Дело № 2 – 2640/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего судьи И.С. Кириенко

при секретаре Л.Р. Топоровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске

«06» декабря 2017 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли- продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки 

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО2 о взыскании с задолженности по договору купли-продажи жилого помещения.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования: со ссылкой на положения ст. 170 ГК РФ полагала договор купли-продажи жилого помещения между ней и ФИО2 мнимым, совершенным лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Так же указала, что ответчик ФИО2 приходится ей племянницей. ФИО2 ухаживала за ней поскольку она находится в преклонном возрасте и является инвалидом 3 группы, помогала ей по хозяйству, и она сказана ФИО2, что завещает квартиру ей. 26.05.2015 она оформила завещание у нотариуса, в котором распорядилась спорной квартирой в пользу своей племянницы - ФИО2. Через некоторое время ФИО2 стала уговаривать ее, чтобы она переоформила право собственности на квартиру на нее через сделку купли-продажи или дарения. ФИО1 от переоформления права на свою квартиру отказывалась, тогда ФИО2 пригрозила, что в таком случае она перестанет за ней ухаживать. ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 отвезла ФИО1 в риелторскую контору, расположенную по адресу: 

<

адрес> («Дом союзов»), где, в присутствии риелтора Василенко О.В. они подписали договор купли-продажи квартиры. Хотя ответчиком зарегистрирован переход права собственности на квартиру, однако более никаких намерений относительно исполнения сделки купли-продажи ФИО2 не изъявляла и требований не предъявляла. Так, расчет по сделке не осуществлен, денежные средства за квартиру ответчиком истцу не переданы, жилое помещение и ключи фактически ответчику не передавались, ответчик ФИО2 квартиру не вселялась, не проживает и не зарегистрирована в ней. Финансово-лицевой счет на квартиру в связи со сменой собственника не переоформлялся, ответчик не оплачивает коммунальные услуги и другие платежи по содержанию жилого помещения. Между тем, иистец продолжала проживать в квартире вплоть до мая 2017 года, относилась к данному имуществу точно так же, как и до совершения сделки, то есть как к своему собственному, несла расходы по оплате холодного и горячего водоснабжения, отопления, электроэнергии, газоснабжения, платила взносы на содержание жилья и проведение капремонта, а также оплачивала услуги телефонной связи. Таким образом, ответчик ФИО2 никак не реализовала не только свои права, но и обязанности, связанные с содержанием жилого помещения, внесении платы за него, не совершала никаких действий, свидетельствующих о ее отношении к квартире, как к своему имуществу. С момента заключения договора купли-продажи квартиры ответчик ФИО2 перестала отвечать на телефонные звонки, а также приезжать к истцу, оказывать ей какую-либо помощь. В течение осени и всей зимы 2016-2017 года она предпринимала попытки связаться либо встретиться с ответчиком, но безрезультатно. В связи с тем, что она не имела намерения продавать квартиру, о чем свидетельствует совершенное ею завещание ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик ФИО2 не собиралась создавать последствий, характерных для сделки купли-продажи, договор не был исполнен в полном объеме, считает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой. С учетом изложенного истец просила признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, недействительным и применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и возврата указанной квартиры в собственность истцу ФИО1.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным уточненном исковом заявлении, так же указала, что ответчик приходится ей племянницей, она является пожилым человеком имеет проблемы со здоровьем, в связи с чем ей необходима были помощь и уход, своих детей у неё нет. Ответчик, которая приходится ей племянницей помогала ей по хозяйству, навещала ее в больнице и дома, ухаживала за ней, в связи с чем она приняла решение оформить завещание на ответчика, спорную квартиру она завещала племяннице. Когда ответчик узнала, что она завещала квартиру ей, она предложила оформить договор купли-продажи, либо дарственную, это ей необходимо было для того, чтобы право собственности на квартиру у нее возникло ранее наследственного дела, и ей необходима была гарантия, что истец не отменит завещание, в случае отказа в оформлении договора ФИО2 сказала истцу, что перестанет ухаживать за ней, в связи с чем истец согласилась на подписание договора купли-продажи, в договоре было указано, что расчет по договору был произведен полностью, однако это не так, денежных средств по договору ей никто не передавал. После подписания договора она продолжала проживать в своей квартире, оплачивала коммунальные услуги, несла расходы по ее содержанию, ключи, квитанции по ЖКХ послед подписания договора она ответчику не передавала. В настоящее время она проживает в другой квартире, по 

<

адрес>, указанную квартиру она купила на личные сбережения, которые у нее были после продажи дома, так же у нее был банковский сертификат, для покупки квартиры она обналичила денежные средства со счетов. 

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя, полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению поскольку указанный договор является мнимым, деньги по договору не передавались, ответчик не доказал наличие у нее денежных средств в сумме 1 200 000 рублей, довод ответчика о том, что сумма 850 000 рублей была накоплена истцом посчитала необоснованным. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, полагая их необоснованными, поскольку ДД.ММ.ГГГГ накануне заключения сделки по купле-продаже ей позвонила ФИО1 и попросила к ней приехать, она приехала к 11.07.2016г. истцу домой и передала истцу за 

<

адрес> 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ была оформлена следка купли-продажи, при оформлении следки у истца спрашивали, получен ли ею расчет, на что она ответила, что она с ней полностью рассчиталась. Денежные средства на покупку квартиры у нее были, 850 000 рублей были ее личные сбережения, которые она хранила дома, 300 000 рублей она заняла у ФИО5. Так же пояснила, что с 2008 года она находится на пенсии, ее пенсия составляет 15 000 рублей. Покупка квартиры обоснована тем, что в настоящее время проживает с дочерью, у которой маленький ребенок, но в дальнейшем она планировала переехать и проживать отдельно. Она предпочла купить квартиру, поскольку истец неоднократно переписывала завещание, при наличии завещания истец планировала продать спорную квартиру. Так же пояснила, что после оформления сделки комплект ключей ей не передавался, истец продолжала проживать в квартире, оплачивала коммунальные платежи, истец попросила ее не переоформлять квартиру в ЖКХ, поскольку у нее льготы по оплате коммунальных. Счета она переоформила в октябре 2017 года и оплатила долги по ЖКХ. 

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, полагая их необоснованными. При этом пояснил, что ответчик является добросовестным приобретателем, доказала наличие у нее денег в сумме 1200 000 рублей, из которых 850 000 рублей она накопила самостоятельно и 350 000 рублей она заняла. Ответчик проживает с детьми, которые работают и хорошо зарабатывают, есть еще двое старших детей. Договор купли-продажи истца подписывать никто не заставлял, и ставить отметку, что расчет произведен полностью. Ответчик несет бремя содержания указанной квартиры. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовав и оценив представленные доказательства, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец подарил, а покупатель купила 

<

адрес> (п.1 Договора) Цена приобретаемой покупателем квартиры составляет 1 200 000 рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Стороны подтверждают, что расчет между ним произведен полностью до подписания настоящего договора. (п. 3 Договора)

Согласно акту о передаче квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продавец передала, а покупатель приняла комплект ключей, квитанций об оплате коммунальных услуг и других причитающихся за отчуждаемую квартиру платежей. 

Договор и переход права собственности на указанное жилое помещение к ФИО2 зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела правоустанавлиющими документами и выписками из ЕГРП. 

Заявляя о недействительности обозначенных договора, истец указывает на его мнимость (ст. 170 ГК РФ), заключение его с целью обеспечить беспрепятственное получение ответчиком в собственность завещанного ею имущества и создания у лиц, не участвующих в сделке, ложного представления о намерениях участников сделки.

Оценивая правомерность заявленных требований, суд отмечает, что в соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Статьей 456 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии основания для признания совершенной истцом и ответчиком сделки недействительной в силу следующего.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что принадлежащую ей квартиру она продавать не собиралась, составила завещание, в котором спорную квартиру после своей смерти завещала своей племяннице. Совершенную ДД.ММ.ГГГГ сделку считает мнимой, поскольку денежные средства по договору купли-продажи ей переданы не были, после заключения сделки ключи от квартиры ответчику не передавались, она продолжала проживать в спорной квартире и нести бремя ее содержания, оплачивая коммунальные платежи и налоги, ответчик в спорной квартире не проживает. При этом указанная сделка с ФИО2, приходящейся ей племянницей, была заключена с целью обеспечения гарантий беспрепятственного получения ею спорной квартиры в собственность после ее смерти, во избежание возможной отмены ею завещания, либо оспаривания завещания и притязаний иных наследников на указанное имущество.

Представитель ответчика, возражая против доводов истца, в судебном заседании ссылается на то, что договор мнимым не являлся, расчет по договору произведен, что подтверждается сделанной в договоре купли-продажи отметки о полном расчете. Истец проживала в спорной квартире по договоренности с ответчиком, оплачивала коммунальные услуги, после того, как истец съехала со спорной квартиры, бремя ее содержания несет ответчик. Деньги на покупку квартиры у истца были, 850 000 рублей ответчик накопила сама в течении нескольких лет, 350 000 рублей она заняла. 

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу действующего законодательства мнимая сделка не предполагает ее действительного исполнения и характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, когда уже в момент ее совершения воля всех сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих прав и обязанностей, совершается для того, чтобы создать ложное представление у третьих лиц.Мнимый характер сделки предполагает, что ее стороны действовали недобросовестно.Положения ч. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. Полное или частичное исполнение сделки одной из сторон свидетельствует об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора мнимой сделкой.Согласно п. 3 Договора купли-продажи цена приобретаемой покупателем квартиры составляет 1 200 000 рублей, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Стороны подтверждают, что расчет между ним произведен полностью до подписания настоящего договора. 

При этом, факт передачи денежных средств по договору купли-продажи ответчиком как покупателем продавцу не подтвержден, расписка о получении истцом передаваемых в счет оплаты стоимости квартиры денежных средств ответном не представлена, сам факт указания в договоре о произведенном между сторонами полном расчете не свидетельствует о фактической передаче ответчиком денежных средств истцу. Ответчиком бесспорных доказательств наличия у неё денежных средств для приобретения спорной квартиры с учетом дохода ответчика суду не представлено. Кроме того, является нелогичной якобы покупка ответчиком спорного жилья при том, что на неё оформлено 26.05.2015г. истцом завещание на спорную квартиру.

Допустимых и достаточных доказательств обратного ответчик суду не представил.Согласно акту о передаче квартиры от ДД.ММ.ГГГГ продавец передала, а покупатель приняла комплект ключей, квитанций об оплате коммунальных услуг и других причитающихся за отчуждаемую квартиру платежей. 

Между тем, как следует из пояснений сторон в судебном заседании следует, что ответчик ключей от спорной квартиры не имеет, попыток вселения в спорную квартиру не предпринимала, имущество в него не перевозила, содержанием и ремонтом дома не занималась, каких-либо иных действий, свидетельствующих о выполнении ею правомочий собственника квартиры не совершала. 

Указанные обстоятельства подтверждаются так же допрошенными в ходе судебного заседания свидетелями, ФИО7, ФИО8, ФИО9, которые в судебном заседании пояснили, что знают истца много лет, знают, что у нее есть племянница, которая навещала ее, помогала и заботилась о ней, квартиру продавать истец не собиралась, однако оформила договор купли-продажи со своей племянницей, так как ответчик за ней ухаживала, после оформления договора купли-продажи на спорную квартиру племянница перестала к ней ходить, истец возмущалась, что она ответчик стала собственником квартиры, а денежных средств за ней не передавала и перестала за ней ухаживать. Истец проживала в спорной квартире до весны 2017 года, после приобретения квартиры она стала проживать в квартире по 

<

адрес>.

Из показаний свидетеля ФИО10 следует, что он знает истца более 40 лет, истец всегда работала, у нее было имущество которое она продала, вырученные от продажи деньги она аккумулировала на счетах в банках под проценты, периодически она перекидывала деньги со счета на счет, квартиру продавать квартиру она не собиралась, об этом речи не было, истец говорила, что квартира достанется тому, кто будет за ней ухаживать. Ответчик в спорной квартире не проживает.

Из представленных суду копии лицевого счета и копий квитанций следует, что истец на ДД.ММ.ГГГГ числилась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, ею осуществлялась оплата коммунальных услуг, осуществлялись расходы по содержанию жилья. 

Из представленных ответчиком в материалы дела копии лицевого счета на спорную 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и квитанций по оплате коммунальных услуг ЖКХ следует, что ФИО2 указана собственником жилого помещения и произвела оплату коммунальных помещений за октябрь-ноябрь 2017 года, то есть переоформление лицевого счета и оплату коммунальных услуг была осуществлена ответчиком только после обращения ФИО3 в суд с иском. 

Договором купли-продажи не предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением за ФИО1, при этом истец осталась проживать в спорной квартире, оплачивала коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья, несла бремя содержания спорной квартиры, что так же опровергает доводы о заключении указанного договора. 

Вышеуказанное свидетельствует о том, что вышеуказанная сделка не была исполнена по передаче жилого помещения и передаче денежных средств, то есть носила мнимый характер.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ответчик в нарушение ст. 56, 60 ГПК РФ достоверных доказательств наличия у нее на момент заключения договора купли-продажи денежных средств на приобретение спорной квартиры, доказательств передачи денежных средств истцу за квартиру не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствие правовых последствий сделки купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (уплата покупателем продавцу денежных средств по договору, передача имущества покупателю, осуществление покупателем полномочий собственника) свидетельствует о том, что сделка купли - продажи была совершена без намерения породить последствия, связанные с ее заключением, а именно: истица не имела истинного намерения передать квартиру в пользование, владение и распоряжение ответчика, а последняя не имела намерения имущество принимать, пользоваться им, владеть и распоряжаться, т.е. не имела намерения осуществлять правомочия собственника недвижимого имущества. 

Действия сторон по заключению сделки были направлены лишь на юридическое ее оформление с целью создания гарантий по беспрепятственного и наиболее быстрого перехода квартиры в собственность ответчика на спорную квартиру, поскольку завещание истца на ответчика от 26.05.2015г. на спорную квартиру без заведения наследственного дела не предполагает в настоящее время возникновение у ответчика права собственности на спорную квартиру.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о недействительности совершенной между ФИО1 и ФИО2 сделки по купле –продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> по мотиву ее мнимости, полагая, что данная сделка была совершена без намерения сторон породить юридические последствия, вытекающие из нее. 

При таких обстоятельствах, поскольку недействительная сделка не порождает юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, к правоотношениям подлежат применению предусмотренные ч.2 ст.167 ГК РФ последствия ее недействительности. Учитывая, что ответчиком свои обязательства по сделке в виде передачи истице денежных средств за вышеуказанное недвижимое имущество исполнены не были, спорная квартира подлежит передаче в собственность истца, а внесенная в ЕГРН запись о переходе к ФИО2 права собственности на квартиру подлежит погашению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки.

Передать в собственность ФИО1 

<

адрес>.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд города Омска в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 11.12.2017.