Дело №2-404/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2017 года г. Уфа

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе 

председательствующего судьи Моисеевой Г.Л.,

при секретаре Батршиной Ю.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании пункта предварительного договора недействительным и применении последствий недействительности договора,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском ФИО2 ФИО3, ФИО4 о признании пункта предварительного договора недействительным и применении последствий недействительности договора, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (далее-Покупатель, Истец) и ФИО2 (далее-Продавец, ответчик) в лице ФИО3 (далее-ответчик), действующей на основании выданной нотариальной доверенности ФИО2, был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>. Согласно предварительного договора на указанном земельном участке был расположен жилой дом. Согласно п.

<

данные изъяты>. Предварительного договора Продавец обязуется продать до ДД.ММ.ГГГГ ? долю в праве собственности на земельный участок и расположенный на указанной доле Жилой дом, а Покупатель купить указанную долю за 

<

данные изъяты> (четыре миллиона триста тысяч) рублей. По условиям предварительного договора установлено, что денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей передается в виде Задатка в день подписания предварительного договора купли-продажи; денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей передается ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель свои обязательства по передаче денежных средств Продавцу исполнил в размере 

<

данные изъяты> рублей в виде Задатка в день подписания предварительного договора купли-продажи и денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме, что подтверждается выданной распиской в присутствии свидетелей. Однако, Продавец обязательства исполнил частично, заключив договор купли продажи только земельного участка. ФИО2 заявил, что не строил жилой дом, договоров строительного подряда с истцом не заключал. Истец была вынуждена самостоятельно ходить и регистрировать по дачной амнистии право собственности на стоящий на купленной земле недостроенный каркасно-щитовой утепленный самоделкой домик, пригодный только для проживания в летнее время. На основании ст.ст. 1 ЗК РФ, ст.ст. 10, 223, 487, 558, 165-168 ГК РФ истец просит признать пункт 

<

данные изъяты> заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным (ничтожным) в части продажи жилого дома. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере 

<

данные изъяты> руб. 

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточняла и в последних уточнениях ссылается на ст.ст. 15, 167, 178 ГК РФ, проведенное ДД.ММ.ГГГГ. Техническое заключение по результатам проведения обследования основных несущих и ограждающих строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес> на предмет их технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации в котором сделан вывод: техническое состояние конструкций фундаментов обследуемого здания, наружных и внутренних стен, состояние конструкций перекрытий, стропильной системы ограниченно работоспособное. Дальнейшая эксплуатация здания допустима только после обязательного выполнения комплекса усилительно восстановительных мероприятий, обработки деревянных элементов специальным противопожарными и антибактериальными составами глубокого проникновения. Здание построено без антигрибковой и противопожарной обработок деревянных элементов. Выявлено поверхностное бактериальное поражение «черными» домовыми бактериями. Узлы крепления несущих деревянных элементов здания не обеспечивают эксплуатационную надежность объекта. Указала, что данная сделка, совершенна под влиянием заблуждения покупателя, что данное заблуждение было настолько существенным, что сторона сделки - Покупатель, действуя разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Просит признать пункт 

<

данные изъяты> предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; применить последствия недействительности сделки путем возврата имущества сторонам; взыскать в пользу истца ФИО1 в солидарном порядке с ответчиков ФИО2, ФИО3 в счет причиненного ущерба денежные средства в размере 

<

данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца - ФИО5, действующий по доверенности, уточненные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. 

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

Третьи лица ФИО6, ФИО4 надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц. 

Выслушав представителя истца, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему. 

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2, в лице ФИО3, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес> 

<

адрес>. На указанном земельном участке расположен жилой дом (п.

<

данные изъяты> Договора). 

Согласно п.

<

данные изъяты>. Договора, Продавец обязуется продать, а покупатель купить до ДД.ММ.ГГГГ ? долю в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: РБ, 

<

адрес>

Согласно п.

<

данные изъяты> Договора указанная доля в праве собственности на земельный участок и расположенный на указанной доле земельного участка жилой дом продаются продавцом покупателю за 

<

данные изъяты> 

По условиям предварительного договора установлено, что денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> передается в виде Задатка в день подписания предварительного договора купли-продажи; денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей передается покупателем продавцу ДД.ММ.ГГГГ. 

Стоимость указанного Объекта недвижимого имущества, указанных в п.

<

данные изъяты> окончательная и пересмотру не подлежит (п.

<

данные изъяты> Договора).

По Актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ., подписанных сторонами, ФИО7 передала денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб. соответственно. Данные Акты подписаны также свидетелями: ФИО8, ФИО4

Таким образом, между сторонами оговорены условие предварительного договора купли-продажи - продажа истцу земельного участка с расположенном на нем жилым домом за цену 

<

данные изъяты>.

Истцом своевременно и в полном объеме были выполнены обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества в сумме 

<

данные изъяты> руб., что подтверждается вышеуказанными актами от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ 

Ответчики доказательств обратного суду не представили.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., реестровый номер №, удостоверенной нотариусом ФИО9, за ФИО2 и ФИО1 заключен Договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес объекта РБ, 

<

адрес>.

Согласно п

<

данные изъяты> Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. указанный земельный участок продан продавцом покупателю за 

<

данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ. сторонами был составлен Акт приема-передачи земельного участка и денежных средств. 

Из искового заявления, объяснений представителя истца, материалов дела усматривается, что указанный в предварительном договоре купли-продажи жилой дом фактически был передан истцу. Доказательств обратному ответчиками суду не представлено. 

Истцом было зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участка по адресу: РБ, 

<

адрес>.

Основной договор купли-продажи жилого дома с ФИО1 заключен не был.

Исходя из представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к договору купли-продажи недвижимого имущества, материалами дела подтверждается, что заключенный предварительный договор был фактически исполнен сторонами, истец оплатил стоимость приобретенного недвижимого имущества в полном объеме в размере 

<

данные изъяты> руб., в то время как договором купли-продажи земельного участка, стоимость его определена в размере 

<

данные изъяты> руб., жилой дом фактически был передан истцу.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно положениям ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Существенными условиями для данного спора является возможность постоянного проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как усматривается из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (п.

<

данные изъяты> доля в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом продаются продавцом покупателю за 

<

данные изъяты> руб.

Частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, проживание в жилом доме невозможно, что является существенным изменением условий, при которых заключался предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из технического заключения от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения обследования основных несущих и ограждающих строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес> на предмет их технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации, выполненного ООО «Партнер –Уфа» и представленного истцом, техническое состояние конструкций фундаментов исследуемого здания, принимая во внимание его фактическое исполнение, классифицируется как ограниченно работоспособное. Техническое состояние конструкций наружных и внутренних стен обследуемого здания, ввиду наличия признаков снижения их несущей способности и эксплуатационной надежности, классифицируется как ограниченно работоспособное. Техническое состояние конструкций перекрытий этажей, а также стропильной системы обследуемого здания, классифицируется как ограниченно работоспособное. Дальнейшая эксплуатация обследуемого жилого дома допустима только после обязательного выполнения комплекса усилительно восстановительных мероприятий: выполнить заглубление фундаментных ростворков цокольной части наружных и внутренних стен здания с требованиями нормативных документов, с последующим их нормативным утеплением и устройством нормативных продухов в них; выполнить выравнивание одноэтажных пристроев к основному зданию, с последующим устройством нормативного их сопряжения с основным жилым домом; привести фактически выполненные узлы сопряжения несущих элементов стен, перекрытий и стропильной системы в соответствие с требованиями действующих нормативных элементов; привести конструкции наружных и внутренних стен, перекрытий этажей в соответствие с требованиями СП 50.13330.2012, а также ТСН – 23-318-2000РБ «Тепловая защита зданий»; привести в соответствии с требованиями нормативной документации конструкцию стропильной системы кровельного покрытия; выполнить обработки деревянных элементов специальными противопожарными и антибактериальными составами глубокого проникновения. По результатам визуального инструментального обследования выявлено, что обследуемый объект возведен с повсеместными нарушениями строительных норм и правил, а также с нарушением требований действующих нормативных документов, а именно СН23-318-2000РБ «Тепловая защита здания»; СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»; СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции»; СНиП II-26-76 «Кровли»; СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»; Н3.05.06-86 «Электрические устройства»; СНиП 12.-03-99 «Электромонтажные работы». Без выполнения указанных мероприятий по восстановлению эксплуатационной надежности возведенных конструкций обследуемого здания, дальнейшая нормальная безаварийная эксплуатация (в соответствии с технологическим назначением) обследуемого объекта не возможна. 

Оценивая в порядке ст. 67 ГПК РФ доказательства в их совокупности, суд оценивает техническое заключение ООО «Партнер – Уфа», как достоверное, допустимое, относимое и достаточное доказательство, составленное в соответствии с нормативно-правовыми актами регулирующими проведение независимой строительно-технической экспертизы жилого дома.

Истец указала, что приобретала жилой дом для постоянного проживания.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

Доказательств, опровергающих выводы, указанные в техническом заключении ООО «Партнер –Уфа» ответчики не представили. 

Указанные в Техническом заключении недостатки, обозначенные в качестве явных для эксперта, по мнению суда, не могли быть обнаружены обычным покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства и инженерных технологий, а также не обладающим инструментами, использованными специалистом при проведении соответствующих исследований, при том, что осмотр приобретаемого жилого дома покупателем не включал в себя исследование всех конструкций и систем. Такие недостатки в полном их объеме обнаружены именно в заключении специалиста.

Оценив с учетом вышеприведенных правовых норм фактические обстоятельства и собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 была введена в заблуждение, то есть для нее были созданы не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, других обстоятельствах, влияющих на ее решение, так как от нее были сокрыты факты и обстоятельства, касающиеся природы и предмета сделки.

При заключении сделки истец была введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имела намерение приобрести участок с жилым домом для постоянного проживания в нем, а эксплуатация указанного жилого дома невозможна. Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка с жилым домом и стоимость указанных объектов недвижимости. 

Таким образом, исходя из вышеизложенного, суд считает обоснованными доводы истца о том, что п. 1.4 предварительного договора следует признать недействительным, т.к. сделка была совершена под влиянием заблуждения истца.

Доводы ответчика ФИО2 о том, условие предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка выполнено, истцом не представлено доказательств получения денежных средств, кроме полученных 

<

данные изъяты> руб. не нашли подтверждения в материалах дела.

Доводы ФИО2 о том, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, жилого дома на нем не было, опровергаются предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны договорились о продаже земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что иск ФИО1 о признании пункта предварительного договора недействительным и применении последствий недействительности договора подлежит удовлетворению.

Учитывая, что сторонами предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. являлись ФИО2 и ФИО1, а ФИО3, действовала на основании нотариально удостоверенной доверенности ФИО2, требования истца ФИО1 о взыскании в счет причиненного ущерба денежных средств в размере 

<

данные изъяты> подлежат удовлетворению с ответчика ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

определил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании пункта предварительного договора недействительным и применении последствий недействительности договора удовлетворить частично.

Признать пункт 

<

данные изъяты> предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Применить последствия недействительности сделки путем возврата имущества сторонам. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 3 855 000 (три миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Уфимский районный суд РБ в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Г.Л. Моисеева