62RS0001-01-2020-000300-85

2-595/20 .

Именем Российской Федерации

08 июля 2020 года г.Рязань

Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Царьковой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Скобеевой М.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Альфа Рязань» о признании права собственности на объект недвижимости. 

В обоснование требований указала, что 25.10.2016 г. между ней и ООО «Альфа Рязань» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому ООО «Альфа Рязань» обязалось осуществить строительство жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и в течении трех месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику по акту приема – передачи нежилое помещение №, находящееся на цокольном этаже, а истец обязался оплатить обусловленную цену и принять помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома.

Истцом оплата по договору была произведена полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25.10.2016 г.

До настоящего времени договор №Н-36 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.10.2016 г. не зарегистрирован.

Фактически нежилое помещение истцу передано, переданы ключи, 05.04.2017 г. подписан акт приема-передачи.

Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: 

<

адрес>, введен в эксплуатацию 14.11.2016 г. на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 14.11.2016 г. №, выданного администрацией города Рязани. 

Требование участников договоров участия в долевом строительстве указанного многоквартирного жилого дома, в том числе ФИО1 от 02.04.2019 г. о надлежащем оформлении документов и государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, направленное директору ООО «Альфа Рязань», оставлено без ответа. 

С учетом уточнения исковых требований, просит признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости - помещение, назначение – нежилое, с кадастровым номером 62:29:0070006:3043, общей площадью 3,2 кв. м., этаж – подвал, расположенное по адресу: 

<

адрес>, №

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены управляющие компании, обслуживающие жилой дом, в котором расположено спорное нежилое помещение, - ООО УО «Горожанин», ООО УК «Изумрудный», о чем судом были вынесены соответствующие определения.

Решение

м Арбитражного суда Рязанской области от 17.02.2020 г. по делу А54-10517/2019 ООО "Альфа Рязань" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2, которого суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о чем вынес соответствующее определение.

В судебное заседание истица, ее представитель не явились, извещены о времени, месте рассмотрения дела, представили заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, в котором указали, что не возражают против вынесения судом заочного решения.

Ранее в судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Альфа Рязань» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом по месту нахождения юридического лица, об уважительности причины неявки суду не сообщил. 

Представители третьих лиц - Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, ООО УО «Горожанин», ООО УК «Изумрудный» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Третье лицо - конкурсный управляющий ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил суду письменный отзыв, в котором указал, что оставляет решение вопроса о признании за истцом права собственности на объект недвижимости на усмотрение суда.

С согласия истца дело рассмотрено судом в порядке заочного судопроизводства в соответствии с требованиями статей 233-234 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца ранее в судебном заседании, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства устанавливает Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 4 данного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 8).

Согласно п. 1 ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что 07.08.2014 г. администрацией г. Рязани выдано ООО «Альфа Рязань» разрешение на строительство № многоэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. 

25.10.2016г. между ФИО1 и ООО «Альфа Рязань» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. 

В соответствии с пунктом 1.1. договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом (далее по тесту - «Дом») и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п.1.2 договора, объектом долевого строительства по настоящему договору является нежилое помещение №Н-36 (строительный номер Н тридцать шесть), находящееся на цокольном этаже секции Б многоквартирного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>) на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>), а также часть общего имущества многоквартирного жилого дома пропорциональная размеру общей площади жилого помещения.

Общая проектная площадь нежилого помещения, включая площадь входных групп, составляет 3,14 кв.м (для оплаты 100%). Всего общей площадью к оплате – 3, 14 кв.м. (п.1.3 договора).

Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию – 23.10.2016 г. Застройщик принимает на себя обязательство передать участнику по акту приема-передачи нежилое помещение, указанное в п.1.2 настоящего договора, в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии исполнения участником в полном объеме обязательств, принятых им по настоящему Договору (п.1.6 договора).

Цена договора на день подписания договора составляет 94 200 рублей, и складывается из стоимости проектной расчетной площади нежилого помещения по цене 1 кв.м. 30 000 рублей, включающей стоимость услуг застройщика по оплате права на застройку, оплате правообладания земельным участком под домом, оплате капитальных вложений в строительство, затрат на благоустройство прилегающей к дому территории, затрат на создание объектов инженерной инфраструктуры, затрат на содержание службы застройщика, затрат на оплату рекламы На оплату услуг застройщика направляется 5% цены договора (НДС не предусмотрен). Стоимость оплаты услуг Застройщика включена в цену договора (п.2.3 договора).

Цена договора в размере 94 200 рублей подлежит оплате в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора (п.2.4, 2.4.1 Договора).

В течение трех месяцев после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию застройщик передает нежилое помещение участнику для государственной регистрации права собственности (п.3.1. договора)

Застройщик направляет участнику письменное сообщение о введении дома в эксплуатацию и готовности нежилого помещения к регистрации права собственности, после чего участник обязуется принять нежилое помещение от застройщика по акту приема-передачи нежилого помещения в течение 7 дней с даты уведомления участника (п.3.2. договора)

ФИО1 свои обязательства по договору выполнила, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 25.10.2016 г.

05.04.2017 г. между ООО «Альфа Рязань» и ФИО1 подписан акт приема-передачи к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик передает, а участник принимает в собственность нежилое помещение №, кадастровый №, общей площадью 3,2 кв. м., расположенное в подвале жилого дома по адресу: 

<

адрес>, №.

При этом, в акте приема-передачи от 05.04.2017 г. допущена техническая ошибка при указании кадастрового номера передаваемого объекта недвижимости № Вместо правильного кадастрового номера 62:29:0070006:3043 ошибочно указан кадастровый № (нежилого помещения №).

Указанное обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРН в отношении нежилых помещений Н36 и Н27 № от 07.11.2019 г. и № от 18.02.2020 г., содержащими сведения о кадастровых номерах и площадях указанных помещений, пояснениями представителя истца и не оспорено ответчиком.

Условия договора участия в долевом строительстве № Н-36 от 25.10.2016 г. сторонами выполнены, расчеты по договору произведены полностью, претензий друг другу не имеют.

При этом, государственная регистрация договора № Н-36 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.10.2016 г. не проведена.

14.11.2016 г. ООО «Альфа Рязань» выдано разрешение № на ввод дома в эксплуатацию.

Фактически нежилое помещение и ключи от него истцу переданы, что подтверждается актом приема-передачи от 05.04.2017 г.

03.04.2019 г. участниками договоров участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, заключенных с ООО «Альфа Рязань», в том числе ФИО1, в адрес ответчика направлено требование от 02.04.2019 г. о надлежащем оформлении документов и государственной регистрации права собственности на нежилые помещения в срок 14 рабочих дней с момента получения данного требования, которое оставлено последним без ответа.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.11.2019 г. нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> площадью 3,2 кв.м., находящееся на этаже – подвал №, поставлено на кадастровый учет 22.12.2016 г. - кадастровый №. Сведения о зарегистрированных правах на спорное нежилое помещение отсутствуют. 

В этом же доме истцу ФИО1 принадлежит на праве общей совместной собственности с ФИО3 

<

адрес>, расположенная на 2 этаже. Основанием регистрации права собственности является договор участия в долевом строительстве от 19.11.2014 №, прошедший государственную регистрацию 25.11.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2016 г., акт приема-передачи квартиры от 28.12.2016 г. 

Поскольку договор №Н-36 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.10.2016г. своевременно не был представлен на государственную регистрацию, истец не может зарегистрировать свое право собственности на полученное от застройщика нежилое помещение.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу п. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). 

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 г. N 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Из вышеизложенного следует, что договор между сторонами совершен в надлежащей форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства истец исполнил в полном объеме, спорное нежилое помещение фактически передано истице, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, как объект недвижимости существует, введен в эксплуатацию. 

Однако, государственная регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.10.2016 г. №Н36 не проведена, что лишает истца возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на объект недвижимого имущества.

Проанализировав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что у истца в установленном законом порядке возникло право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 3, 2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, № Единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика, данное обстоятельство не может умалять право собственности истца на нежилое помещение, которое им оплачено, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Рязань» о признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 3,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, №

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. 

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Т.А.Царькова