Дело (УИД) № 29RS0026-01-2024-000930-87

Производство № 2-21/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Холмогоры 16 апреля 2025 года

Холмогорский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Коневца С.А., 

при секретаре Жгилёвой С.М., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, 

представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Холмогоры гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и взыскании денежных средств,

установил:

истец обратился с иском к ответчику содержащим требования: 

расторгнуть заключенные между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области и истцом договор купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года, договор купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года, договор купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года, договор купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года, договор купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года;

взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области денежные средства в сумме 2749500 рублей, в том числе:

- 501850 рублей по договору купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года;

- 501850 рублей по договору купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года;

- 426700 рублей по договору купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года;

- 431700 рублей по договору купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года;

- 469800 рублей по договору купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года;

- 417600 рублей по договору купли-продажи № находящегося в государственной собственности земельного участка от 12 января 2015 года;

взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области расходы по уплате государственной пошлины в сумме 42495 рублей.

Свои требования обосновывает тем, что 12 января 2015 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Холмогорский муниципальный район» и истцом заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, при проведении работ по перераспределению земельных участков истцу стало известно, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами № имеется охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации – Охранная зона «Кабельная линия волоконно-оптическая внутризоновая на участке Холмогоры-Емецк». Считает, что в силу установленных Постановления Правительства РФ от 9 июня 1995 года №578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации» ограничений не сможет использовать земельные участки. Также считает, что ответчиком при проведении аукциона, заключении договоров купли-продажи информация о наличии на продаваемых земельных участках охранных зон с ограничениями была заведомо скрыта, а земельные участки переданы обремененными линейным объектом и правами ПАО «Ростелеком». Истец в 2022-2024 годах предпринимал попытки решить вопрос по выносу ПАО «Ростелеком» указанного сооружения связи за границы указанных земельных участков. Согласия на приобретение земельных участков обремененных правами и линейными сооружениями ПАО «Ростелеком» истец не давал и такого намерения не имел. 01 октября 2024 года истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договоров купли-продажи и возврате уплаченных по ним денежных средств. Письмом ответчика от 18 октября 2024 года истцу отказано в удовлетворении требования. По договорам купли-продажи указанных земельных участков истец уплатил ответчику 2749500 рублей.

В ходе рассмотрения дела 14 марта 2025 года истец дополнительно заявил требование о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности взыскании в свою пользу уплаченных денежных средств и возврате ответчику земельных участков, с учетом положений п.1 ст. 549, ст. 557, п.1 ст. 475 ГК РФ ввиду существенного нарушения качеству товара, наличия неустранимых недостатков, по основанию, предусмотренному ст. 178 ГК РФ, как совершенной под влиянием заблуждения и ст. 179 ГК РФ, как совершенной под влиянием обмана. Ввиду нарушения продавцом обязанности по раскрытию информации при заключении договора, поскольку, при предоставлении информации об ограничениях в использовании и прохождении на спорных участках оптоволоконной линии данные договоры небыли бы заключены, поскольку использование участков для цели строительства коттеджного поселка невозможно.

При подготовке в качестве ответчика по делу также привлечена администрация Холмогорского муниципального округа Архангельской области.

Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам искового заявления, о наличии на участках оптоволоконной линии и ограничениях истец узнал только по результатам кадастровых работ по перераспределению участков проведенных в 2022 году. Изначально о наличии оптоволоконной лини на участках не знал. Торги состоялись в зимний период, в связи с этим осмотр участка не производил, наличие предупреждающих знаков о прохождении оптоволоконной линии на территории участков отрицает, на участках находилась древесная растительность и таблички нельзя было разглядеть, об этом свидетельствуют фотографии, представленные третьим лицом, по состоянию на 2022 год, где видно, что производилась рубка кустарника на участках. Ранее пояснял, что при проведении кадастровых работ в 2022 году была обнаружена одна табличка. Кадастровые работы по межеванию проданных участков до проведения аукциона истцом не оплачивались, их результаты истцу не предоставлялись, в связи с этим ему не было известно о прохождении оптоволоконной линии по территории земельных участков. 

Представитель ответчика КУМИ администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области ФИО3, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявила о пропуске срока исковой давности. При приобретении истцу было известно о нахождении оптоволоконной линии на земельных участках, поскольку кадастровые работы по межеванию спорных участков проведены кадастровым инженером ООО «АрхЗемПроект» ФИО6, по заказу истца ФИО1 и за его счет, задолго до проведения аукциона, о данном факте свидетельствуют представленные Росреестром XML файлы (межевого плана ) (Том 3 л.д. 92-121), с копиями межевых планов от 06 мая 2014 года и утвержденными на основании него главой администрации Холмогорского муниципального района ФИО7 в целях постановки на кадастровый учет, земельных участков явившихся в последующем предметом аукциона, схемами расположения земельных участков, подготовленными тем же кадастровым инженером, и копии межевых планов, предоставленные ООО «АрхЗемПроект» (Том 4 л.д. 100- 159), в которых заказчиком работ указан ФИО1, в составленных на основании данных межевых планов, схемах в одном случае обозначен предупреждающий знак кабель (земельные участки в районе 

<

адрес>), а в другом случае обозначена охранная зона подземного кабеля (земельные участки в районе 

<

адрес>). ФИО1 как заказчику кадастровых работ, не могло быть неизвестно о наличии обременений участков, еще до объявления о проведении аукциона. Финансирование кадастровых работ в 2014-2016 годах в отношении земельных участков формируемых для продажи или предоставления в аренду на торгах не предусматривалось, что подтверждается копией муниципальной программы и справкой. На тот момент в районе существовала практика, ввиду отсутствия денежных средств на данные цели, заинтересованное лицо оплачивало кадастровые работы в целях постановки участков на кадастровый учет, проводился аукцион, в котором принимало участие данное лицо и иные лица которые заявлялись (при наличии таковых), в последующем победивший и проигравший участники аукциона могли самостоятельно решить вопрос относительно расходов на межевание. Доказательств невозможности использования участков истцом не представлено, поскольку, на участках в первоначальном состоянии, до их перераспределения истцом (разделения на более мелкие), принимая во внимание то, что в соответствии с утвержденными ПЗЗ МО «Матигорское» площадь застройки не должна превышать 30% от площади участка, в таком случае, на участках в их первоначальных границах строительство возможно. За предоставлением градостроительного плана земельных участков истец не обращался. В ПАО «Ростелеком» за согласованием возможности строительства и в проектную организацию предоставившую отрицательный отчет о возможности строительства, истец обращался уже с конкретным проектом коттеджного поселка, который предполагает строительство в том числе и в пределах охранной зоны, в связи с этим был получен соответствующий ответ об отказе в согласовании строительства в пределах охранной зоны и о невозможности строительства по конкретному проекту. 

Привлеченное в качестве третьего лица ООО «АрхЗемПроект» представителя в судебное заседание не направило, документы, истребованные по запросу суда не представило, кроме копий межевых планов земельных участков в д. Пятково, из которых следует, что заказчиком работ явился ФИО1, на утвержденной схеме отмечено местоположение охранной зоны оптоволоконного кабеля.

Привлеченное в качестве третьего лица ПАО «Ростелеком» представителя в судебное заседание не направило, в предыдущем судебном заседании представитель оставлял разрешение вопроса на усмотрение суда, строительство линии законно, полностью согласовано, в 2021 году в ЕГРН внесены сведения об ограничениях, пояснял, что вынос линии в принципе возможен, примерная стоимость в районе 5 000 000 руб., относительно уточненных требований, по его мнению, истцом изменены как основание так и предмет иска, и такое заявление не должно быть принято в соответствии с действующим законодательством. В письменных отзывах на запросы суда представлены пояснения о том, что строительство оптоволоконной линии завершено в 2007 году, полностью согласовано в соответствии с действовавшим законодательством, задолго до заключения оспариваемых договоров от 2015 года. Сведениями о прохождении линии связи обладали или должны были обладать как истец, так и ответчик. При проявлении должной степени заботы и осмотрительности истец при заключении договоров купли-продажи должен был узнать о прохождении линии связи, согласно п.1.5 договоров покупатель осмотрел земельные участки, при осмотре участков и выносе границ в натуру истец мог увидеть предупредительные знаки, а также мог сделать запросы в администрации муниципальных образований о наличии, отсутствии подземных коммуникаций.

Покупая земельные участки, в отношении которых не произведен осмотр и вынос границ в натуру, истец должен осознавать связанные с этим риски, включая возможные ограничения. Реальная невозможность использования земельных участков истцом не доказана, охранная зона кабеля составляет незначительную часть, полосу шириной 4 метра, по сравнению с общей площадью земельных участков, являвшихся предметом договоров купли-продажи площади которых до перераспределения составляли 20, 22, 25 соток, доказательств невозможности строительства на части земельных участков, свободной от охранной зоны, истцом не представлено. Если предположить, что истец хочет осуществить строительство в охранной зоне, то вынос линии должен быть произведен за его счет. С момента заключения договоров в январе 2015 года, до момента обращения с иском в суд, в декабре 2024 года прошло более 9 лет, срок исковой давности пропущен. Довод о том, что истец узнал об охранной зоне линии связи только при проведении кадастровых работ в 2022 году, т.е. спустя 7 лет после приобретения, не может быть принят во внимание, т.к. при проявлении должной степени заботы и осмотрительности, истец должен был узнать об этом при заключении договоров купли-продажи либо значительно ранее 2022 года. Сроки внесения в ЕГРН сведений о зонах с особыми условиями использования территорий соблюдены, поскольку такой срок установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Предупредительные знаки об охранной зоне линии связи были установлены сразу после окончания строительных работ в 2007 году и существовали по состоянию на 2014-2015 годы. Необходимость оформления прав на земельные участки для размещения подземных линий связи законодательством не предусмотрена (Том 2 л.д. 176-177).

Ответчик администрация Холмогорского муниципального округа Архангельской области извещен надлежащим образом представителя в судебное заседание не направил, согласно отзыву поддерживает позицию Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ дело рассмотрено при данной явке.

В соответствии со п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

При этом ответственность, предусмотренная названной нормой, наступает при совокупности условий, включающей наличие вреда, противоправность поведения причинителя вреда и его вину, подтверждение размера причиненного вреда, а также причинно-следственную связь между противоправными действиями и наступившими неблагоприятными последствиями.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В 2005 году должностными лицами Холмогорского района, в том числе 15 октября 2005 года заместителем главы МО «Холмогорский район», 19 октября 2005 года главой Копачевской сельской администрации, согласован рабочий проект «Строительство ВОЛС Архангельск-Котлас», прокладка кабеля связи на участке Холмогоры-Емецк (т. 2 л.д. 7-10, 185).

Из материалов дела следует, что 15 июня 2006 года первым заместителем Главы администрации Архангельской области утвержден акт межведомственной комиссии о выборе трассы для проектирования, согласования намечаемых проектных решений, технических условий на присоединение к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям намеченной к строительству волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) по объекту «Строительство ВОЛС Архангельск-Котлас», согласно которому для строительства выбрана трасса, проходящая согласно ситуационным схемам трассы вдоль существующих автомобильных дорог, в том числе между с. Холмогоры – с. Емецк вдоль трассы автодороги «Холмогоры» (М8).

Постановлением и.о. местного самоуправления МО «Холмогорский район» от 26 сентября 2006 года № «О выборе земельного участка для строительства волоконно-оптической линии связи на направлении Архангельск-Котлас» согласован акт выбора земельного участка от 15 июня 2006 года для строительства ВОЛС на участке Архангельск-Котлас, согласовано место размещения трассы строительства ВОЛС по территории Холмогорского района.

24 сентября 2007 года региональным директором – директором Архангельского филиала ОАО «Северо-Западный Телеком» утвержден акт № приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, согласно которому комплекс объекта «Строительство ВОЛС Архангельск – Котлас» выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам и вводится в действие, строительно-монтажные работы осуществлены в сроки март 2006 года – август 2007 года.

28 сентября 2007 года Управлением Россвязьнадзора по Архангельской области на основании акта от 24 сентября 2007 года № выдано разрешение №/ВОЛС на эксплуатацию сооружения связи ВОЛС Архангельск-Котлас.

12 января 2015 года между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмогорский муниципальный район» и ФИО1 заключены договоры купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков:

- № – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: 

<

адрес>; цена участка составила 501850 руб. 00 коп.;

- № – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: 

<

адрес>; цена участка составила 501850 руб. 00 коп.;

- № – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: 

<

адрес>; цена участка составила 426700 руб. 00 коп.;

- № – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: 

<

адрес>; цена участка составила 431700 руб. 00 коп.;

- № – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: Архангельская 

<

адрес>; цена участка составила 469800 руб. 00 коп.;

- № – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, местоположение: Архангельская 

<

адрес>; цена участка составила 417600 руб. 00 коп.

Стоимость земельных участков ФИО1 оплачена полностью.

Как следует из кадастровых паспортов участков, прилагаемым к договорам, являющимся неотъемлемой частью договоров, по состоянию на 2014 год, сведения о правах, обременениях, ограничениях на участки не указаны.

Пунктами 1.3 договоров купли-продажи № предусмотрено, что продавец гарантирует, что продаваемые земельные участки свободны от застройки, не обременены правами третьих лиц, под арестом не находятся, третьи лица не имеют преимущественного права их покупки.

Согласно пунктам 1.5 указанных договоров купли-продажи продавец передал, а покупатель осмотрел и принял в собственность земельные участки, в связи с этим настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

ФИО1 в 2022 году приобретенные земельные участки были перераспределены следующим образом: 

- из земельных участков с кадастровыми номерами № и № были образованы 4 земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. каждый;

- земельный участок с кадастровым номером № был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. каждый;

- земельные участки с кадастровыми номерами № были перераспределены и образованы земельные участки с кадастровыми номерами 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и № площадью 

<

данные изъяты> кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером № был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. каждый. 

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом, ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами № были перераспределены (обратно), в результате чего на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами № в 

<

адрес>, с кадастровым номером № в 

<

адрес>. Вновь образованные земельные участки по площади и местоположению соответствуют земельным участкам, приобретенным ФИО1 по договорам от 12 января 2015 года.

Согласно выпискам из ЕГРН в 2021 году на земельные участки с кадастровыми номерами № внесены сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации; срок действия: с 10 февраля 2022 года; реквизиты документа-основания: постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации» от 09 июня 1995 года №578. По сведениям Росреестра, предоставленным по запросу суда, собственники участков, в том числе ФИО1 уведомлялись об установлении в 2021 году об установлении ограничений в отношении участков но подтверждающие документы ввиду истечения срока хранения предоставить невозможно.

Права и обязанности юридических и физических лиц, ведущих хозяйственную деятельность в охранных зонах линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации установлены главой 4 Постановление Правительства РФ от 09 июня 1995 года №578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».

Согласно ч. 8 ст. 26 Федерального закона от 03 августа 2018 года №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2026 года одним из следующих способов: нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

Согласно сведениям из реестровых дел на земельные участки, пояснениям третьего лица сведения о границах зоны с особыми условиями использования территорий охранная зона «Кабельная линия волоконно-оптическая внутризоновая на участке Холмогоры-Емецк» внесены в ЕГРН ПАО «Ростелеком» в 2021 году.

Из смысла ст.37 ЗК РФ следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Таким образом, применительно к настоящему спору, для расторжения договоров купли продажи земельных участков истец должен был доказать факт предоставления продавцом заведомо ложной информации о наличии обременений отчуждаемых земельных участков.

При этом положения ст. 37 ЗК РФ принимают во внимание тот факт, что продавец земельного участка может не знать обо всех фактически имеющихся ограничениях. Также принимают во внимание тот факт, что при приобретении земельного участка от покупателя ожидается определенный уровень осмотрительности. Поэтому негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков установлены не за любой случай непредставления продавцом земельного участка его покупателю полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из заявления истца пояснений данных истцом и представителем истца в судебных заседаниях, следует, что о наличии линии связи на спорных земельных участках ему стало известно в 2022 году при проведении кадастровых работ по перераспределению и срок давности не истек, осмотреть участки он не мог, поскольку договоры купли-продажи заключены в зимний снежный период, при проведении расчистки участков был обнаружен всего один предупреждающий знак в 2022 году. Вынос линии не возможен и строительство в охранной зоне невозможны ввиду отказа ПАО «Ростелеком», с учетом отчета ООО «Конструктивные решения» строительство коттеджного поселка на данных участках невозможно. 

Вопреки пояснениям истца и представителя истца, в судебном заседании установлено, что покупатель ФИО1 имел возможность до заключения договоров купли-продажи осмотреть земельные участки, чего не сделал, подписав договоры являющиеся актами приема-передачи, без осмотра. ФИО1 задолго до проведения аукциона и заключения договоров купли-продажи еще в июне 2014 года являлся заказчиком кадастровых работ по формированию спорных участков, по результатам которых составлены межевые планы, и в соответствии с межевыми планами утверждены схемы земельных участков, на которых отражены предупреждающие знаки, а также местоположение охранной зоны оптоволоконной линии, хотя ее местоположение на участках несколько отличается от того как в настоящее время внесены сведения об охранной зоне в ЕГРН, что следует из представленных Росреестром и ООО «АрхЗемПроект» копий файлов XML и межевых планов и составленных тем же кадастровым инженером на их основании схем участков. Из пояснений третьего лица ПАО «Ростелеком» следует, что предупредительные знаки об охранной зоне линии связи были установлены сразу после окончания строительных работ (2007 год) и существовали по состоянию на 2014-2015 годы.

Суд приходит к выводу о том, что ФИО1 фактически являлся инициатором проведения аукциона как предполагаемый покупатель. Истец и ответчики при заключении договоров знали об обременении, наличии и примерном местоположении на спорных участках охранной зоны оптоволоконной линии, на тот момент это обстоятельство обе стороны устраивало, применительно к п.1 ст. 460 ГК РФ, в связи с этим в договоре содержится пункт об отсутствии обременений, впоследствии, длительное время истец с требованием о расторжении договоров к ответчику не обращался, распоряжался участками, перераспределив их, соответствующее обращение поступило по истечении 9 лет после заключения договоров.

Поскольку участки были сформированы по заказу ФИО1 площадью 20-25 соток, такими и были выставлены на аукцион в 2014 году, а в 2022 году перераспределены (уменьшены) в два раза под проект коттеджного поселка, из этого следует, что на момент заключения договора о настоящей цели приобретения строительство коттеджного поселка, со стороны истца не заявлялось, либо она была иной.

Ответ об отказе строительства ПАО «Ростелеком» свидетельствует лишь об отказе в строительстве в охранной зоне кабеля, без его выноса и об отказе в строительстве по конкретному представленному проекту, а не об отказе в разрешении строительства вообще.

Отчет ООО «Конструктивные решения» свидетельствует, также о нецелесообразности строительства конкретного проекта, а не строительства в принципе. Истец за получением градостроительного плана не обращался.

Из ответа отдела архитектуры и строительства администрации Холмогорского муниципального округа следует, что строительство в соответствии с требованиями утвержденного ПЗЗ на спорных участках возможно (Том 2 л.д. 169-172).

Таким образом, признаки заблуждения либо обмана при заключении сделки со стороны истца отсутствовали, он по состоянию на 2014 год, еще до проведения аукциона, знал о наличии обременений спорных участков. Доказательств невозможности использования земельных участков истцом суду не представлено.

В соответствии с п. 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пунктом 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом изложенного основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности. 

В соответствии со ст. 196 ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 200 ГК Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что о наличии обременений истцу было известно при заключении сделки, общий срок исковой давности и специальные, предусмотренные ст. 181 ГК РФ, к моменту подачи искового заявления истекли, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Холмогорского муниципального округа Архангельской области о расторжении, признании недействительными, применении последствий недействительности, договоров купли-продажи земельных участков от 12 января 2015 года с кадастровыми номерами №, взыскании денежных средств, возвращении земельных участков ответчику, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Холмогорский районный суд Архангельской области, в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Коневец

(Решение в окончательной форме изготовлено 28 апреля 2025 года)