Дело № 2-2303/2023

УИД 22RS0067-01-2023-002362-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2023 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Шмидт Ю.С.,

при секретаре Наимове Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Брусника» Специализированный застройщик о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском ООО «Брусника» Специализированный застройщик о защите прав потребителей.

Требования мотивированы тем, что 10.06.2021 ООО «Брусника» Специализированный застройщик и ФИО1 заключили договор № № участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить и передать дольщику объект долевого строительства – квартиру, площадью 72,49 кв.м., а дольщик уплатить обусловленную договором цену.

Стоимость объекта долевого строительства стороны определили в размере 5 990 000 руб. из расчета 82 632,09 руб. за 1 кв.м. (п.4.1 договора). 

Свои обязательства дольщик исполнил в полном объеме, тогда как застройщик в нарушение условий договора передал дольщику квартиру меньшей площади – 69 кв.м.

26.04.2023 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о выплате разницы стоимости полученной квартиры в размере 288 385 руб., которая оставлена без ответа. 

Передача застройщиком участнику квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от его условий, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. 

Отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику объекта меньшей площади, чем предусмотрено договором, может являться основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику. 

Заключенный договор не содержит пределы допустимых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, при этом условия п.4.1 договора о невозврате денежных средств в случае расхождения площади квартиры является ничтожным как противоречащие действующему законодательству (ч.2 ст.168 ГК РФ), при этом недействительность части сделки не влечет ее недействительность в целом (ст.180 ГК РФ). 

В соответствии со ст.23 Закона РФ о защите прав потребителей нарушение срока установленного ст.22 настоящего закона влечет обязанность ответчика уплатить истцу неустойку в размере 1% от цены договора за каждый день просрочки.

Кроме того, получив квартиру меньшей площади, истец испытала нравственные страдания, появилось чувство что ее обманули, ухудшился сон, появилась раздражительность, потребовался прием успокоительных препаратов.

С учетом изложенного истец просила взыскать с ответчика в свою пользу соразмерное уменьшение цены договора в размере 288 385,49 руб., неустойку за невыполнение требований потребителя в размере 2 096 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф и судебные расходы.

В ходе судебного разбирательства истец представила уточненное исковое заявление, в котором ссылаясь на ошибочный расчет отличия фактической площади квартиры от договорной, указала, что по договору застройщик обязан передать дольщику квартиру общей площадью 72,49 кв.м., при этом в данную площадь включены площадь балкона 1,09 кв.м. и площадь лоджии 1,89 кв.м. Указанные площади балкона и лоджии в соответствии с п.1.1.2 договора указаны с понижающими коэффициентами.

Фактически застройщик передал дольщику квартиру площадью 69 кв.м., в которой имеется балкон площадью 1,9 кв.м. и лоджия площадью 1,1 кв.м. Таким образом, застройщик исполнил свои обязательства по передаче объекта строительства площадью 70,12 кв.м., с учетом понижающего коэффициента. Разница между фактической и договорной площадью составила 2,37 кв.м., соответственно соразмерное уменьшение покупной цены составляет 195 838,05 руб.

Также истец в нарушение Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 начислил ответчику неустойку за период с 16.05.2023 по 19.06.2023, в то время как за указанный период имел право начислять проценты исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, размер которой с 19.09.2022 установлен 7,5%.

Запрет на начисление неустоек распространяется с 25.02.2022 по 30.06.2023. Таким образом, истец вправе за период с 16.05.2023 (истечение 10-дневного срока для удовлетворения требований потребителя) по 30.06.2023 начислять ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму уменьшения стоимости договора, а с 01.07.2023 по 31.07.2023 неустойку, установленную Законом о защите прав потребителей. 

С учетом уточнения исковых требований, истец просит взыскать с ответчика в свою пользу соразмерное уменьшение цены договора в размере 195 838,05 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1851,07 руб., неустойку за невыполнение требований потребителя в размере 1 856 900 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф и судебные расходы. 

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении заявленных требований по основаниям изложенным в иске. 

Представитель ответчика ФИО3 относительно заявленных требований возражал, поддержал представленные письменные возражения, пояснил, что п.1.1.2 договора содержит размер определенных отступлений передаваемого объекта от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения и его надлежит толковать в совокупности с п.4.4 договора. Истец заключая договор на таких условиях была согласна. 

Исследовав материалы дела, выслушав пояснение истца и его представителя, представителя ответчика, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома № № заключенного 10 июня 2021 года между ООО «Брусника. Специализированный застройщик» и ФИО1, объектом долевого строительства являлась 2-комнатная квартира 

<

данные изъяты> общей проектной площадью 72,49 кв. м, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Согласно положениям, изложенным в п.1.1.2 договора, площадь помещений, составляющих части квартиры заполняется только в отношении количества комнат, помещений вспомогательного назначения, лоджий, балконов, имеющихся в квартире.

Общая проектная площадь квартиры является ориентировочной согласно проектной документации жилого дома по внутреннему периметру стен квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, не включая и (или) включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с понижающими коэффициентами.

Общая и жилая проектные площади и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными органами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического плана и технического паспорта на жилой дом.

Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади квартиры является изменение общей проектной площади квартиры в любую сторону не более чем на пять процентов. 

Цена квартиры согласно п. 4.1 договора составляет 5 990 000 руб. из расчета стоимости 1 кв.м. общей проектной площади квартиры, составляющей 82 632,09 руб. 

Согласно п.4.4 договора в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше общей проектной площади, указанной в п.1.1.2 настоящего договора, перерасчет цены договора, указанной в п.1.4 настоящего договора, доплата или возврат полученных от участника долевого строительства средств не производится. 

Обязательства оплаты цены договора перед ООО «Брусника. Специализированный застройщик» истцом ФИО1 исполнены в полном объеме.

10 декабря 2022 года ответчик передал истцу по акту приема-передачи 2-комнатную квартиру №, общей площадью 69 кв.м., жилой площадью 31,1 кв.м., лоджия (балкон, терраса) площадью 3 кв.м., расположенную на 4 этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как установлено судом, истцу застройщиком передано жилое помещение площадью 69 кв.м, что меньше, чем предусмотрено договором на 2,37 кв.м (учитывая понижающий коэффициенты для балкона – 0,3, для лоджии – 0,5), при этом не превышает установленной договором 5% - ной величины.

В данном случае стороны согласовали условия возможности уменьшения либо увеличения площади квартиры не более чем на 5% (п.1.1.2 договора), что не противоречит вышеперечисленным требованиям закона, а также п. 2 ч. 1.1. ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. С условиями договора истец была ознакомлена и согласна.

Пункт 4.4 договора также согласован сторонами при его заключении, при этом истец выразила волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязалась их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований для соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.06.2021 и возврата части уплаченных денежных средств, в соответствии с условиями договора у застройщика не возникло, в связи с чем соответствующие требования следует оставить без удовлетворения. 

В отсутствие нарушений прав истца как потребителя со стороны ответчика, иные требования о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда также следует оставить без удовлетворения как производные от основного требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) к ООО «Брусника» Специализированный застройщик (6671382990) о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.С. Шмидт

Мотивированное решение изготовлено 27 сентября 2023 года