Дело № 2-124/2025

УИД 78RS0023-01-2024-001374-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 20 января 2025 года

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кривилёвой А.С.,

при секретаре Сидоровой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СПб РОО «ОЗПП Нашпотребнадзор» в защиту интересов ФИО1 к ООО «Легенда Московского» о защите прав потребителя, и по встречному иску ООО «Легенда Московского» к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный истец указал, что 26.08.2020 заключил договор участия в долевом строительстве с ответчиком, застройщик взял на себя обязательство передать дольщику квартиру не позднее 2 квартала 2022, то есть не позднее 30.06.2022. Однако по состоянию на 31.01.2024 квартира не передана. На основании чего, в уточненом иске истец просил признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 31.01.2024 недействительным, взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 2 817 032,54 руб. за период с 01.07.2023 по 21.03.2024, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф (л.д. 149-150, 1 том).

В ходе судебного разбирательства к производству по делу принят стречный иск ООО «Легенда Московского», в котором последний указал, что квартира была передана ФИО1 по одностороннему акту от 31.01.2024, актом зафиксирован размер площади квартиры 87,7 кв.м., а в договоре указана площад 85,34 кв.м., следовательно, площадь квартиры увеличилась на 2,36 кв.м. Поскольку договором прямо предусмотрены возможность и порядок изменены цены объекта, то у дольщика перед застройщиком имеется задолженность по оплате долевого взноса в размере 587 942,08 руб. На основании чего, истец по встречному иску просил взыскать с ФИО1 в свою пользу денежные средства в качестве задолженности по оплате долевого взноса в размере 587 942,08 руб., неустойку с 06.02.2024 по 31.03.2024 в размере 14 110.61 руб., а также по дату фактической выплаты, расходы по оплате госпошлины в размере 9245,61 руб. (л.д. 107-109, 1 том).

Представитель первоначального процессуального и материального истца ФИО2 в судебное заседание явился, поддержал первоначальник иск, просил его удовлетворить, во встречном отказать, также просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и произвести взаимозачет первоначальных и встречных исковых требований.

Материальный истец в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Суд, руководствуясь ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие. 

Представитель первоначального ответчика ФИО3 в судебное заседание явился, поддержал возражения на первоначальный иск (л.д. 64-75), просил встречные исковые требования удовлетворить.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).

Из материалов дела следует, что 26.08.2020 между ООО «Легенда Московского» и ФИО1 заключен договор № ДДУ0411И-М65-08/20 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный дом, и в срок не позднее 2 квартала 2022, то есть не позднее 30 июня 2022, передать дольщику квартиру, а дольщик, в свою очередь, принял на себя обязательства уплатить застройщику цену договора и принять квартиру по акту приема-передачи (п. 1.1, п. 3.1 договора). 

Оплата по договору ФИО1 произведена надлежащим образом, что не оспаривал представитель первоначального ответчика (л.д. 19-23, 1 том).

28.12.2022 ООО «Легенда Московского» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (82-83, 1 том).

15.08.2023 состоялся осмотр квартиры, в результате которого ФИО1 имела претензии к состоянию жилого помещения, имелись строительные недостатки, зафиксированные в письменных замечаниях по строительной готовности жилого помещения, согласован срок устранения выявленных недостатков 60 календарных дней (л.д. 24-25, 1 том).

07.09.2023 ФИО1 направила в адрес застройщика претензию о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (л.д. 28. 1 том).

В ответ на претензию застройщик сообщил, что после устранения замечаний ФИО1 уведомят об этом, а также указал, что 30.06.2023 ей направлено было уведомление о завершении строительства и готовности квартиры, по данным ведомости помещений и их площадей, предоставленным проектно-инвентаризационным бюро, площадь квартиры изменилась на 2,36 кв.м., что соответствует сумме доплаты в размере 587 942,08 руб., которую в силу п. 5.4 договора необходимо доплатить (л.д. 29, 1 том).

По представленным ООО «Легенда Московского» сведениям, 24.01.2024 ФИО1 в указанный в договоре почтовый адрес была попытка доставки об устранении замечаний и необходимости принять объект долевого участия в течение двух дней; в уведомлении указано о состоянии отправления – 26.01.2024 в 19:35 вручено ФИО4 (л.д. 79-80, 1 том).

26.01.2024 был составлен акт технического обследования объекта долевого строительства АО «Силеон» об устранении замечаний в отсутствие дольщика, дата осмотра 26.01.2024 с 14 час. до 16 час. (л.д. 81, 1 том).

31.01.2024 составлен одностронний акт передачи объекта долевого строительства (л.д. 26-27, 1 том).

С указанным актом истец не согласилась, обратилась с жалобой в СПб РОО «ОЗПП Нашпотребнадзор» за оказанием юридической помощи (л.д. 8, 1 том).

В материалы дела представлена переписка по электронной почте с ФИО1, в которой она сообщила представителю застройщика о том, что согласовывалась дата осмотра квартиры на 09.02.2024, однако это не было учтено при составлении одностороннего акта, с которым она не согласилась (л.д. 90-106, 1 том). 

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.

Данное положение, во взаимосвязи с ч. 2 ст. 6 Закона, устанавливающей ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, указывает на то, что, если необходимость устранения недостатка, выявленного на стадии приемки объекта и повлекшего отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта, приводит к нарушению срока передачи объекта, это может быть основанием для взыскания с застройщика неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 Закона.

При этом ч. 1 ст. 7 Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Кроме того, в силу части 3 той же статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного Федерального закона.

Вопреки доводам застройщика, приведенные положения указывают на то, что основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта в порядке ч. 5 ст. 8 Закона может быть выявление любого несоответствия объекта обязательным требованиям, приводящего к ухудшению его качества (ч.ч. 1 и 2 ст. 7 Закона), а не только существенного нарушения требований к качеству объекта, создающего основания для отказа от исполнения договора (ч. 3 ст. 3 Закона).

Соответствующие правовые позиции были высказаны Верховным Судом Российской Федерации, в частности, в определении N 5-КГ21-106-К2 от 12.10.2021.

Исходя из акта технического обследования объекта долевого строительства (л.д. 81, 1 том) по состоянию на 26.01.2024 недостатки квартиры были устранены и препятствием для принятия истцом квартиры по двустороннему акту не было, однако не согласовав с дольщиком дату осмотра и принятия квартиры, а также подписания двустроннего акта, о чем свидетельствует представленная электронная переписка, которую застройщик не оспаривал, застройщик в отсутствие дольщика провел техническое обследование квартиры и составил односторонний акт. Доказательств обратного суду не представлено. 

В связи с тем, что квартира была построена со строительными недостатками и передана дольщику после их устранения с нарушением установленного договором срока, учитывая, что дольщик не уклонялась от принятия квартиры и подписания двустороннего акта, который даже не составлялся, односторонний акт следует признать недействительным, обязать застройщика подписать с дольщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 14 дней после вступления решения суда в законную силу. 

При этом, в силу положений ч. 6 ст. 8 Закона право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта. При рассмотрении настоящего дела установлено, что истец правомерно не принимал у ответчика квартиру в связи с наличием в ней строительных недостатков, а уклонение от подписания двустороннего акта в ходе рассмотрения дела судом не установлено.

Следовательно, доводы представителя ООО «Легенда Московского» о том, что дольщик могла отказаться от принятия квартиры только в случае наличия в ней существенных недостатков, не основаны на законе.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, учитывая положения постановления Правительства Российской Федерации № 479 от 26 марта 2022 года с последующими изменениями, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта за период с 01.07.2023 по 31.01.2024 исходя из расчета: 21 260 623*215дн.*2*1/300*7,5%= 2 285 516,97 руб.).

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт нарушения застройщиком принятых на себя обязательств по договору, с застройщика в пользу дольщика полежит взысканию неустойка за указанный период.

Размер ставки рефинансирования необходимо применять на дату последнего дня срока исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта (на 30.06.2023 ставка составила 7,5% годовых). 

При рассмотрении дела представитель застройщика заявил ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ и просил снизить размер неустойки, штрафа и компенсации морального вреда. В обоснование заявленного ходатайства указал, что просрочка окончания строительства многоквартирного дома и передачи объекта долевого строительства обусловлена негативным влиянием на сферу строительства распространения коронавирусной инфекции, которая привела к значительному снижению темпов строительства, сокращению рабочей силы и финансовым потерям застройщика; объект долевого строительства сдан, просил учесть незначительный период просрочки. Полагал, что размеры подлежащих взысканию неустойки, штрафа и морального вреда явно завышены, несоразмерны и не соответствуют требованиям разумности и справедливости.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В определении от 22.01.2004 №13-О Конституционный Суд Российской Федерации также указал на то, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств. Следовательно, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательства, для другой стороны.

С учетом приведенных правовых норм, принимая во внимание заявленное ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки, приведенные ответчиком доводы о наличии объективных причин, стоимость объекта недвижимости, отсутствие доказательств несения потребителем неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств в рамках действующего законодательства о защите прав потребителей, в то же время суд учитывает период допущенного ответчиком нарушения сроков исполнения обязательств, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 580 000 руб.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей» и ст. 151 ГК РФ потребитель вправе требовать компенсации морального вреда исполнителем вследствие нарушения последним прав потребителя.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку факт нарушения прав ФИО4 как потребителя нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению. 

Вместе с тем, удовлетворяя требования истца о компенсации морального вреда, суд находит заявленный истцом размер завышенным. При определении размера компенсации морального вреда, суд учитывает обстоятельства дела, характер и степень испытанных истцом переживаний, а также степень вины ответчика, и руководствуясь принципами разумности и справедливости, полагает необходимым взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024, вступ. в силу с 08.09.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке

При таких обстоятельствах, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф в данном случае не применим, поскольку с 08.09.2024 действует специальная норма закона, в силу чего с озастройщика в пользу материального и процессуального истца надлежит взыскать штраф в пользу каждого по 14 500 руб. (5% от (580 000+10 000). 

Учитывая положения постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, ответчику необходимо предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа.

Разрешая встречные исковые требования, суд учитывает положения пункта 5.4 заключенного между сторонами договора о том, что если после проведения обмеров квартиры ПИБ её площадь будет отличаться от площади квартиры, указанной в пункте 1.2 договора (85,34 кв.м.) более, чем на 1 кв.м. как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи квартиры стороны производят перерасчет по договору. Дольщик оплачивает застройщику стоимость разницы между площадью квартиры по догоуорв и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчета стороны установили стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 249 128 руб.

В опровержение позиции застройщика представитель дольщика представил заключение кадастрового инженера № П-135428 оценочной компании авангард от 04.04.2024, в котором указано, что общая площадь квартиры составила 86,5 кв.м., без учета помещений вспомогательного назначения – лоджия/банков площадью 3,7 кв.м.. антресоль площадью 14,1 кв.м. (л.д. 127-128, 1 том).

По ходатайству представителя застройщика определением суда от 22.10.2024 назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению экспертов ООО «ГЛЭСК» от 15.11.2024 фактическая площадь квартиры без учета балкона составила 87,5 кв.м. По результатам проведенной экспертизы были выявлены причин разницы в обмерах площади квартиры, произведенных ГБУ ГУИОН и ООО «Авангард» такие как: расхождения в значениях площади помещения коридора, гардеробной, площади комнаты № 2 (л.д. 6-41, 2 том).

Оценивая представленные суду доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд руководствуется выводами проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку заключение является последовательным и мотивированным, выводы экспертов основаны на материалах дела.

Указанная экспертиза по настоящему гражданскому делу была назначена судом в соответствии со ст. 79 ГПК РФ для разрешения вопросов, требующих специальных познаний. Заключение экспертизы соответствуют ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в компетентности экспертов и достоверности судебной экспертизы у суда не имеется. У суда отсутствуют данные о заинтересованности экспертов в исходе дела. 

Заключение судебной экспертизы является полным и ясным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы нет. 

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение экспертов отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, не противоречит совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

На основании чего, указанное заключение принимается судом как достоверное и достаточное доказательство, которое оценивается в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами.

Таким образом, в ходе проведенного исследования экспертами установлено, что фактическая площадь квартиры увеличилась на 2,16 кв.м. (87,5 - 85,34 кв.м.), следовательно, стоимость 1 кв.м. составляет 21 260 620 руб. : 87,5 = 242 978,51 руб., а доплата составляет 242978,51*2,16= 524 833,59 руб., которая подлежит взысканию с потребителя в пользу застройщика.

Размер неустойки, начисленной дольщику на основании ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, составляет 634 156,43 руб. за период с 06.02.2024 по 20.01.2025, и которая начисляется до фактического исполнения обязательств. Учитывая заявленное ходатайство представителем ФИО1 о снижении неустойки в силу ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание обстоятельства дела, а также, что потребитель является более слабой стороной в возникших правоотношениях сторон, суд снижает неустойку до 30 000 руб.

В соответствии с положениями статей 94, 98 ГПК РФ с ответчика по встречному иску надлежит взыскать судебные расходы истца по встречному иску по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы.

Поскольку в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза, которая была оплачена ООО «Легенда Московского» в сумме 48 500 руб., а также последним уплачена госпошлина за подачу встречного иска в размере 9245,61 руб., то с ФИО1 надлежит взыскать указанные расходы пропорционально удовлетворенной части встречных исковых требований – по оплате госпошлины в размере 8748,34 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 39 032,80 руб. (48500*80,48%/100).

На основании ст. 410 ГК РФ представитель ФИО1 просил произвести зачет однородных требований, при таких обстоятельствах, учитывая, что в пользу ФИО1 взыскана общая сумма в размере 604 500руб., а в пользу ООО «Легенда Московского» - 602 614,73 руб., с учетом зачета взысканных сумм окончательно с ООО «Легенда Московского» в пользу ФИО1 надлежит взыскать 1 885,27 руб. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета Санкт-Петербурга государственная пошлина в размере 9600 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования, – удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры 

<

адрес>, составленный 31.01.2024 ООО «Легенда Московского», обязав ООО «Легенда Московского» подписать с ФИО1 двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 14 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ООО «Легенда Московского» (ОГРН № в пользу ФИО1 (паспорт № неустойку в размере 580 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 14 500 руб. 

Взыскать с ООО «Легенда Московского» в пользу СПб РОО «ОЗПП Нашпотребнадзор» штраф в размере 14 500 руб.

В остальной части исковых требований, – отказать. 

Взыскать с ООО «Легенда Московского» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 9 600 руб.

Предоставить ООО «Легенда Московского» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 30.06.2025 и далее до отмены ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 326 от 18.03.2024. 

Встречные исковые требования, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт № в пользу ООО «Легенда Московского» (ОГРН № денежные средства в качестве задолженности по оплате долевого взноса в размере 524 833,59 руб., неустойку за период с 06.02.2024 по 20.01.2025 в размере 30 000 руб., и начиная с 21.01.2025 по дату фактического исполнения обязательства исходя из 1/300 ключевой стаки Центрального Банка России, действующей на день исполнения обязательства от суммы просроченного патежа за каждый день просрочки, расходы по оплате госпошлины в размере 8 748,34 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 39 032,80 руб.

В остальной части встречных требований, – отказать. 

Произвести взаимозачет взысканных денежных средств, взыскав окончательно с ООО «Легенда Московского» в пользу ФИО1 1 885,27 руб. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2025