Дело №2-6/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Багратионовск 12 января 2017 г.

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе судьи Жогло С.В.,

при секретаре Садковой Е.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Багратионовский городской округ» о сохранении жилого дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, определении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом внесенных в него изменений и дополнений, к администрации МО «Багратионовский муниципальный район», с 01.01.2017 г. наделенного статусом городского округа, о сохранении жилого дома общей площадью 245,4 кв.м, находящегося по адресу: ххх, в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, определении принадлежащих собственникам долей в праве общей долевой собственности на данный жилой дом и признании за ним права собственности на 35/100 доли в праве общей долевой собственности на этот жилой дом. 

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указал, что 1/2 доля данного жилого дома была приобретена им в ххх году у другого гражданина по договору купли-продажи, который не был оформлен в соответствии с требованиями закона. Ссылаясь на владение им данным недвижимым имуществом как своим собственным в течение более 15 лет, ФИО1 полагает, что приобрел право собственности на него в порядке приобретательной давности. В дальнейшем им и сособственником указанного жилого дома ФИО2 в целях улучшения жилищных условий были проведены работы по реконструкции, перепланировке и переустройству этого жилого дома, в результате которых площадь данного объекта увеличилась. Данные работы были проведены ими самовольно, без согласования их производства с органом местного самоуправления, что является препятствием для ввода указанного реконструированного, перепланированного и переустроенного жилого дома в эксплуатацию. Ссылаясь на соответствие произведенных работ по реконструкции, перепланировке и переустройству строительным нормам и правилам, а также на то обстоятельство, что произведенные реконструкция, перепланировка и переустройство спорного жилого дома не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью, ФИО1 просит сохранить указанный жилой дом в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, определить принадлежащие собственникам доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом, в связи с увеличением его площади, и признать за ним право собственности на 35/100 доли в праве общей долевой собственности на этот жилой дом (л.д.хххх).

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела (л.д.хххх), в судебное заседание не явился, доверив представлять свои интересы представителю ФИО3 (л.д.ххх). 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3 исковые требования своего доверителя поддержал и в их обоснование сослался на доводы, аналогичные содержанию искового заявления. 

От ответчика администрации МО «Багратионовский городской округ», извещенной о времени и месте рассмотрения дела, поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (л.д.ххх).

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО2 с исковыми требованиями согласился, сославшись на доводы, аналогичные доводам истца. 

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО4, извещенный о времени и месте рассмотрения дела (л.д.хххх), в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителя истца и третьего лица и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что с 1976 года ФИО1 с семьей постоянно проживает в жилом помещении, находящемся по адресу: хххх. 

В реестре муниципальной собственности МО «Багратионовский муниципальный район», на территории которого расположен спорный жилой дом, данный жилой дом и находящиеся в нем квартиры не значатся (л.д.хххх). 

Право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: хххх, зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается произведенной хххх г. государственной регистрацией за ним данного права (л.д.ххх). 

Записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации прав на другую долю данного жилого дома не имеется.

Согласно сведениям Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», данное предприятие обладает аналогичной информацией о принадлежности спорного жилого дома (л.д.хххх).

Судом установлено, что в соответствии со сложившимся порядком пользования указанным жилым домом, фактически состоящим из двух квартир, квартира №ххх данного жилого дома находится в пользовании ФИО1, а квартира №ххх– в пользовании ФИО2 (л.д.ххх).

Из объяснений в судебном заседании представителя ФИО1 следует, что с хххх года ФИО1 с членами своей семьи проживает в квартире №хххх указанного жилого дома, владея данным жилым помещением как своим собственным имуществом, поскольку у него имелись основания полагать, что он приобрел право собственности на него на основании договора купли-продажи.

Вместе с тем, договор купли-продажи спорного жилого помещения от хххх г., заключенный между Л.М.Д. и ФИО1 (л.д.ххх), не мог являться сделкой, влекущей переход права собственности на спорное жилое помещение к ФИО1, в связи с его несоответствием закону.

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР, действовавшего на день заключения указанного договора купли-продажи, договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, подлежал совершению в письменной форме и регистрации в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов трудящихся. Несоблюдение правил настоящей статьи влекло недействительность договора.

Указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов трудящихся, в связи с чем данный договор является недействительным.

Кроме того, в названном договоре купли-продажи отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в частности отсутствует адрес жилого помещения и иное его описание). 

Таким образом, отсутствует действительный договор, соответствующий требованиям закона, который бы являлся основанием для приобретения ФИО1 права собственности на спорное жилое помещение. 

Вместе с тем, на протяжении более 15 лет ФИО1 добросовестно, открыто и непрерывно владел указанной квартирой, соответствовавшей 1/2 доле в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом, как своим собственным недвижимым имуществом.

В силу требований статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что поскольку ФИО1 добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом – 1/2 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: хххх, в течение периода времени, превышающего пятнадцать лет, он приобрел право собственности на указанное недвижимое имущество в порядке приобретательной давности. 

В ххх году, по прошествии срока давностного владения, составляющего пятнадцать лет, в целях повышения благоустройства занимаемого жилого помещения ФИО1 были произведены работы, заключающиеся в возведении к квартире №хххх спорного жилого дома двух пристроек, в одной из которых оборудованы помещения топочной и вспомогательной, а в другой – помещение веранды.

ФИО2, в пользовании которого находится квартира №ххх спорного жилого дома, были произведены работы, заключающиеся в возведении к квартире №хххх спорного жилого дома пристройки, в которой оборудованы помещения кухни, двух коридоров, санузла и топочной, и в оборудовании в чердачном пространстве новых помещений холла, жилой комнаты, санузла и двух вспомогательных помещений.

В результате производства данных работ общая площадь данного жилого дома увеличилась и по данным технической инвентаризации стала составлять ххх кв.м (л.д.ххх).

При этом судом установлено, что указанные пристройки к спорному жилому дому были возведены в пределах земельного участка под данный жилой дом и его обслуживание, принадлежащего ФИО2 (сособственнику спорного жилого дома) на праве собственности (л.д.хххх). 

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (в частности площади, объема), в том числе перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что возведение пристроек к спорному жилому дому и оборудование в его чердачном пространстве новых помещений, увеличивших его общую площадь, представляет собой реконструкцию данного объекта недвижимости. 

В силу требований частей 1 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим право застройщику осуществлять реконструкцию, является разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. 

Судом установлено, что указанная реконструкция выполнена ФИО1 и ФИО2 без получения разрешения на ее производство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. 

Таким образом, произведенная ФИО1 и ФИО2 реконструкция данного жилого дома является самовольной.

То обстоятельство, что реконструкция спорного жилого дома была произведена ФИО1 и ФИО2 при отсутствии разрешения на строительство, является препятствием для получения ими разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение реконструкции объекта капитального строительства, и соответственно для легализации самовольно реконструированного жилого дома.

Вопросы легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции жилого помещения (создания новых площадей или объектов с иным назначением), нормами ни гражданского, ни жилищного законодательства не урегулированы.

В этой связи суд приходит к выводу о необходимости применения к правоотношениям, связанным с самовольной реконструкцией, правовой нормы о самовольных постройках (статья 222 Гражданского кодекса РФ) по аналогии закона на основании статьи 6 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в связи с возведением ФИО1 и ФИО2 указанных пристроек к жилому дому, находящемуся по адресу: хххх, и оборудованием ФИО2 в чердачном пространстве этого жилого дома новых помещений без получения на это необходимого разрешения на строительство, данный жилой дом является самовольной постройкой. 

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Кроме того, ФИО1 и ФИО2 были произведены также демонтаж и монтаж лестницы, демонтаж печек, закладка существовавших дверных проемов и пробивка новых дверных проемов, монтаж перегородок, демонтаж вентиляционного канала, монтаж камина, демонтаж газовой плиты и котла отопления, монтаж газовой плиты, котлов отопления, радиаторов отопления, умывальников, унитаза и ванны, с подведение к санитарно-техническому оборудованию существующих сетей водоснабжения и водоотведения. 

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Исходя из положений данной нормы закона, суд приходит к выводу о том, что указанные работы по демонтажу и монтажу лестницы, закладке существовавших дверных проемов и пробивке новых дверных проемов и монтажу перегородок представляют собой перепланировку существовавшего жилого дома №ххх по ул.ххх в п.ххххх, а произведенные работы по демонтажу печек и вентиляционного канала, монтажу камина, демонтажу газовой плиты и котла отопления, монтажу газовой плиты, котлов отопления, радиаторов отопления, умывальников, унитаза и ванны, с подведение к санитарно-техническому оборудованию существующих сетей водоснабжения и водоотведения, представляют собой переустройство данного жилого дома.

При этом судом установлено, что данные перепланировка и переустройство были произведены при отсутствии соответствующего согласования с органом местного самоуправления. 

То обстоятельство, что перепланировка и переустройство спорного жилого помещения, о которых изложено выше, были произведены ФИО1 и ФИО2 при отсутствии разрешительной документации, является препятствием для получения акта приемочной комиссии, удостоверяющего завершение выполнения переустройства и перепланировки жилого помещения, и соответственно для легализации данного объекта недвижимого имущества в административном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 

Согласно частям 5 и 6 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, документ, подтверждающий принятие такого решения, выдается заявителю и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 

В силу требований части 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ перепланировка (переустройство) жилого помещения, проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки (переустройства), или с нарушением ее проекта, является самовольной.

Судом установлено, что перепланировка и переустройство указанного жилого помещения были проведены при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки и переустройства.

Данное обстоятельство не оспаривается и истцом.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что перепланировка и переустройство данного жилого помещения являются самовольными.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. 

Оценивая возможность сохранения спорного жилого дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, суд принимает во внимание, что согласно техническому отчету, выполненному специалистом Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», произведенные реконструкция, перепланировка и переустройство жилого дома №ххх по ул.ххх в п.хххх не нанесли ущерба основным конструкциям и не нарушили конструктивной жесткости здания. Работы по реконструкции, перепланировке и переустройству данного жилого дома выполнены технически грамотно, с хорошим качеством, с соблюдением строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности, без нарушения технических условий на производство работ. Произведенные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Указанное здание пригодно для эксплуатации в качестве жилого дома (л.д.хххх).

Согласно сведениям органа местного самоуправления, спорный жилой дом соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки (л.д.хххх).

От администрации МО «Багратионовский городской округ», являющейся органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство и на осуществление согласования перепланировки и переустройства спорного жилого дома, сособственника данного жилого дома ФИО2 и привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ФИО4, имеющего право пользования данным жилым помещением, возражений относительного сохранения этого жилого дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии не поступило. 

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что самовольные реконструкция, перепланировка и переустройство жилого дома, находящегося по адресу: хххх, не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью, в связи с чем данный жилой дом подлежит сохранению в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии. 

Принимая во внимание сохранение самовольно реконструированного, перепланированного и переустроенного спорного жилого дома и учитывая, что работы по его самовольной реконструкции были произведены в пределах земельного участка под обслуживание этого жилого дома, суд приходит к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для признания за ФИО1 права общей долевой собственности на самовольно реконструированный, перепланированный и переустроенный жилой дом общей площадью хххх кв.м, находящийся по адресу: хххх. 

В результате произведенной ФИО1 и ФИО2 реконструкции спорного жилого дома со стороны занимаемых ими квартир соответственно №ххх и №ххх общая площадь данных квартир (исходя из которой были рассчитаны доли этого жилого дома, принадлежащие ФИО1 и ФИО2) увеличилась и по данным технической инвентаризации стала составлять: общая площадь квартиры №ххх – хххх кв.м и общая площадь квартиры №ххх – ххх кв.м.; соответственно увеличилась общая площадь самого жилого дома, которая стала составлять ххх кв.м, и общая площадь квартир, расположенных в данном жилом доме, которая стала составлять ххх кв.м (л.д.хххх). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 245 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

В связи с тем, что вследствие произведенных ФИО1 и ФИО2 улучшений увеличилась общая площадь спорного жилого дома, соответственно изменились и принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом 

Оснований для отказа в определении принадлежащих ФИО1 и ФИО2 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом не имеется.

Суд определяет данные доли следующим образом.

Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая площадь квартир, расположенных в жилом доме, находящемся по адресу: хххх, после реконструкции составляет хххх кв.м, в том числе общая площадь квартиры №ххх – хххх кв.м и общая площадь квартиры №ххх – ххх кв.м. 

Таким образом, доля ФИО1 в праве общей долевой собственности на данный реконструированный жилой дом составляет 35/100:

ххх кв.м (общая площадь квартиры №ххх, находящейся в пользовании ФИО1) : ххх кв.м (общая площадь квартир в жилом доме) = 0,35.

Соответственно изменяется и доля ФИО2 в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом, которая составляет 65/100 доли:

ххх кв.м (общая площадь квартиры №ххх, находящейся в пользовании ФИО2) : ххх кв.м (общая площадь квартир в жилом доме) = хххх доли. 

В силу требований статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Основанием для государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, в том числе реконструированный, при отсутствии необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, может являться решение суда о признании за истцом права собственности на данный объект (статьи 17, 25, 28 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за ФИО1 права собственности на 35/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью ххх кв.м, находящийся по адресу: хххх, и определения доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на данный жилой дом, равной 65/100 доли.

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к администрации МО «Багратионовский городской округ» о сохранении жилого дома в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, определении долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом удовлетворить. 

Сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии жилой дом общей площадью ххх кв.м, находящийся по адресу: ххх.

Признать за ФИО1 право собственности на 35/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью ххх кв.м, находящийся по адресу: ххх.

Определить долю ФИО2 в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью ххх кв.м, находящийся по адресу: ххх, равную 65/100 доли.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 13.01.2017 г.

Судья подпись ЖОГЛО С.В.