Производство № 2-1117/2021

УИД28RS0004-01-2020-010647-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2021 г. г. Благовещенск 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Щедриной О.С.,

при секретаре Голубевой К.А., 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Крипта" о признании договора заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с договором инвестирования №1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 года, ФИО1, как «Инвестором» по акту приема-передачи денежных средств от 15.12.2017 года «Застройщику» - ООО «Крипта» была передана денежная сумма в размере 7 000 000 рублей. Предметом настоящего договора являлось строительство нежилого помещения на цокольном этаже, общей площадью 643,1 кв.м., расположенного по адресу: ***. Также в соответствии с договором инвестирования №2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения, ФИО1 по акту приема- передачи от 15.12.2017 года, этому же застройщику была передана денежная сумма в. размере 7 000 000 рублей для строительства нежилого помещения на мансардном этаже, общей площадью 655,1 кв.м., расположенного по адресу ***. Тем самым, общая сумма инвестиций в строительство составила 14 000 000 рублей. В результате инвестиционной деятельности указанные выше нежилые помещения находятся в многоквартирном доме со встроенным помещением общественного назначения, расположенном на земельном участке общей площадью 2 625 кв.м, с КН *** по ул. ***, квартал 4 г. Благовещенска, принадлежащим на праве собственности ООО «Крипта». Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.09.2020 года № 28-RU 28302000-30-2020 многоквартирный дом со встроенным помещением общественного назначения (магазин), расположен в г.Благовещенске по ул. *** на земельном участке с КН ***, квартал 4.

10.10.2020 года застройщиком и инвестором были подписан акт приема-передачи нежилого помещения, общей площадью 643,1 кв.м., цокольный этаж и акт приема-передачи нежилого помещения, общей площадью 655,1 кв.м., мансардный этаж, расположенных в многоквартирном доме по ул. *** г. Благовещенска. В том числе, сторонами при подписании настоящих актов приема-передачи была предусмотрена обязательная государственная регистрация этих актов наравне с ранее заключенными договорами инвестирования по строительству многоквартирного дома с встроенными помещениями общественного назначения. В подтверждение своих намерений связанных с государственной регистрацией договоров инвестирования строительства №1 и №2 от 15.12.2017 года и актов приема-передачи нежилых помещений от 10.10.2020 года, застройщиком ФИО1 на руки был выдана копия протокола общего внеочередного собрания участников ООО «Крипта» от 10.12.2017 года, из которого следует, что руководителем Общества сделка по договору инвестирования и строительству объектов фактически была одобрена.

С целью проведения государственной регистрации сделки ФИО1 12.10.2020 года в адрес застройщика было направлено информационное письмо об обеспечении явки представителя застройщика в регистрирующий орган для регистрации указанных выше договоров инвестирования от 15.12.2017 года, согласно талона в офис №2 отделения ГАУ «МФЦ Амурской области» в г. Благовещенске на 27.10.2020 года в 10- 30 часов. ООО «Крипта» заблаговременно получило настоящее информационное письмо

14.10.2020 года, о чем свидетельствует подпись на этом же письме. Тем не менее, застройщик явку своего представителя в регистрирующий орган в указанное время не обеспечил, в отсутствие второй стороны при подаче документов для проведения государственной регистрации этих сделок, специалистом МФЦ г. Благовещенска, имеющиеся у ФИО1 документы не были приняты. При данных обстоятельствах, ФИО1 считает, что сделки не прошли государственную регистрацию по причине неисполнения своих обязательств установленных договорами инвестирования и актами приема-передачи нежилых помещений только по вине застройщика. Причину неявки в регистрирующий орган в назначенное время, застройщик ФИО1 объяснять отказался. Поэтому она считает, что такими действиями застройщика (ООО «Крипта») нарушаются ее имущественные права, в связи с чем, вынуждена обратиться в "суд с настоящими исковыми требованиями. На основании изложенного, просит суд, в порядке ст. 131, п.2ст.165, абз.2п.1ст.556 ГК РФ:

- Признать договор инвестирования №1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общего назначения от 15 декабря 2017 года заключенным.

- Признать договор инвестирования №2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общего назначения от 15 декабря 2017 года заключенным.

- Возложить на ООО «Крипта» обязанность произвести государственную регистрацию сделки - договора инвестирования №1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общего назначения от 15 декабря 2017 года и договора инвестирования №2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общего назначения от 15 декабря 2017 года, заключенными между ООО «Крипта» и ФИО1 в Управлении Росреестра по Амурской области.

Определением Благовещенского городского суда от 25.12.2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация г. Благовещенска.

Определением Благовещенского городского суда от 29.01.2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Межрайонная ИФНС России № 1 по Амурской области, Управление Федеральной налоговой службы по Амурской области.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в иске.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО "Крипта", представители третьих лиц администрации г. Благовещенска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, Межрайонной ИФНС России № 1 по Амурской области, Управления Федеральной налоговой службы по Амурской области в судебное заседание не явились. Истец обеспечила явку своего представителя в судебное заседание, иные участники судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ООО "Крипта", администрация г. Благовещенска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, иные лица о причинах неявки в суд не сообщили.

Ранее ООО "Крипта" представляли в суд письменную позицию, где указано, что ответчик не оспаривает факт заключения с ФИО1 договоров инвестирования № 1 и № 2 от 15.12.2017 г. Указанные договора являются действующими, следовательно в установленном порядке подлежат государственной регистрации.

Согласно представленного отзыву МИФНС России № 1 по Амурской области, ООО «Крипта», ИНН 

<

***> состоит на учете в МИФНС № 1 по Амурской области с 11.03.2003. Налогоплательщик применяет УСН («доходы минус расходы»).

ООО «Крипта» осуществляет деятельность по разработке программного обеспечения. Расчетные счета в отношении ООО «Крипта» в налоговом органе отсутствуют.

ИП ФИО1 состоит на учете в МИФНС № 1 по Амурской области с 16.04.2009. Налогоплательщик применяет упрощенную систему налогообложения («доход»).

Установить и оценить взаимоотношения истца и ответчика не представляется возможным, в связи с отсутствием подтверждающих оплату документов и расчетов по расчетным счетам.

Согласно сведениям, поступившим в налоговые органы от Управления Росреестра по Амурской области в рамках п. 4 ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации, за ООО «Крипта» по адресам, указанным ФИО1 в исковом заявлении, зарегистрированы следующие объекты недвижимого имущества:

земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 4 (дата регистрации права 11.12.2014, площадь 2 625 кв. м., разрешенное использование - Для размещения многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения), а также объекты капитального строительства, в том числе нежилое помещение по адресу: *** с кадастровым номером объекта *** площадью 664,30 кв.м.

За ФИО1 (ИНН ***) объекты недвижимого имущества, расположенные по адресам, указанным в исковом заявлении, не зарегистрированы. Регистрация сделок с недвижимостью не входит в компетенцию налоговых органов.

На основании принципа состязательности сторон Управление, оставляя вопрос об обоснованности доводов заявления ФИО1 и возражений ответчика (при их наличии) на усмотрение суда.

Учитывая, что в силу ч. 1 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться принадлежащими им правами, учитывая положения ч. 1 ст. 46 и ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, а также положения ст. 154 ГПК РФ, предусматривающей сроки рассмотрения дела в суде, суд, на основании правил ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при данной явке, признав причину неявки лиц, участвующих в деле неуважительной. 

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, доводы искового заявления, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.12.2017 г. между ООО "Крипта" (Застройщик) и ФИО1 (Инвестор) подписан договор инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения.

Согласно п. 2.1. договора, по настоящему договору Инвестор передает застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, Застройщик передает Инвестору по акту приема-передачи: нежилое помещение на цокольном этаже, общей площадью – 643,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Предварительный размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере 7000000 рублей (п. 3.1.).

Инвестиции направляются Инвестором Застройщику наличными денежными средствами (п. 3.2.).

Срок осуществления проекта составит предположительно 36 месяцев и будет исчисляться со дня передачи Инвестором Застройщику проекта. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами. Фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания сторонами акта приема-передачи результат инвестиционной деятельности (п. 5.1.).

После выполнения проекта и при готовности результата инвестиционной деятельности Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата: инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера (п. 5.2.).

Право собственности на результат инвестиционной деятельности оформляется Застройщиком самостоятельно (п. 5.3.).

После передачи Инвестору результата инвестиционной деятельности Застройщик и Инвестор примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок (п. 5.4.).

Согласно акту приема-передачи денежных средств от 15.12.2017 года, ФИО1 передала ООО «Крипта» денежную сумму в размере 7000000 рублей в наличном выражении, передача денег произведена согласно договора инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 г. по адресу: 

<

...>.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения к договору инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 года, ООО «Крипта» передала в собственность, а ФИО1 приняла на условиях вышеуказанного договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 643,1 кв.м., цокольный этаж, расположенное по адресу: ***.

Настоящий акт приема-передачи составлен в том, что принятое ФИО1 нежилое помещение соответствует условиям договора инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.11.2017 года и техническому состоянию. Замечании и претензий нет.

Настоящий акт приема-передачи указанного нежилого помещения составлен в 3-х экземплярах и подлежит обязательной государственной регистрации вместе с договором инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.11.2017 года в Управлении Росреестра по Амурской области.

Кроме того, 15.12.2017 г. между ООО "Крипта" (Застройщик) и ФИО1 (Инвестор) подписан договор инвестирования № 2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения.

Согласно п. 2.1. договора, по настоящему договору Инвестор передает застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.

По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, Застройщик передает Инвестору по акту приема-передачи: нежилое помещение на мансардном этаже, общей площадью – 655,1 кв.м., расположенное по адресу: ***.

Предварительный размер инвестиций по настоящему договору определен сторонами в размере 7 000 000 рублей (п. 3.1.).

Инвестиции направляются Инвестором Застройщику наличными денежными средствами (п. 3.2.).

Срок осуществления проекта составит предположительно 36 месяцев и будет исчисляться со дня передачи Инвестором Застройщику проекта. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами. Фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания сторонами акта приема-передачи результат инвестиционной деятельности (п. 5.1.).

После выполнения проекта и при готовности результата инвестиционной деятельности Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата: инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера (п. 5.2.).

Право собственности на результат инвестиционной деятельности оформляется Застройщиком самостоятельно (п. 5.3.).

После передачи Инвестору результата инвестиционной деятельности Застройщик и Инвестор примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок (п. 5.4.).

Согласно акту приема-передачи денежных средств от 15.12.2017 года, ФИО1 передала ООО «Крипта» денежную сумму в размере 7 000 000 рублей в наличном выражении, передача денег произведена согласно договора инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 г. по адресу: 

<

...>.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения к договору инвестирования № 2 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 года, ООО «Крипта» передала в собственность, а ФИО1 приняла на условиях вышеуказанного договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 655,1 кв.м., мансардный этаж, расположенное по адресу: ***.

Настоящий акт приема-передачи составлен в том, что принятое ФИО1 нежилое помещение соответствует условиям договора инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.11.2017 года и техническому состоянию. Замечании и претензий нет.

Настоящий акт приема-передачи указанного нежилого помещения составлен в 3-х экземплярах и подлежит обязательной государственной регистрации вместе с договором инвестирования № 1 по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.11.2017 года в Управлении Росреестра по Амурской области.

Согласно дополнительному соглашению к договору инвестирования № 1 от 15.12.2017 г. и к договору инвестирования № 1 от 15.12.2017 г. от 12.10.2020 г., сроки действия указанных договоров продлены до 31 марта 2021 года.

Как следует из искового заявления, истцом заявлены требования о признании договоров инвестирования № 1 и № 2 от 15.12.2017 г. заключенными, возложении на ООО «Крипта» обязанности произвести государственную регистрацию сделки – вышеуказанных договоров инвестирования, поскольку ответчик от государственной регистрации уклонился. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в числе, путем признания права.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ установление правоотношений сторон и определение подлежащего применению закона производятся судом при принятии решения. При этом суд не связан теми правовыми нормами, которые указаны стороной в исковом заявлении.

Как следует из договоров инвестирования № 1 и № 2 от 15.12.2017 г., по завершении инвестиционного проекта, сдачи объектов в эксплуатацию, их государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, Застройщик передает Инвестору по акту приема-передачи: нежилое помещение на цокольном этаже, общей площадью – 643,1 кв.м., расположенное по адресу: ***, а также нежилое помещение на мансардном этаже, общей площадью – 655,1 кв.м., расположенное по адресу: ***.

В силу положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

К отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Положения Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Как неоднократно указывал Президиум Верховного Суда Российской Федерации в утверждаемых им обзорах судебной практики от 10.04.2013, 04.12.2013 и 19.07.2017, действие Закона N 214-ФЗ регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяется также на отношения, возникшие при совершении (начиная со дня вступления упомянутого Закона в силу - 01.04.2005) сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, поскольку независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Данные обстоятельства также следуют из статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Исходя из частей 1 и 2 статьи 1 и части 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 этого же Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

Таким образом, отношения между застройщиком и собственниками помещений в построенном им многоквартирном доме регулируются нормами как Закона № 214-ФЗ, так и Закона № 2300-1 (Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами).

Как следует из материалов дела, разрешения на строительство выдано ООО «Крипта» 03.11.2016 года.

Поскольку ответчиком разрешение на строительство получено после вступления в силу с 01.04.2005 года Закона N 214-ФЗ, к спорным правоотношениям подлежат применению положения данного закона.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Так, из редакции этой статьи, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве сторонами настоящего дела, следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (ч. 1).

Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено самим Федеральным законом N 214-ФЗ (ч. 3).

В нем помимо прочего должно содержаться описание конкретного объекта долевого строительства, соответствующего проектной документации, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным (ч. 5).

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Таким образом, предметом договора участия в долевом строительстве может быть только объект долевого строительства, предусмотренный проектной документацией, и этот объект должен быть согласован сторонами сделки. При этом в проектную документацию могут быть в установленном законом порядке внесены соответствующие изменения.

Из материалов дела следует, что объект подлежащий передаче истцу в собственность по договору инвестирования № 1 от 15.12.2017 г. определен как: нежилое помещение на цокольном этаже, общей площадью – 643,1 кв.м., расположенное по адресу: ***; объект подлежащий передаче истцу в собственность по договору инвестирования № 2 от 15.12.2017 г. определен как: нежилое помещение на мансардном этаже, общей площадью – 655,1 кв.м., расположенное по адресу: ***.

Учитывая ранее изложенное и давая правовую оценку договорам инвестирования строительства по строительству многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения от 15.12.2017 года суд полагает, спорные договора направлены на привлечение денежных средств физического лица в строительство объекта капитального строительства с обязательством передачи его в будущем в собственность истца.

При этом согласно представленной администрацией г. Благовещенска проектной документации, спорное здание по ул. *** в г. Благовещенске состоит из трех этажей, имеет техническое подполье, а также кровлю. 

Согласно архитектурным решениям, техподполье предназначено для прокладки инженерных коммуникаций с размещением теплового пункта и электрощитовой. Чердак запроектирован в форме мансарды. На первом этаже здания запроектирован магазин. Сведений о том, что в указанном здании имеется цокольный этаж, не имеется, сведений о площади чердака также не имеется.

Из выписки из ЕГРН от 01.10.2020 года и 25.02.2021 года в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: ***, усматривается, что многоквартирный дом со встроенным нежилым помещением общественного назначения (магазин) состоит из трех этажей, при этом представлен в выписке ЕГРН технический план этажей № 1, № 2, № 3, сведений о чердаке (мансарде), о цокольном этаже, их площади отсутствуют.

Межрайонная ИФНС России № 1 по Амурской области представила в адрес суда сведения о зарегистрированных за ООО «Крипта» объектах недвижимого имущества по адресу: ***. Среди указанных помещений отсутствуют нежилые помещения с площадями, указанными в исковом заявлении.

Из представленного администрацией г. Благовещенска разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома со встроенным помещением общественного назначения (магазин), расположенного по адресу: *** в квартале № 4, площадь нежилых помещений всего многоквартирного дома составляет 805 кв.м. из которых 140,7 кв.м. площадь общего имущества в многоквартирном доме, в то время как истец указывает площадь спорных нежилых помещений 655,1 кв.м. и 643,1 кв.м., что составляет 1298,2 кв.м.

В обоснование своих требований стороной ответчика также представлены технические планы помещений на цокольный этаж, а также на мансардное помещение от 05.11.2020 года, которые не являются надлежащими доказательствами в обоснование исковых требований, поскольку как следует из указанных планов из заключения кадастрового технический план подготовлен для предоставления в суд в связи с образованием указанных помещений, кроме того, площадь подлежащих образованию нежилых помещений: 655,1 кв.м. и 643,1 кв.м., что составляет 1298,2 кв.м., что больше площади нежилых помещений всего многоквартирного дома, которая составляет 805 кв.м.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что объект долевого строительства, подлежащий возведению, а впоследствии передаче участнику долевого строительства, в указанных договорах не определен, т.е. предмет данной сделки сторонами не согласован. Соответственно, договор инвестирования № 1 от 15.12.2017 г. и договор инвестирования № 2 от 15.12.2017 г. не могут быть признаны заключёнными, создающим правовые последствия для сторон. 

По настоящим договорам инвестирования сторонами не идентифицирован конкретный объект недвижимости, подлежащий передаче инвестору, в то время как обязательным условием договора долевого участия в строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (подпункт 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве). Данных, содержащихся в договорах инвестирования, недостаточно для индивидуализации объекта недвижимости. Невозможно установить, где именно расположены нежилые помещения площадью 655,1 кв.м. и 643,1 кв.м. (общей площадью 1298,2 кв.м.), которые подлежали передаче истцу.

Представленные в материалы дела договора инвестирования не содержит всех существенных условий договора долевого участия, предусмотренных пунктом 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве. 

Учитывая вышеизложенное, оценивая доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца по основаниям, изложенным в исковом заявлении, удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления требований ФИО1 к ООО "Крипта" о признании договоров инвестирования № 1 и № 2 по строиттельству многоквартирного дома со встроенным помещением общего назначения от 15.12.2017 года заключенными, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделок – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.С. Щедрина

Решение в окончательной форме принято 23.03.2021 года.