07RS0001-02-2025-006814-87

Дело № 2-719/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2026 года горд Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием: представителей истца ФИО1, ФИО3, действующих на основании доверенности от 14.11.1014; представителя ответчика ФИО4 - ФИО6, выступающей на основании доверенности от 02.10.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО8 являлся собственником 3-комнатной квартиры общей площадью 73,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

В указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован и постоянно проживает сын ФИО2 – ФИО7 с членами своей семьи.

13.06.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель), являющимися родными братом и сестрой, заключен договор купли-продажи. Предметом договора, согласно п. 1, является названная выше квартира.

Согласно п. 3 названного договора, продавец продал, а покупатель купил указанную недвижимость по цене 2000000 рублей, которые были уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Данный договор купли-продажи подписан сторонами и зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке.

Также 13.06.2024 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому покупатель осмотрел покупаемую недвижимость и согласен принять ее в данном состоянии. Ключи и документы, относящиеся к продаваемой недвижимости будут переданы продавцом покупателю. Расчет произведен полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.

Однако, ни после заключения оспариваемого истцом договора, ни после государственной регистрации перехода права собственности ФИО4 в спорную квартиру не вселялась, ее вещей в ней нет, бремя содержания квартиры несет ФИО7, он же оплачивал и оплачивает все коммунальные услуги.

18.10.2024 в г. Нальчике ФИО2 умер, о чем ДД.ММ.ГГГГ отделом ЗАГС г.о. Нальчик составлена запись акта о смерти №, и 30.10.2024 выдано повторное свидетельство о смерти серии 1-ВЕ №.

Согласно справке нотариуса Нальчикского нотариального округа КБР от ДД.ММ.ГГГГ, на основании поданного ФИО7 заявления ДД.ММ.ГГГГ заведено наследственное дело № к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ его отца – ФИО2 По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 является единственным наследником, обратившимся к нотариусу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 повторно установлена третья группа инвалидности по причине трудовое увечье, степень утраты профессиональной трудоспособности – 60%.

Утверждая, что ФИО4 допущены существенные нарушения условий договора, что сделка является безденежной, ФИО7, как единственный наследник к имуществу умершего отца, обратился в суд с иском к ФИО4, в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит:

признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4, недействительным;

расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:КБР, 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, с кадастровым №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2и МазанькоЛарисой Васильевной;

аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права собственности на эту квартиру на имя ФИО4;

восстановить запись о зарегистрированном праве в ЕГРН за ФИО2 на названную квартиру;

включить названную квартиру в наследственную массу и признать за ФИО7 право собственности на эту квартиру в порядке наследования по закону.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своих представителей, которые поддержали требования и просили их удовлетворить. При этом дали пояснения, в основном аналогичные содержанию искового заявления.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя, который поддержав доводы, изложенные в письменном возражении на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований ФИО7 отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по КБР, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, позиции по делу не представило.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а также дела №, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В статье 554 ГК РФ закреплено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости также должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пункте 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пунктом 1 статьи 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, выступающим в качестве продавца, (отец истца) и ФИО4 – покупатель (тетя истца) заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 названного договора, продавец продал, а покупатель купил указанную недвижимость по цене 2000000 рублей, которые были уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Данный договор купли-продажи подписан сторонами и зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке.

Также 13.06.2024 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому покупатель осмотрел покупаемую недвижимость и согласен принять ее в данном состоянии. Ключи и документы, относящиеся к продаваемой недвижимости будут переданы продавцом покупателю. Расчет произведен полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.

Между тем, подписанный сторонами акт носит формальный характер, поскольку продавец не передал покупателю ни ключи, ни документы, а покупатель не принял ни квартиру, ни ключи от нее.

На день рассмотрения дела договор не исполнен, ФИО4 в спорную квартиру не вселилась, ее вещей в ней нет, бремя содержания квартиры несет ФИО7, он же оплачивал и оплачивает все коммунальные услуги, оформленные частично на умершую мать ФИО11 и на умершего отца.

ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес> ФИО2 умер, о чем ДД.ММ.ГГГГ отделом ЗАГС г.о. Нальчик составлена запись акта о смерти №, и ДД.ММ.ГГГГ выдано повторное свидетельство о смерти серии 1-ВЕ №.

Согласно справке нотариуса Нальчикского нотариального округа КБР от ДД.ММ.ГГГГ, на основании поданного ФИО7 заявления ДД.ММ.ГГГГ заведено наследственное дело № к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ его отца – ФИО2 По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 является единственным наследником, обратившимся к нотариусу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 повторно установлена третья группа инвалидности по причине трудовое увечье, степень утраты профессиональной трудоспособности – 60%. Инициированный ФИО7 иск обусловлен его намерением реализовать свои наследственные права после смерти отца.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу по иску ФИО7 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании записи в ЕГРН, включении квартиры в наследственную массу и признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону, в удовлетворении исковых требований ФИО7 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ судебные акты судов обеих инстанций оставлены без изменения. При этом в определении судебной коллегии указано, что принятые судебные акты не препятствуют истцу оспорить сделку по иным основаниям.

Утверждения истца о безденежности совершенной между ФИО2 и ФИО4 сделки объективно подтверждаются исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Так, ответами, поступившими из финансовых учреждений по запросу суда, установлено, что на счетах ФИО4 отсутствовали денежные средства в размере, требуемом для приобретения квартиры стоимостью 2000000 руб.

Также судом установлено, что ФИО4 является получателем страховой пенсии по старости, иного источника дохода не имеет, доказательств, подтверждающих, что у нее имелись сбережения в названном объеме, ответчиком не представлено. Расписка в получении денежных средств от продажи квартиры также в материалы дела не представлена.

Кроме того, денежные средства за проданную квартиру, которые могли быть включены в наследственную массу после смерти ФИО2, не поступали на его счет, а состояние здоровья последнего исключало возможность активно распоряжаться своими наличными денежными средствами в названном объеме с учетом того, что ФИО2 умер спустя 4 месяца после заключения договора.

Помимо этого, суд отмечает, что после заключения оспариваемого договора купли-продажи истец с членами своей семьи продолжает проживать в спорной квартире, иного жилья по праву собственности или договору найма не имеет, ответчик в квартиру не вселилась, т.е. условия договора не исполнены. Иск о выселении истца и членов его семьи инициирован ответчиком только после того, как ФИО7 обратился в суд в суд с иском об оспаривании сделки по купле-продажи квартиры.

Суд учитывает также факт отсутствия наличных денежных средств в жилище продавца после его смерти при отсутствии расписки о получении им денежных средств за проданную квартиру, что свидетельствует о безденежности сделки.

Более того, суд исследовал стенограмму судебного заседания по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ, содержание которой никем не оспаривалось. Ответчик ФИО4 на вопрос председательствующего «Вы деньги передавали?» ответила «Кому, деньги были дома. Почему я должна кому-то передавать, если деньги были дома?». Также ФИО4 поясняла, что ФИО2 не ходил, был лежачим на протяжении 2-3 лет и утверждала, что он не мог потратить деньги, т.к. был онкологически больным и не вставал. Также ФИО4 на вопрос представителя ФИО3 «Почему Вы не передаете деньги в наследственную массу?» ответила: «А зачем я должна их передавать в наследственную массу, может я хочу их дочке отдать».

Также суд отмечает, что ФИО2 являлся правообладателем двух объектов недвижимости в 

<

адрес>, что подтверждено Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право на которые прекращено ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Состояние здоровья ФИО2 исключало возможность самостоятельно совершать сделки по отчуждению объектов недвижимости. Доверенности представлять его интересы в различных предприятиях, учреждениях, организациях были выданы ФИО2 – ФИО4

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Верховный Суд Российской Федерации в третьем абзаце пункта 1 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

Условия спорного договора предусматривают условия об оплате за имущество, однако указанное обязательство ответчиком не исполнено в связи, с чем, истец, как единственный наследник имущества после смерти своего отца, обратился в суд в защиту нарушенного права.

Анализ установленных по делу обстоятельств позволяет суду прийти к выводу о том, что состоявшаяся между ФИО2 и ФИО4 сделка, прошедшая государственную регистрацию перехода права собственности, носила формальный характер.

При этом суд отмечает, что безденежность сделки не свидетельствует о недействительности заключенного договора, а является основанием для его расторжения, поскольку нарушены существенные условия договора.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 8 Обзора судебной практики N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзацы 3 и 4).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Государственная регистрация перехода права собственности зарегистрирована Управлением Росреестра по КБР, между тем оплата по договору не произведена, что ответчиком не оспаривалось при рассмотрении дела №.

Суд признает обстоятельства о неоплате по договору нарушением существенных условий договора купли-продажи квартиры, поскольку по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору лишает продавца того, на что он вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, что в соответствии со статьей 450 ГПК РФ является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Каких-либо доказательств, объективно опровергающих выводы суда, ответчиком не представлено.

Правовые последствия расторжения договора урегулированы статьей 453 ГК РФ, пунктом 5 которой предусмотрено, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1153 ГК РФ, признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (п. 2).

В п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», разъяснено, что под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п. 2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу. В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), обработка наследником земельного участка, подача в суд заявления о защите своих наследственных прав, обращение с требованием о проведении описи имущества наследодателя., осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей, возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных статьей 1174 ГК РФ, иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом. При этом такие действия могут быть совершены как самим наследником, так и по его поручению другими лицами.

Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного ст. 1154 ГК РФ. В целях подтверждения фактического принятия наследства наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и т.п. документы.

Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия, считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом) (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 9).

Разрешая требования истца о расторжении договора, суд, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что ответчиком допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате по договору недвижимого имущества, в связи с чем, договор купли-продажи подлежит расторжению с прекращением право собственности покупателя ФИО4 на имущество и восстановлением такого право за истцом в порядке наследования, с внесением соответствующих записей в ЕГРН.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО7 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:КБР, 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, с кадастровым номером07:09:0101022:474, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2и МазанькоЛарисой ФИО5.

Аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу:КБР, 

<

адрес>, с кадастровым номером07:09:0101022:474 на имя ФИО4.

Восстановить запись о зарегистрированном праве в ЕГРН за ФИО2 на 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Включить квартиру, расположенную по адресу:КБР, 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, с кадастровым № в наследственную массу.

Признать за ФИО7 право собственности на квартиру, расположенную по адресу:КБР, 

<

адрес>, с кадастровым № в порядке наследования по закону.

Требования ФИО7 в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:КБР, 

<

адрес>-а, 

<

адрес>, с кадастровым №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2и МазанькоЛарисой ФИО5, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд в течение месяца со дня его составления в мотивированном виде.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья М.Б. Пшунокова