к делу № 2-328/2025

УИД 23RS0012-01-2024-002059-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ 16 апреля 2025года 

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Дзигаря А. Л., 

при секретаре – помощнике судьи Громовой Н. И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности в силу приобретательной давности, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок, с кадастровым №«...», площадью 1 120 кв.м., назначение: для индивидуальной жилой застройки в силу приобретательной давности. 

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ приобретен жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок, с кадастровым №«...» площадью 1 120 кв.м., назначение: для индивидуальной жилой застройки, на котором расположен указанный жилой дом. Указанное недвижимое имущество приобретено Истцом у ФИО2 и ФИО3, которое они фактически приняли в наследство от своего отца. С ДД.ММ.ГГГГ истец владеет указанным выше недвижимым имуществом открыто, не от кого не скрываю свои права на него, владение осуществляется непрерывно, постоянно проживая в названном жилом доме, что может быть подтверждено, в том числе свидетельскими показаниями, справкой о проживании в жилом доме, платежными документами, подтверждающими исполнение обязательств по оплате коммунальных услуг, указанное недвижимое имущество из владения Истца с никогда не выбывало, и владение осуществляется добросовестно, так как Истец предполагала, что владеет имуществом как его собственник. Поскольку Истец владеет указанным выше недвижимым имуществом длительное время, более 22 лет, она приобрела право собственности в силу приобретательной давности.

Вместе с тем, сделка по передаче прав на указанной имущество была совершена в простой письменной форме, а именно: продавцом ФИО2 было составлено заявление от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариально, а продавцом ФИО3 расписка, которые содержат в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, факт получения денежных средств за указанное недвижимое имущество, а также подписи продавцов. Кроме того имеются иные расписки, подтверждающие расчеты между сторонами. На момент составления названных заявления и расписок продавцы гарантировали получение ими документов о принятии наследства - долей в праве на указанный жилой дом, после чего Истец и продавцы должны были произвести государственную регистрацию перехода права собственности на дом. Общая стоимость названного жилого дома была определена сторонами в 87 000 рублей, которые были переданы Истцом Ответчикам, что подтверждается расписками.

ДД.ММ.ГГГГ, после завершения расчетов, во исполнение договоренности о приобретении Истцом названного жилого дома и земельного участка, недвижимое имущество передано ей продавцами фактически, с указанного момента до настоящего времени Истец проживает в указанном жилом доме, содержит его, производит в нем ремонт, обрабатывает земельный участок, оплачивает коммунальные платежи, владеет домом как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно. После передачи Истцу жилого дома она произвела погашение задолженности за электроэнергию, оплатила работы по подключению электроэнергии, так как в связи с задолженностью прежних собственников подача электроэнергии была ограничена. Кроме того Истцом оплачивались ряд работ в жилом доме, в том числе по установке окон. Также Истцом организованы и оплачены работы на указанном выше земельном участке по установке ограждения, теплицы. Впоследствии продавцы длительное время откладывали завершение оформления и регистрацию перехода права на жилой дом, каждый раз продлевая указанный срок и указывая на то, что дом и земельный участок Истцу переданы, они фактически принадлежат ей. Через некоторое время продавцы самоустранились, связь с ними потеряна, а местонахождение неизвестно, кроме последних известных адресов проживания, что препятствует Истцу в реализации права на регистрацию принадлежащих жилого дома и земельного участка.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО5 заявленные исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчики в зал судебного разбирательства не явились, хотя о месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в лице Межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району в судебный процесс не явился, извещен надлежащим образом. В суд направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Суд, выслушав мнение истца, изучив материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 указанного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 59).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом (пункт 60).

Таким образом, признание права является одним из способов защиты права. Лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на это имущество, при этом отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не свидетельствует о недействительности сделки по его приобретению.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было получено от ФИО1 40 000 рублей в качестве залога за домовладение, находящееся по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>, что подтверждается заявлением. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было получено от ФИО1 28 000 рублей в качестве компенсации своей доли за домовладение, находящееся по адресу: г. Горячий Ключ, 

<

адрес>, претензий не имеет, что подтверждается распиской.

Получение оставшейся суммы за свою долю в домовладении, ФИО2 было осуществлено 07.10.2001 г., 11.10.2001 г., 14.11.2001 г., 16.11.2001 г., 21.11.2001 г., 26.11.2001 г., 17.12.2002 г., 06.09.2002 г., что подтверждается расписками.

Фактически, сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, который никем не оспорен, о применении последствий недействительности ничтожной сделки никто не заявлял, равно как и не установлено правопритязаний каких-либо третьих лиц на это имущество.

Договор исполнен обеими сторонами, дом передан истцу, который, поскольку не установлено иное, владеет и пользуется им, несет бремя его содержания с 2001 года.

Данный дом к выморочному либо бесхозяйному имуществу не относится. Прав муниципального образования на данный дом не установлено.

Согласно заключению эксперта №«...» от ДД.ММ.ГГГГ, составленного на основании определения Горячеключевского городского суда от 15.01.2025 г. о проведении строительно-технической экспертизы, Жилой дом расположен в северо-западной части земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, основные технические характеристики: 

Объект - жилой дом; Общая площадь - 74,8 кв. м., в том числе:

пристройка - 20 кв. м.; коридор - 6,2 кв. м.; санузел - 3,5 кв. м.; кухня - 5,4 кв. м.; жилая 1 - 9 кв. м.; жилая 2 - 19,2 кв. м.; жилая 3 - 8,9 кв. м.; кладовая - 2,6 кв. м. Этажность - 1 этаж; Фундамент — блочный; Стены и перегородки — деревянные; Перекрытие (чердачное) - деревянное отепленное; Крыша - шифер по деревянной обрешетке; Окна — металлопластиковые, деревянное; Двери - филенчатые; Внутренняя отделка - штукатурка, окраска, обои; Наружная отделка - штукатурка, окраска.

В соответствии с ответом Управления Росреестра по Краснодарскому краю, жилой дом, ориентировочно указанный на земельном участке, на кадастровом учете не стоит, права не зарегистрированы.

Согласно ответу ГБУ КК «Крайтехинвентаризация — Краевой БТИ» по г. Горячий Ключ, по адресу: 

<

адрес>, числится собственником жилого дома доля - целая ФИО4 на основании договора мены домовладения на квартиру р. 2890 от ДД.ММ.ГГГГ

В силу пункта 3 статьи 218 названного кодекса в случаях и в порядке, предусмотренных данным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 этого же кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены данной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 указанного кодекса не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) (пункт 15).

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности (абзац первый пункта 19).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 3 апреля 2023 г. № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно, в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Таким образом, для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Из материалов дела усматривается, что истец ФИО1 на протяжении длительного времени, с 2001 г., непрерывно, в течение 24 лет пользовалась спорным жилым домом, совершая действия по сохранению и содержанию имущества. Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела, показаниями свидетелей.

Согласно справки от 31.07.2024 г., выданной председателем ТОС №«...», ФИО1, фактически проживает по адресу: 

<

адрес>, с 20041 г. по настоящее время.

На основании пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Учитывая то, что в настоящее время жилой дом по адресу: 

<

адрес>, как самостоятельный объект на кадастровом учёте не состоит, по договору купли-продажи от 01.11.2001 г. истец приобрел дом по адресу: 

<

адрес>, а на момент рассмотрения спора истец владеет спорным имуществом более установленного ст. 234 ГК РФ срока, то имеются основания для признания за истцом права собственности на спорный жилой дом, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Относительно исковых требований о признании права собственности на земельный участок, суд руководствуется следующим. 

Согласно положениям статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется (пункт 1).

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается, что следует из пункта 3 статьи 3 указанного Закона.

Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (пункт 9.1).

Пунктом 1 статьи 59 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность признания права на земельный участок в судебном порядке.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.08.2024 года № КУВИ- №«...» земельный участок с кадастровым №«...» имеет площадь 1120 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, сведения о зарегистрированных правах – отсутствуют.

Поскольку судом не установлены документы, согласно которым у ответчиков возникло право на земельный участок, суд, считает требования истца о признании права собственности на земельный участок с №«...», не мотивированными. 

Приобретение права собственности на земельный участок предусмотрено действующим законодательством путём обращения истца с заявлением в органы местного самоуправления после проведения государственной регистрации права собственности на жилой дом за истцом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности в силу приобретательной давности, — удовлетворить частично.

Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ №«...» выдан 

<

адрес>, на жилой дом, Общая площадь - 74,8 кв. м., в том числе: пристройка - 20 кв. м.; коридор - 6,2 кв. м.; санузел - 3,5 кв. м.; кухня - 5,4 кв. м.; жилая 1 - 9 кв. м.; жилая 2 - 19,2 кв. м.; жилая 3 - 8,9 кв. м.; кладовая - 2,6 кв. м. Этажность - 1 этаж; Фундамент — блочный; Стены и перегородки — деревянные; Перекрытие (чердачное) - деревянное отепленное; Крыша - шифер по деревянной обрешетке; Окна — металлопластиковые, деревянное; Двери - филенчатые; Внутренняя отделка - штукатурка, окраска, обои; Наружная отделка - штукатурка, окраска, расположенный по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке, с кадастровым №«...», площадью 1 120 кв.м., назначение: для индивидуальной жилой застройки в силу приобретательной давности.

Данное решение суда является основанием для подготовке технического плана, постановки на кадастровый учёт и государственной регистрации права собственности в Управлении федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на жилой дом, Общая площадь - 74,8 кв. м., в том числе: пристройка - 20 кв. м.; коридор - 6,2 кв. м.; санузел - 3,5 кв. м.; кухня - 5,4 кв. м.; жилая 1 - 9 кв. м.; жилая 2 - 19,2 кв. м.; жилая 3 - 8,9 кв. м.; кладовая - 2,6 кв. м. Этажность - 1 этаж; расположенный по адресу: 

<

адрес>

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд Краснодарского края в течение одного месяца.

Судья-