Дело №2-403/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Чегдомын 3 июля 2017г.

Верхнебуреинский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Костиной Е.В.,

при секретаре ФИО7

с участием представителей истца ФИО5 – действующих по доверенностям ФИО12, ФИО8,

ответчиков ФИО13 Н.В.. ФИО3,

представителя ответчиков – адвоката ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:

- по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка,

- по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО5 о взыскании предварительной оплаты по договору купли - продажи жилого дома с земельным участком, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2, ФИО3, об обязании ФИО2, ФИО3 возвратить ФИО5 жилой дом общей площадью 134,2 кв.м с кадастровым номером 27-27-02/002/2010-975 и земельный участок общей площадью 1476 кв.м с кадастровым номером 27:05:0601036:35, расположенные по адресу: 

<

адрес>, по акту – приема передачи в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Свои требования истец мотивирует тем, что между ФИО5 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец продал, а ответчики получили жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Пунктом 3 данного договора была установлена стоимость продаваемых объектов недвижимости, которая составила 2 500 000 рублей, которую истцы обязаны были оплатить в следующие периоды: первый платеж в течение 1,5 месяцев со дня подписания договора (срок истек ДД.ММ.ГГГГ): второй платеж в течение 7 месяцев со дня подписания договора (срок истек ДД.ММ.ГГГГ);третий платеж в течение 8 месяцев со дня подписания договора (срок истек ДД.ММ.ГГГГ). Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчики были обязаны произвести оплату фактически переданного им жилого дома и земельного участка в полном объеме. Фактически ответчики произвели оплату по сделке лишь 520 000 рублей 00 копеек, т.е. лишь 1/5 от оговоренной суммы, т.е. ответчики свои обязательства по оплате не исполнили. В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ истец направил почтовой связью в адрес ответчиков претензию от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указал на необходимость произвести в полном объеме оплату за жилой дом и земельный участок. Также, в данной претензии истец указал, что денежные средства в размере 520 000 рублей будут зачтены в счет оплаты за пользование жилым домом и земельным участком. Данная претензия отставлена ответчиками без ответа. С учетом изложенных обстоятельств, истец направил в адрес ответчиков соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. На данное соглашение ответчики также не отреагировали.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске. 

Ответчики ФИО13 Н.В., ФИО3 и их представитель – адвокат ФИО10 в судебном заседании предоставили встречное исковое заявление, в котором указали, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили с ответчиком договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: 682030, 

<

адрес>, городское поселение «Рабочий 

<

адрес>», 

<

адрес>. В соответствии с заключенным договором начали вносить платежи ответчику по договору купли - продажи и вселились в указанный жилой индивидуальный дом. С ДД.ММ.ГГГГ по 04.04. 2015 ими внесено платежей ответчику по указанному договору купли-продажи дома в сумме 520 000 рублей. В соответствие с пунктом 7 данного договора, право собственности на жилой дом и земельный участок у покупателей возникает с момента государственной регистрации. Именно в связи с этим условием договора они настаивали на государственной регистрации перехода права собственности на указанный дом и земельный участок. Ответчик уклонился от регистрации перехода права собственности по надуманным причинам. Ответчик при заключении договора купли-продажи жилого дома скрыл факт наличия решения Верхнебуреинского районного суда в отношении отчуждаемого жилого дома и земельного участка, фактически произвел отчуждение жилого дома без согласования с залогодержателем. До выяснения обстоятельств с залогом и обременением, наложенным решением Верхнебуреинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ими приостановлено внесение платежей по настоящему договору купли продажи. В настоящее время им стало известно о том, что в соответствии с решением Верхнебуреинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ответчика взысканы денежные средства в сумме 1828543,84 рубля. Постановлением судебного пристава - исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, г.п. «Рабочий 

<

адрес>», 

<

адрес>, наложен арест в счет исполнения решения суда. Об аресте жилого дома Ответчик своевременно не уведомил, продолжая требовать внесения платежей по договору купли-продажи дома. При таких обстоятельствах, договор купли -продажи жилого дома с земельным участком, не может быть исполнен сторонами и подлежит расторжению. Поскольку договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ не может быть исполнен сторонами по вине ответчика (по встречному иску), то ответчик обязан возвратить истцу денежные средства в сумме 520 000 рублей, полученных им в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с изложенным просят суд расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: 

<

адрес>, городское поселение «Рабочий 

<

адрес>», 

<

адрес>, в связи с невозможностью его исполнения, взыскать с ответчика денежные средства в сумме 520 000 рублей полученных ответчиком в качестве оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО1, ФИО3(покупатели) заключен договор купли продажи индивидуального жилого дома, (27-2702/002/2010-975), общей площадью 134,2 кв.м., с земельным участком (27605:0601036:35), площадью 1476 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, 

Из указанного договора следует, что он содержит все существенные условия договора, в том числе цену и условие оплаты.

Так, в соответствии с п. 3 Договора, продавец продал покупателям данные объекты недвижимости за 2 500 000 руб. Расчет между покупателями и продавцом должен быть произведен в три этапа в течение

- первый платеж в течение 1,5 месяцев со дня подписания данного договора;

- первый платеж в течение 7 месяцев со дня подписания данного договора;

- первый платеж в течение 8 месяцев со дня подписания данного договора.

Согласно п. 4 договора, продавец довел до сведения покупателей, а покупатели приняли к сведению, что на момент подписания данного договора вышеуказанных объектах недвижимости имеют ограничения (обременения) права: ипотека (с ДД.ММ.ГГГГ).

Указанные объекты недвижимости переданы продавцом покупателям, и приняты покупателями в общую совместную собственность до подписания данного договора, по взаимному соглашению сторон одновременно имеет силу акта приема – передачи индивидуального жилого дома и земельного участка (п. 5 Договора).

Право общей собственности на данные объекты недвижимости у покупателей возникает с момента государственной регистрации. (п. 6)

Таким образом, исходя из условий договора, недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передано истцом ответчикам, т.е. указанный договор купли-продажи истцом исполнен.

Регистрация права собственности на приобретенное недвижимое имущество не была произведена.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неоплата товара, переданного по договору купли-продажи, в силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ является существенным нарушением условия договора и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

В силу ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (ч. 3 ст. 488 ГК РФ).

Согласно требованиям ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании (ч. 1). Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорных жилого дома с земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ Верхнебуреинским районным судом данные требования были удовлетворены, было постановлено признать сделку купли продажи индивидуального жилого дома и земельного участка № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, заключенную между ФИО5 с одной стороны и ФИО13 Н.В. и ФИО3 с другой стороны ДД.ММ.ГГГГг. недействительной. Взыскано с ФИО5 в пользу ФИО13 Н.В. и ФИО3 520 000 рублей. (гражданское дело №)

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением 

<

адрес>вого суда вышеуказанное решение было отменено с вынесением по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ФИО13 Н.В., ФИО3 к ФИО5 о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Как указано в данном апелляционном определении, неуплата покупной цены, наложение ареста на объекты недвижимости не являются установленными законом основаниями для признания сделки недействительной. Нарушение обязательств по уплате покупной цены по общему правилу влечет ответственность - за неисполнение денежного обязательства, предусмотренную главой 25 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лишь в установленных законом случаях и порядке - расторжение договора либо отказ исполнения договора с требованием возврата переданной вещи (статьи 451 - 453, пункт 4 статьи 488, пункт 4 статьи 489 названного кодекса в соответствующей редакции). Из договора купли-продажи следует, что жилой дом, приобретенный истцами, на момент заключения договора купли-продажи был обременен правами третьих лиц, о чем истцам было известно.

Пунктом 2 статьи 13 ГПК РФ предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вышеизложенное позволяет прийти к выводу о том, что вступившее в законную силу решение суда по делу №, является обязательным для исполнения его сторонами по данному делу.

Таким образом, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи товара в кредит, так как передача недвижимого имущества предшествовала по срокам его оплате. Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в ч. 3 ст. 488 ГК РФ.

Получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. 

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. 

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договорам купли-продажи, он не заключал бы договоры купли-продажи и не передавал бы имущество покупателям ФИО3 и ФИО2

Таким образом, при неоплате в срок, установленный договором, товара, приобретенного в кредит, продавец вправе избрать любой из способов защиты нарушенного права: потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. ФИО5 заявил требование о расторжении договора и о возврате жилого дома и земельного участка, что является его правом. 

В связи с чем, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению. 

Требования истца об обязании ФИО13 Н.В., ФИО3 возвратить ему спорные объекты недвижимости по акту передачи в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда не обоснованы и не мотивированы. Законом «Об исполнительном производстве» установлены порядок и сроки исполнения решений суда, вступивших в законную силу, при этом судебным приставом-исполнителем будет составлен исполнительный документ о передаче имущества, предусмотренный действующим законодательством.

Вместе с тем, встречные требования ФИО3 и ФИО13 Н.В. о взыскании с ФИО5 денежных средств в размере 520 000 рублей также подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник в праве истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно положений ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

ФИО5 фактически произвел отчуждение жилого дома без согласования с залогодержателем, в нарушение требований ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что является препятствием для регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от ФИО5 к ФИО13 Н.В., ФИО3, в связи с чем право собственности на купленный жилой дом и земельный участок у покупателей не возникло.

При таких обстоятельствах, договор купли -продажи жилого дома с земельным участком, расположенный по адресу: 

<

адрес>, городское поселение «Рабочий 

<

адрес>», 

<

адрес>, не может быть исполнен сторонами, в связи с чем денежные средства, полученные ФИО5 от ФИО13, являются неосновательным обогащением.

В силу ч. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу положений п. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

В соответствии с п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы Кодекса о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании изложенного, требования ФИО13 Н.В., ФИО3 о взыскании с ФИО5 денежных средств, выплаченных по договору купли-продажи, подлежат удовлетворению, поскольку дом и земельный участок в собственность супругов ФИО13 передан не был, он был предоставлен для проживания, договор купли-продажи, на основании которого дом и земельный участок должен быть собственностью супругов ФИО13 неисполним без согласия залогодержателя. ФИО5 данного согласия не получил.

Доводы представителей ФИО5 о том, что денежные средства были переданы в счет аренды жилого дома и земельного участка не подтверждены какими-либо доказательствами по делу, в связи с чем судом не принимаются. Согласно ст.651 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества заключается в письменный форме, в случае заключения на срок более года подлежит государственной регистрации. Данного договора между сторонами заключено не было.

При подаче первоначального иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 600 рублей, что подтверждается квитанциями (л.д. 3), указанная сумма в соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ, 321 ГК РФ, ч. 2 ст. 333.18 НК РФ с ФИО13 Н.В., ФИО3 подлежит взысканию в пользу ФИО5 в равных долях по 300 (600:2) руб., с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 3, 194- 198 ГПК РФ, суд - 

РЕШИЛ:

Требования ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли продажи жилого дома, о возвращении жилого дома и земельного участка, удовлетворить. 

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, ФИО3 договор купли продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>.

Обязать ФИО13 ФИО6, ФИО3, возвратить ФИО5 индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером № общей площадью 134,2 кв.м, и земельный участок, с кадастровым номером № общей площадью 1476 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>.

Взыскать с ФИО13 ФИО6, ФИО3 в пользу ФИО5 возврат государственной пошлины в размере 300 рублей, с каждого.

Встречные исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО5 о взыскании предварительной оплаты по договору купли - продажи жилого дома с земельным участком, удовлетворить.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО13 ФИО6, ФИО3 520 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Верхнебуреинский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

Судья Е.В.Костина