однако этого не сделал. Кроме того, пояснила, что при подготовке пакета документов для аукциона, фактические границы земельного участка не сравнивались с границами, указанными в регистрационных документах. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела извещался. Заявлений и ходатайств не представил.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО1 ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований УМИ Адрес , полагая, что договор имеет признаки недействительности, поскольку предоставляемый по договору аренды земельный участок площадью 600 кв.м. имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем, и они препятствуют пользованию. В ходе рассмотрения дела в Первомайском районном суде г.Пензы была назначена экспертиза, согласно выводам которой местоположение границ земельного участка не отвечает обязательным требованиям в части не соблюдения минимальных отступов от жилого дома с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес , что даёт основание полагать о том, что в сложившейся ситуации договор аренды участка № 340 от 02 августа 2018 года является недействительной сделкой в силу ничтожности, в связи с чем, не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. В связи с чем, просил применить двустороннюю реституцию.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования ФИО8 и её представитель – адвокат Зимина О.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Управления муниципального имущества г.Пензы и просили удовлетворить требования ФИО1 Дополнительно ФИО8 пояснила, что договор аренды земельного участка заключался без учета фактических границ многоквартирного дома и хозяйственных построек на территории землевладения, находящегося в её пользовании, что нарушает её права и права ФИО1 Кроме того указала, что граница земельного участка, выделенного ФИО1 проходит по крыльцу её дома.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО14, ФИО15, а также представители третьих лиц Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области, Финансового управления г.Пензы, администрации г.Пензы в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания дела извещались. Заявлений и ходатайств не представили. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, материалы гражданского дела №2-135/2020 Первомайского районного суда г.Пензы, материалы аукционного дела, суд приходит к следующему.

На основании постановления Администрации г. Пензы от 05 февраля 2018 № 199/5 организован и проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, площадью 600 кв.м., кадастровый Номер , местоположение: Адрес , Адрес 

По результатам аукциона между Муниципальным образованием город Пенза в лице Управления муниципального имущества администрации города Пензы (Управление муниципального имущества администрации города Пензы переименовано в Управление муниципального имущества города Пензы) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 02 августа 2018 года № 340 (том 1 л.д. 8-10), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером Номер , площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: Адрес Договор действует с 02 августа 2018 года по 01 августа 2038 года, и вступает в силу с момента его подписания. 

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования – зона малоэтажной жилой застройки 1-3 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 года № 229-13/5. (т.1 л.д. 8-10).

Из п. 2.2 договора следует, что арендная плата за земельный участок составляет 237 720 руб. 00 коп. в год.

В соответствии с п. 2.3 договора арендная плата в сумме, указанной в п.2.2 подлежит оплате в полном объёме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе. 

Предусмотренное пунктом 2.3 договора обязательство ФИО1 исполнено, факт перечисления последним денежных средств в сумме 237 720 руб. сторонами не оспаривается и подтверждается платежными поручениями № 210 от 28 сентября 2018 года на сумму 187 320 руб., № 134 от 18 июня 2018 года на сумму 50 400 руб. 

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02 августа 2018 года (том 1 л.д. 12). Данное обстоятельство также сторонами не оспаривается.

Во встречном исковом заявлении и дополнительных обоснованиях к нему ФИО1 и его представитель указывают на то, что по договору аренды земельного участка от 02 августа 2018 №340 арендатору в пользование предоставлен земельный участок, не пригодный для использования по назначению, поскольку в границах предоставленного земельного участка имеются строения, принадлежащие другим владельцам, а именно хозяйственные постройки, а также граница проходит в непосредственной близости от многоквартирного дома. Указанные обстоятельства, по мнению истца, делают невозможным использование земельного участка с кадастровым номером Номер по его назначению: для строительства жилой застройки. Данные обстоятельства не были отражены ответчиком в извещении о проведении аукциона.

В ходе рассмотрения настоящего дела, по ходатайству стороны ответчика по первоначальному иску назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: имеются ли нарушения обязательных требований, предъявляемых земельным и градостроительным законодательством к вновь образуемым участкам, при формировании земельного участка с кадастровым номером Номер препятствуют ли границы земельного участка с кадастровым номером Номер формированию земельного участка под многоквартирным домом, расположенным по адресу: Адрес , с учётом минимальной необходимой площади для использования и обслуживания дома?

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению АНО «Пензенская судебная экспертиза» № 3Э/2024-20 от 26 февраля 2024 года (том 1 л.д. 149-180) в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером Номер выявлено, что граница вышеуказанного земельного участка на местности закреплена частично со стороны смежного земельного участка с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес » и со стороны смежного земельного участка с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес забором из шиферного листа. Иные границы земельного участка с кадастровым номером Номер на местности не обозначены и проходят в пределах фактических границ приквартирного земельного участка, примыкающего к квартире № 1 двухквартирного жилого дома по адресу: Адрес в том числе пересекают контур существующего хозяйственного строения. В связи с чем эксперты пришли к выводу о том, что местоположение границ земельного участка с кадастровым номером Номер не отвечает обязательным требования ч.6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации в части не соблюдения минимальных отступов от контура жилого дома с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес (не менее 3,0 м.), установленных градостроительными регламентами Правил Землепользования и застройки г.Пензы. В связи с чем, при ответе на второй вопрос эксперты указали, что границы земельного участка с кадастровым номером Номер препятствуют формированию земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером Номер , с учетом требований градостроительных регламентов.

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО12 и ФИО13, поддержали свое заключении, дополнительно пояснили, что земельный участок с кадастровым номером Номер при установленных границах не может эксплуатироваться, поскольку граница проходит в непосредственной близости от многоквартирного дома.

Присутствующая в судебном заседании привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО8 подтвердила факт прохождения границы участка ФИО1 в непосредственной близости от её дома, пояснив, что дом и хозяйственные постройки построены давно, однако землю под домом они до настоящего времени не сформировали, в настоящее время этого сделать не могут, в связи с тем, что администрация сформировала участок Номер не правильно. 

Статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (дела ГК РФ) установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. 

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением. 

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) установлено, что арендодатель земельного участка должен предоставить арендатору всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Подготовка, организация и проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии со статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ. 

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на таком на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Из пункта 5.3.4 Свода правил «СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (принят Постановлением Госстроя России от 30 декабря 1999 № 94) до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома - 3 м с учетом требований п. 4.1.5 настоящего Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы - 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) - 1 м; от стволов высокорослых деревьев - 4 м; среднерослых - 2 м; от кустарника - 1 м.

Представленными в материалы дела экспертным заключением от № 3Э/2024-20 от 26 февраля 2024 года, пояснениями экспертов, пояснениями представителя истца, третьего лица, данными в судебным заседании, подтверждается нахождение на расстояние менее 3-х метров от многоквартирного дома с кадастровым номером Номер , границы земельного участка с кадастровым номером Номер , а также факт прохождения границы по хозяйственной постройке. 

Представителем Управления муниципального имущества г.Пензы, также не оспаривался факт того, что при подготовке документов на аукцион фактическая сверка границ земельного участка с документальными не проводилась.

Из обстоятельств дела следует, что препятствия в пользовании спорным земельным участком, установленные ФИО1 впоследствии, в виде непосредственной близости многоквартирного дома к земельному участку и прохождение границы по хозяйственной постройке, были обнаружены позднее в ходе рассмотрения дела Первомайским районным судом г.Пензы в 2023 году. Сведения о таких препятствиях вопреки требованиям земельного законодательства не были предоставлены арендодателем при заключении договора аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При этом заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Представителем ответчика Управления муниципального имущества г.Пензы по встречному исковому заявлению заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ в один год. Однако оценка указанному доводу дана в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 05 сентября 2024 года. Указанный документ вступил в законную силу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, как установлено вышеуказанным апелляционным определением, срок обращения ФИО1 с данным иском не пропущен. 

На основании вышеизложенного, исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка от 08 августа 2018 года № 340, заключенного между истцом и ответчиком по результатам открытого аукциона, подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

На основании изложенного, перечисленная ФИО1 ответчику по встречному исковому заявлению сумма ежегодной арендной платы в размере 237 720 руб. согласно пункту 2.3 Договора, исходя из положений статьи 167 ГК РФ, подлежит возврату истцу. 

Факт перечисления денежных средств подтверждается платежными поручениями и не оспаривается сторонами. Также не оспаривалось сторонами, что ФИО1 по акту приема-передачи принял указанный земельный участок, в связи с чем суд признает подлежащими применению последствия недействительности сделки в виде возврата имущества – земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером Номер Управлению муниципального имущества города Пензы. В исковом заявлении истец просит суд обязать его возвратить земельный участок в течение одного месяца с момента вынесения решения. 

Представитель Управления муниципального имущества г.Пензы, возражая против удовлетворения встречных исковых требований, возражений против указанного в иске порядка применения последствий недействительности сделки в случае признания договора аренды земельного участка недействительным, не заявил. 

Таким образом, встречные исковые требования ФИО1 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки подлежит удовлетворению.

Учитывая удовлетворение встречного искового заявления ФИО1 о признании договора недействительным и последствия признания договора таковым, исковые требования Управления муниципального имущества г.Пензы о взыскании с ФИО1 арендных платежей и неустойки, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Управления муниципального имущества г.Пензы к ФИО1 о взыскании задолженности, пени за просрочку платежа по договору аренды оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию г.Пенза в лице Управления муниципального имущества г. Пензы о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Возложить на ФИО1 обязанность возвратить муниципальному образованию г.Пенза в лице Управления муниципального имущества г.Пензы земельный участок площадью 600 кв.м. из состава земель населенных пунктов по адресу Адрес , в районе Адрес », кадастровый Номер , в течении одного месяца с момента вынесения решения суда по настоящему делу.

Возложить на муниципальное образование г.Пенза в лице Управления муниципального имущества г.Пензы обязанность по возвращению ФИО1 денежной суммы, оплаченной по договору аренды № 340 от 02 августа 2018 года в размере 237 720 (двести тридцать семь тысяч семьсот двадцать) руб.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А.Кашина

Решение в окончательной форме изготовлено 01 сентября 2025 года.