Дело № 2-775/2018 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

ст. Багаевская 08 ноября 2018 года 

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Юркиной М.Г., 

при секретаре Назаровой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.М.Г. к 

<

адрес> о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру, 

установил:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование следующее. 

Б.М.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в ДД.ММ.ГГГГ году, на основании постановления Главы администрации района № от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с договором на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ года, была переда в собственность квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (ранее 

<

адрес>).

Согласно договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан и технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ года, на момент передачи квартиры в собственность, в общую площадь квартиры вошли 3 жилых комнаты по 13,6 кв.м. (жилая площадь 40,8 кв.м.) и коридор 4,9 кв.м., что составило площадь в размере 45,7 кв.м., при том, что пристройка в виде 2 коридоров и крыльца (Литер: № общей площадью около 17,5 кв.м.) уже существовали и были частью многоквартирного дома, изначально построенного по типу общежития.

Ранее существовавшая пристройка в виде 2 коридоров и крыльца непосредственно примыкает к стене 

<

адрес>, после передачи квартир в собственность граждан спорная пристройка стала неотъемлемой частью 

<

адрес>, переданной в собственность Б.М.Г. В связи с этим, увеличение общей площади 

<

адрес> 45,7 кв.м. произошло не из-за самовольно возведенных пристроек к жилым помещениям, а за счет ранее существовавшей пристройки в виде 2 коридоров и крыльца, площадью около 17,5 кв.м., которыми он уже более ДД.ММ.ГГГГ лет пользуется.

Таким образом, общая площадь квартиры, переданной в собственность Б.М.Г., фактически составляет 63,2 кв.м.

Каждая семья в доме по 

<

адрес> пользуется своей отдельной квартирой, не мешая друг другу. Порядок пользования сложен уже многие годы. Все семьи имеют отдельные изолированные входы, и к ним прилегают отдельные огороженные земельные участки. Практически из бывшего общежития созданы изолированные квартиры, что следует из технического паспорта БТИ.

В целях регистрации права собственности на указанную квартиру, в ДД.ММ.ГГГГ года истец обратился в Росреестр за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности на квартиру и земельный участок, где ему было отказано в регистрации со ссылкой на отсутствие технического плана и несоответствия адресов (решение Росреестра ДД.ММ.ГГГГ года и Уведомления ДД.ММ.ГГГГ года).

Исходя из условий, необходимых для проведения регистрации права в обычном порядке, необходим технический план БТИ, для этого, сначала необходимо изготовить новый технический паспорт, с указанием общей площади квартиры, то есть не той, что была переда в ДД.ММ.ГГГГ году по свидетельству – с площадью 45,7 кв.м., а с учетом существовавшей пристройки в виде двух коридоров и крыльца, площадью 17,5 кв.м., фактической общей площадью квартиры равной 63,2 кв.м.

При обращении в БТИ для изменения общей площади квартиры с 45,7 кв.м. на 63,2 кв.м., истцу необходимо предоставить разрешение на ввод объекта (пристройки) в эксплуатацию из администрации. Б.М.Г. обратился в администрацию 

<

адрес> и архитектуру за разрешением на ввод пристройки в эксплуатацию. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в выдаче необходимого разрешения.

Для ввода пристройки в эксплуатацию необходимо разрешение на строительство и множество других документов, которые истцу никто не выдаст, так как реального строительства нет. Вместе с тем, пристройка с коридорами уже не один десяток лет существует и является неотъемлемой частью недвижимого имущества, поскольку появилась при строительстве общежития, и имеется в техническом плане БТИ.

Таким образом, у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на квартиру с фактически существующей площадью, равной 63,2 кв.м. в предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» порядке, так как площадь квартиры, указанная в правоустанавливающих документах истца, отличается с фактически существующей площадью всей квартиры, в связи с чем Б.М.Г. вынужден обратиться в суд в целях признания права собственности на свою квартиру в судебном порядке.

В судебном заседании представитель истец Б.М.Г. исковые требования уточнил, окончательно просил суд:

- сохранить в реконструированном состоянии многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

- сохранить в реконструированном состоянии объект недвижимого имущества – квартиру общей площадью 63,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

- признать за Б.М.Г. право собственности на реконструированную квартиру, общей площадью 63,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Представитель ответчика 

<

адрес>, в судебном заседании участия не принимал, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений относительно предмета спора не представил. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие представителя ответчика.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен судом о времени и месте судебного заседания. Ранее направил отзыв на исковое заявление, согласно которого просил гражданское дело рассмотреть в его отсутствие, а также рекомендовал истцам уточнить исковые требования, с целью последующей исполнимости решения суда (л.д. 71-72). Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие третьих лиц. 

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в их совокупности, считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу требований ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ - Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности…

В соответствии с положениями ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

В соответствии со ст. 17 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года - основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: « …договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; вступившие в законную силу судебные акты».

Из материалов дела следует, что Б.М.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в ДД.ММ.ГГГГ году, на основании постановления Главы администрации района № от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с договором на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ года, была переда в собственность квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (ранее 

<

адрес>).

Согласно договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан и технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ года, на момент передачи квартиры в собственность, в общую площадь квартиры вошли 3 жилых комнаты по 13,6 кв.м. (жилая площадь 40,8 кв.м.) и коридор 4,9 кв.м., что составило площадь в размере 45,7 кв.м., при том, что пристройка в виде 2 коридоров и крыльца (Литер: № общей площадью около 17,5 кв.м.) уже существовали и были частью многоквартирного дома, изначально построенного по типу общежития.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, допуская самозащиту гражданских прав, устанавливает, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Ранее существовавшая пристройка в виде 2 коридоров и крыльца непосредственно примыкает к стене 

<

адрес>, после передачи квартир в собственность граждан спорная пристройка стала неотъемлемой частью 

<

адрес>, переданной в собственность Б.М.Г. В связи с этим, увеличение общей площади 

<

адрес> 45,7 кв.м. произошло не из-за самовольно возведенных пристроек к жилым помещениям, а за счет ранее существовавшей пристройки в виде 2 коридоров и крыльца, площадью около 17,5 кв.м., которыми он уже более ДД.ММ.ГГГГ лет пользуется.

Таким образом, общая площадь квартиры, переданной в собственность Б.М.Г., фактически составляет 63,2 кв.м.

В целях регистрации права собственности на указанную квартиру, в ДД.ММ.ГГГГ года истец обратился в Росреестр за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности на квартиру и земельный участок, где ему было отказано в регистрации со ссылкой на отсутствие технического плана и несоответствия адресов (решение Росреестра ДД.ММ.ГГГГ года и Уведомления ДД.ММ.ГГГГ года).

Исходя из условий, необходимых для проведения регистрации права в обычном порядке, необходим технический план БТИ, для этого, сначала необходимо изготовить новый технический паспорт, с указанием общей площади квартиры, те есть не той, что была переда в ДД.ММ.ГГГГ году по свидетельству – с площадью 45,7 кв.м., а с учетом существовавшей пристройки в виде двух коридоров и крыльца, площадью 17,5 кв.м., фактической общей площадью квартиры равной 63,2 кв.м.

При обращении в БТИ для изменения общей площади квартиры с 45,7 кв.м. на 63,2 кв.м., истцу необходимо предоставить разрешение на ввод объекта (пристройки) в эксплуатацию из администрации. Б.М.Г. обратился в администрацию 

<

адрес> в архитектуру за разрешением на ввод пристройки в эксплуатацию. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в выдаче необходимого разрешения.

Для ввода пристройки в эксплуатацию необходимо разрешение на строительство и множество других документов, которые истцу никто не выдаст, так как реального строительства нет. Вместе с тем, пристройка с коридорами уже не один десяток лет существует и являлась неотъемлемой частью недвижимого имущества, поскольку появилась при строительстве общежития, и имеется в техническом плане БТИ.

Таким образом, у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на квартиру с фактически существующей площадью, равной 63,2 кв.м. в предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» порядке, так как площадь квартиры, указанная в правоустанавливающих документах истца, отличается с фактически существующей площадью всей квартиры

На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества.

На основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из смысла приведенных норм следует, что жилое помещение может быть сохранено в реконструированном, переустроенном и (или) перепланированном состоянии при наличии ряда оснований: соответствие произведенных реконструкции, переустройства и (или) перепланировки строительным нормам, правилам СНиП, отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы их жизни или здоровью.

Ответчиком в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доводы истца не опровергнуты. Ответчик не ходатайствовал перед судом первой инстанции о назначении экспертизы.

Из технического паспорта на дом и показаний сторон следует, что спорное домовладение является многоквартирным одноэтажным домом, квартиры расположены на одном земельном участка, часть из которого находится в аренде у истца (0,05 га), на основании договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на ДД.ММ.ГГГГ лет с правом выкупа (л.д. 36-40).

Каждая семья в доме по 

<

адрес> пользуется своей отдельной квартирой, не мешая друг другу. Порядок пользования сложен уже многие годы. Все семьи имеют отдельные изолированные входы, и к ним прилегают отдельные огороженные земельные участки. Практически из бывшего общежития созданы изолированные квартиры, что следует из технического паспорта БТИ.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

В данном случае, при реконструкции 

<

адрес> жилого 

<

адрес>, уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома не последовало, напротив, пристройка в виде 2 коридоров и крыльца создана без присоединения какого-либо общего имущества, и была она произведена во время строительства многоквартирного дома, причем не истцом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что выполненные работы на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке в отношении 

<

адрес>, не нарушают права и законные интересы ответчика, а также иных граждан (третьих лиц), не создают угрозу их жизни и здоровью.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что Б.М.Г. предпринимал меры к легализации спорного объекта, а именно в установленном законом порядке. В целях регистрации права собственности на указанную квартиру, в ДД.ММ.ГГГГ года истец обратился в Росреестр за постановкой на кадастровый учет и регистрацией права собственности на квартиру и земельный участок, где ему было отказано в регистрации со ссылкой на отсутствие технического плана и несоответствия адресов (решение Росреестра ДД.ММ.ГГГГ года и Уведомления ДД.ММ.ГГГГ года).

Исходя из условий, необходимых для проведения регистрации права в обычном порядке, необходим технический план БТИ, для этого, сначала необходимо изготовить новый технический паспорт, с указанием общей площади квартиры, те есть не той, что была переда в ДД.ММ.ГГГГ году по свидетельству – с площадью 45,7 кв.м., а с учетом существовавшей пристройки в виде двух коридоров и крыльца, площадью 17,5 кв.м., фактической общей площадью квартиры равной 63,2 кв.м..

При обращении в БТИ для изменения общей площади квартиры с 45,7 кв.м. на 63,2 кв.м., истцу необходимо предоставить разрешение на ввод объекта (пристройки) в эксплуатацию из администрации. Б.М.Г. обратился в администрацию 

<

адрес> в архитектуру за разрешением на ввод пристройки в эксплуатацию. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу отказано в выдаче необходимого разрешения.

Таким образом, суд, принимая во внимание разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", считает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы нарушены, так как судебной защите подлежит только нарушенное право.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Истец в порядке ст. 56 ГПК РФ представил суду ряд доказательств того, каким образом его права и законные интересы нарушены. 

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд, 

решил:

Исковые требования Б.М.Г. к 

<

адрес> о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру – удовлетворить в полном объеме. 

Сохранить в реконструированном состоянии многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить в реконструированном состоянии объект недвижимого имущества – квартиру общей площадью 63,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать за Б.М.Г. право собственности на реконструированную квартиру, общей площадью 63,2 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение месяца.

Председательствующий судья Юркина М.Г.