Дело № 2 – 566/2025 УИД: 28RS0017-01-2025-000490-82

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2025 г. г. Свободный

Свободненский городской суд Амурской области

в составе председательствующего судьи Осокиной О.Ю.,

при секретаре Савельевой Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 - финансового управляющего ИП ФИО3 к ФИО4 о прекращении обременения с земельного участка в виде ипотеки, 

установил:

07.09.2018 ФИО5 и ФИО3 заключили договор купли-продажи нежилого помещения (магазина) общей площадью 54,4 кв.м. с кадастровым номером -- и земельного участка площадью 132 кв.м. с кадастровым номером --, расположенных по адресу --А. В соответствии с условиями договора, указанные объекты недвижимости продавались в рассрочку, в срок до 07.11.2018.

11.09.2018 Управлением Росреестра по Амурской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на:

нежилое помещение (магазин) с кадастровым номером -- – запись о государственной регистрации --

земельный участок с кадастровым номером -- - запись о государственной регистрации права --

ипотеки в силу закона - запись о государственной регистрации обременения на магазин и земельный участок: --

11.11.2021 в связи с неисполнением ФИО3 обязательств по оплате купленного имущества, ФИО5 обратилась в Свободненский городской суд -- с иском к нему о расторжении договора купли-продажи, истребовании помещения, взыскании неустойки (дело --, УИД:28RS0---12).

04.07.2022 решением суда иск ФИО5 был удовлетворен частично. Расторгнут договор купли-продажи магазина и земельного участка от --. На ФИО3 возложена обязанность возвратить ФИО5 магазин и земельный участок. С ФИО5 в пользу ФИО3 взысканы денежные средства в размере 850 000 руб. 00 коп., полученные по сделке. Прекращено право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером --, на магазин с кадастровым номером --. Исключены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером --, на магазин с кадастровым номером --. Признано за ФИО5 право собственности на указанное имущество. Восстановлены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за ФИО5 на спорное имущество. Прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером --, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области -- --. Прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении магазина с кадастровым номером --, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по -- -- --. Взысканы с ФИО3 в пользу ФИО5 убытки в размере 462 736 руб. 00 коп..

-- ФИО5 умерла.

04.10.2022 в Свободненский городской суд обратилась -- ФИО5 - ФИО4 - о замене её на правопреемника умершего истца.

13.12.2023 решением Арбитражного суда Амурской области в отношении ФИО3 введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим назначена ФИО2 (дело --).

19.12.2022 решением Арбитражного суда Амурской области ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) (дело --).

27.03.2023 определением Свободненского городского суда произведена замена истца ФИО5 на правопреемника ФИО4 по гражданскому делу --.

07.06.2023 определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда иск оставлен без рассмотрения, т.к. в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве, с момента введения в отношении ответчика процедуры, применяемой в деле о банкротстве, требования ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества в её собственность подлежат рассмотрению только Арбитражным судом Амурской области в рамках о признании несостоятельным (банкротом) ФИО3.

12.07.2023 производство по новому заявлению ФИО4 о замене ею выбывшей стороны истца в указанном деле, прекращено, т.к. в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве, с момента введения в отношении ответчика процедуры, применяемой в деле о банкротстве, требования ФИО4 о замене стороны истца правопреемником в деле о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества в её собственность, также подлежат рассмотрению только Арбитражным судом Амурской области в рамках о признании несостоятельным (банкротом) ФИО3.

Несмотря на указанные судебные акты, до настоящего времени ФИО4 в Арбитражный суд Амурской области с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества в её собственность, так и не обратилась. Своих претензий на спорное имущество в рамках дела о банкротстве ФИО3 не заявила. Своих претензий к ФИО3 на какие-либо денежные средства – не заявила. Заявление о включении её в реестр кредиторов нее подала.

До настоящего времени процедура реализации имущества ФИО3 не завершена. И до сих пор не снято обременение в виде ипотеки с земельного участка с кадастровым номером --, расположенного в -- А, зарегистрированное в Управлении Росреестра по -- -- --.

В связи с бездействием правопреемников ФИО5, финансовый управляющий ФИО3 – ФИО2 - обратилась в Свободненский городской суд -- с иском к ФИО4 о снятии указанного обременения в отношении земельного участка.

В судебное заседание истец ФИО2 – финансовый управляющий ФИО3 – не явилась. Просила рассмотреть дело в её отсутствие. На иске настаивает. Против рассмотрения дела в порядке заочного производства не возразила.

В судебное заседание гражданин, признанный банкротом, ФИО3, не явился. Причины неизвестны. Своего отношения к иску не выразил.

В настоящее судебное заседание ответчик ФИО4 не явилась. В ходе рассмотрения дела не могла определиться с позицией по иску. Намерений возвращать через Арбитражный суд Амурской области присужденное её матери недвижимое имущество в виде магазина и земельного участка не выразила. Намерений подать заявление о включении её в реестр кредиторов не выразила. Намерений исполнять требования ФИО3 и от имени -- ФИО5 возвращать ему полученные матерью по сделке деньги не выразила. Против удовлетворения иска не возразила.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства (ч. 1).

Признав, что ответчик был надлежащим образом извещён о дне, времени и месте судебного заседания; учтя, что ответчик не просил рассмотреть дело в его отсутствие, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела; учтя отсутствие возражений истца на рассмотрение дела в порядке заочного производства – суд рассмотрел дело в порядке заочного производства.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц на стороне ответчика - Управления Росреестра по Амурской области, УФССП России по Амурской области. Своего отношения к иску не выразили. Против удовлетворения требований истца не возразили.

В настоящее судебное заседание не явился собственник ? части магазина, расположенного на спорном земельном участке, ФИО7. Просил рассмотреть дело в его отсутствие и удовлетворить требования истца. В ходе рассмотрения дела пояснял, что является собственником ? части магазина, и желает выкупить у ФИО2 – финансового управляющего ФИО3 – вторую половину магазина и земельный участок, на котором магазин расположен. Но не может этого сделать из-за имеющегося обременения на земельный участок и бездействия правопреемника ФИО5 - -- ФИО4.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со ст. ст. 420, 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей. При этом, стороны не лишены возможности предложить иные условия договора. 

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу пунктов 1 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Гражданского кодекса РФ. 

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. 

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно общим положениям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). 

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно части 2 статьи 20 названного закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. 

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. 

В соответствии с п. 1 ст. 352 Гражданского РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ). 

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки. 

В данном случае, судом установлено следующее.

07.09.2018 ФИО5 и ФИО3 заключили договор купли-продажи нежилого помещения (магазина) общей площадью 54,4 кв.м. с кадастровым номером -- и земельного участка площадью 132 кв.м. с кадастровым номером --, расположенных по адресу --А. В соответствии с условиями договора, указанные объекты недвижимости продавались в рассрочку, в срок до --.

11.09.2018 Управлением Росреестра по Амурской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на:

нежилое помещение (магазин) с кадастровым номером -- – запись о государственной регистрации --

земельный участок с кадастровым номером -- - запись о государственной регистрации права --

ипотеки в силу закона - запись о государственной регистрации обременения на магазин и земельный участок: --

11.11.2021 в связи с неисполнением ФИО3 обязательств по оплате купленного имущества, ФИО5 обратилась в Свободненский городской суд -- с иском к нему о расторжении договора купли-продажи, истребовании помещения, взыскании неустойки (дело --, УИД:28RS0---12).

04.07.2022 решением суда иск ФИО5 был удовлетворен частично. Расторгнут договор купли-продажи магазина и земельного участка от --. На ФИО3 возложена обязанность возвратить ФИО5 магазин и земельный участок. С ФИО5 в пользу ФИО3 взысканы денежные средства в размере 850 000 руб. 00 коп., полученные по сделке. Разрешены вопросы о прекращении права собственности ФИО3 на спорное недвижимое имущество и восстановлено право собственности ФИО5 на него. Прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером --, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по -- -- --. Прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении магазина с кадастровым номером --, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по -- -- --. Взысканы с ФИО3 в пользу ФИО5 убытки в размере 462 736 руб. 00 коп..

-- ФИО5 умерла.

04.10.2022 в Свободненский городской суд обратилась -- ФИО5, ФИО4, о замене её на правопреемника умершего истца.

13.12.2023 решением Арбитражного суда Амурской области в отношении ФИО3 введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим назначена ФИО2 (дело --).

19.12.2022 решением Арбитражного суда Амурской области ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) (дело --

27.03.2023 определением судьи произведена замена истца ФИО5 на правопреемника ФИО4 по гражданскому делу --.

07.06.2023 определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда иск оставлен без рассмотрения, т.к. в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве, с момента введения в отношении ответчика процедуры, применяемой в деле о банкротстве, требования ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества в её собственность подлежат рассмотрению Арбитражным судом Амурской области в рамках о признании несостоятельным (банкротом) ФИО3. Таким образом, решение по иску Свободненским городским судом не принято.

12.07.2023 производство по заявлению ФИО4 о замене стороны истца в указанном деле прекращено, т.к. в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве, с момента введения в отношении ответчика процедуры, применяемой в деле о банкротстве, требования ФИО4 о замене стороны истца правопреемником в деле расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества в её собственность, также подлежат рассмотрению Арбитражным судом Амурской области в рамках о признании несостоятельным (банкротом) ФИО3.

Несмотря на указанные судебные акты, до настоящего времени ФИО4 в Арбитражный суд Амурской области с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества в её собственность, так и не обратилась. Своих претензий на спорное имущество в рамках дела о банкротстве ФИО3 не заявила.

При рассмотрении настоящего дела намерений возвращать через Арбитражный суд Амурской области присужденное её матери недвижимое имущество в виде магазина и земельного участка не выразила. Намерение исполнять решение суда и от имени матери ФИО5 возвращать ФИО3 полученные по сделке деньги не выразила. Против удовлетворения иска не возразила. В реестр кредиторов ФИО3 не встала.

Суд установил, что до настоящего времени процедура реализации имущества ФИО3 не завершена. И до сих пор не снято обременение в виде ипотеки с земельного участка с кадастровым номером --, расположенного в -- А, зарегистрированное в Управлении Росреестра по -- -- --.

Доказательств наличия иных неисполненных по данному договору обязательств, в материалы дела сторонами не представлено, судом не установлено. 

В силу п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. 

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. 

В данном случае, правопреемник истца ФИО5 по гражданскому делу --, ответчик по настоящему иску ФИО4, длительное время бездействует, не заявляя о своих правах на присужденное её матери имущество в Арбитражный суд Амурской области. Или о денежных претензиях к ФИО3. Ипотека зарегистрирована в органах Росреестра в 2018 году. Решение суда о присужденном имуществе не вступило в законную силу, иск оставлен без рассмотрения 07.06.2023. И единственный наследник истца ФИО5 – ответчик ФИО4 - не выразила желания обращаться в Арбитражный суд Амурской области, истребовать имущество из чужого незаконного владения, подать заявление о включении в реестр кредиторов гражданина, признанного банкротом.

При таких обстоятельствах, в отсутствие возражений ответчика, суд полагает возможным требования истца удовлетворить, т.к. имеющееся обременение нарушает права и иных лиц – кредиторов ФИО3, чьи имущественные претензии могут быть удовлетворены (полностью или частично) за счет реализованного принадлежащего ему имущества.

Согласно Конституции Российской Федерации признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина составляют обязанность государства (статья 2). Право частной собственности как элемент конституционного статуса человека и гражданина охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации). 

Соответствующие конституционные положения получили развитие и конкретизацию в гражданском законодательстве. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств, включая обязательства, должниками по которым являются иные лица (статьи 1, 2, 334, 335 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 и 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. 

Кроме того, из положений пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса РФ следует, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. 

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. 

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. 

Пунктом 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. 

Из приведенных нормативных положений следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. 

В данном случае суд приходит к выводу о наличии оснований для прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью 132 кв.м., с кадастровым номером --, расположенного по адресу: -- А, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по -- -- --.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка площадью 132 кв.м., с кадастровым номером -- расположенного по адресу: -- А, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по -- -- --.

Разъяснить сторонам, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Заочное решение может быть обжаловано иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Свободненский городской суд Амурской области в течение 1 месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае если таковое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение принято в окончательной форме 21 августа 2025 года.

Судья Свободненского 

городского суда Амурской области О.Ю. Осокина