Дело № 2-5346/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« 04 » июля 2017 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Захаровой Л.Н.

при секретаре Томашевской А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черниогло Джр. Федора к ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам ФИО5 и ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 90,3 кв. м., заключенный 03.11.2014 года между ФИО8 в лице представителя ФИО9 (Черной) Маргаритой Александровной, применении последствия недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указал, что в 2007 году он прилетел из США в гости к двоюродной сестре - ФИО5 Она сообщила, что работает менеджером в ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал» и имеет возможность обеспечить приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме в АДРЕС по выгодной цене. ФИО5 предложила истцу взять на льготных условиях кредит в Америке для приобретения нескольких квартир в пос. ..... и дальнейшей сдачи их в аренду. Все вопросы, связанные с этим, ФИО5 обязалась взять на себя, поскольку истец постоянно проживает на территории США и не имеет возможности часто бывать в России. Истец выдал ответчице доверенность на заключение договора долевого участия и последующее оформление квартиры в собственность. 26.10.2007 года ФИО5 от имени истца заключила предварительный договор № и № уступки прав (требования) из договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС. Также между истцом и ответчиком заключен договор поручения, согласно которому истец перечисляет на счет ФИО5 денежные средства, которые она обязуется перечислить на счет «Жилищного капитала» по договору о долевом строительстве № и №. Оформив в США кредит, истец перевел денежные средства на имя ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключила договор уступки №-ЖК и №-ЖК на вышеуказанные объекты.Так, истец стал собственником квартиры № общей площадью 46 кв. м. и квартиры № общей площадью 42,1 кв. м., расположенных по адресу: АДРЕС Свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2009 года №, Свидетельство о государственной регистрации права №. В 2011 году указанные квартиры переведены в статус нежилых помещений и объединены в одно помещение площадью 90,3 кв. м. с присвоением адреса: АДРЕС. Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение истцу не передавалось.ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действуя по доверенности (удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом округа Сакраменто, штата Калифорния, ФИО10) от имени ФИО8 заключила договор аренды № с ООО «МИР ПРОДУКТОВ». Арендная плата по данному договору передавалась через третьих лиц родственникам истца, проживающим в Молдавии.В 2014 году ФИО5 связалась с истцом и сообщила, что ей необходима доверенность с расширенными полномочиями для переоформления адреса помещения. Истец выдал ФИО5 доверенность от 16.07.2014 года, удостоверенную нотариусом округа Сакраменто, штата Калифорния, ФИО10. Истец с 2008г. ни разу не приезжал в Россию. Связь с ответчицей была по электронной почте и телефону. По приезду в РФ, 01 мая 2017 года истец прибыл по адресу спорного помещения и узнал от арендатора, что с 2014 года он не является собственником этого помещения. Новый договор аренды № от 16 февраля 2015 года заключен между Черной М.А. (по доверенности действовала ФИО5) и ООО «ПРОГРЕС». Истец незамедлительно уведомил ФИО5 об отмене доверенности от 16.07.2014 года письмом от 05.05.2017 г. В тоже время, никаких предложений и сообщений о продаже помещения от ФИО5 в адрес истца не поступало. На протяжении всего времени ФИО5 передавала денежные средства в счет аренды помещения. О том, что помещение уже продано, истец не мог и предполагать. Поручений на продажу не давалось. Денежные средства по договору купли-продажи спорного помещения истцу не передавали. В соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от 03.11.2014 года стоимость объекта ответчики оценили в 3 000 000 руб. Истец считаем, что цена помещения была существенно занижена, что говорит о явном ущербе интересам истца, о чем другая сторона сделки знала, поскольку указанная стоимость в несколько раз ниже рыночной, что должно быть очевидно стороне сделки при ее заключении. Также истец просил учесть, что ФИО11 является родственницей ФИО5 Таким образом, по мнению истца, ответчики, действуя в разрез его интересов, совершили сделку с явным занижением стоимости проданного имущества. Скрыли факт продажи от истца и на протяжении двух с половиной лет создавали видимость, что истец является собственником.

Истец и представитель истца в судебное заседание явились, на удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчик ФИО5 и ее представители в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали. Представили письменные возражения. Просили применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО11 в судебное заседание не явилась, направила своих представителей. Представитель по доверенности ФИО12 представила копию свидетельства о перемене имени от 17.10.2015г., согласно которому ФИО13 сменила фамилию и стала ФИО6 Представитель ФИО14 против исковых требований возражала. Поддержала доводы письменных возражений. Просила применить срок исковой давности.

Представитель третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО и ООО «Прогрес» в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд с учетом ст. 167 ГПК РФ, мнения явившихся участников процесса, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав мнения лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетелей ФИО1, ФИО2, ФИО3, суд установил следующее.

Согласно п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п. 93 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам). По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Согласно ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

26.10.2007 года ФИО5 от имени истца заключила предварительные договоры№ уступки прав (требования) из договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: АДРЕС, предметом которых являлись две однокомнатные квартиры общей площадью 46,0 и 42,2 кв. м. соответственно.

После заключения договоров уступки №-ЖК и №-ЖК от 29.05.2008г. истец стал собственником квартир, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2009 года № и свидетельством о государственной регистрации права №

Согласно выписки из ЕГРН от 15.05.2017г. ( л.д. 47-48)квартиры в настоящий момент переведены в статус нежилых помещений и объедены в одно помещение площадью 90,3 кв. м. с присвоением адреса: АДРЕС

От имени истца в сделках участвовала ФИО5, действуя по доверенности.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Согласно договору от 03.11.2014г. купли-продажи нежилого помещения ФИО5 действуя по доверенности от 16.07.2014г., удостоверенной нотариусом, от имени истца продала спорное нежилое помещение Черной М.А. По условиям договора (пп. 3, 4) стороны определили стоимость помещения в 3000000 (три миллиона) рублей. Согласно п. 5 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, а согласно п. 6 осуществление расчетов по договору подтверждается распиской продавца о получении денежных средств от покупателя.

Белая (ФИО11) доводится родственницей ФИО5 Данное обстоятельство подтвердила ответчица в судебном заседании.

Истцом в обоснование довода о занижении стоимости проданного имущества представлен в материалы дела отчет № об оценке нежилого помещения, подготовленный ИП ФИО4 Согласно отчету, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 90,3 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС на дату оценки 03 ноября 2014 года составляет 11 233 320 (Одиннадцать миллионов двести тридцать три тысячи триста двадцать) рублей.

Стороной ответчика представлено заключение эксперта ООО «Экспертиза и оценка» от 30 июня 207 года, в котором определена рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 03 ноября 2014 года 5 570 000 руб. 

Ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы сторонами не заявлялось.

Суд принимает отчет, подготовленный ИП ФИО4 в качестве надлежащего доказательства. Отчет подготовлен квалифицированным специалистом, имеющим специальное образование в области оценки, указанные в возражениях недостатки отчета не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. В тоже время заключение эксперта, подготовленное ООО «Экспертиза и оценка» содержит явные арифметические ошибки. В процессе описания объектов-аналогов специалист неправильно указывает характеристики, необоснованно применяет понижающие коэффициенты к объектам-аналогам и применяет их не к тем объектам-аналогам, к которым данные коэффициенты могли быть применены, что привело к неправильному расчету рыночной стоимости объекта оценки. Кроме того, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 11 предусматривает, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Подготовка иного документа, вместо отчета об оценке, не позволяет использовать его в качестве допустимого доказательства по делу.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1 пояснила, что истец является ее дядей, хотел продать помещение, свидетель выставляла на сайте Авито за 6 миллионов, никто не хотел его покупать, но поскольку истцу требовалась срочная продажа, свидетель предложила приобрести ответчику Черной М.А. за 3 000 000 руб., которая согласилась, ей не хватало 1 000 000 руб., в связи с чем она оформила кредит. Деньги истцу, за вычетом 1 000 000 руб., который истец дал на лечение ФИО5, свидетель отвезла лично, в размере 50 000 долларов США в апреле 2015 года. 

Свидетель ФИО2 пояснил, что является мужем ответчика ФИО5, истец обещал ответчику после приобретения помещения совместный бизнес, который обещал вести пополам, свидетель два года делал там ремонт сам чтобы сэкономить, истец около 8 лет обещал ФИО5 совместный доход и в итоге ничего не сделал. Истец и ФИО5 договорились, что истцу нужно продать срочно помещение, Валентина искала покупателей, в 2014 году они договорились, что ему срочно нужны деньги, так как в Росси кризис, свидетель слышал их разговор по скайпу.

Суд критически относится к показаниям свидетелей ФИО1 и ФИО2 в связи с тем, что данные свидетели являются близкими родственниками ответчицы ФИО5 (дочь и муж) и по этой причине могут быть заинтересованы в благоприятном для него исходе дела, сообщенные ими данные опровергаются иными материалами.

Показания свидетеля ФИО3 правового значения не имеют, так как она не была участницей сделок. Информацию получала опосредовано, со слов ФИО5 и ее дочери, ФИО1

В материалы дела не представлено надлежащих доказательств уведомления истца об условиях совершенной сделки. Ответчиками никак не подтверждено, что ФИО15 получал проект договора купли-продажи, что он принимал участие в согласовании стоимости продаваемого объекта. Ответчиками не доказано выставление на условиях свободной продажи спорного объекта по цене 3000000 (три миллиона) рублей. В тоже время, согласно отчету об оценке нежилого помещения его стоимость по состоянию на дату совершения сделки составляла 11 233 320 (Одиннадцать миллионов двести тридцать три тысячи триста двадцать) рублей, что практически в четыре раза больше указанной в договоре суммы. Материалы дела не содержат доказательств наличия каких-либо разумных причин определения цены, которая указана в договоре. 

При этом суд обращает внимание, что стоимость помещения, предложенная ответчику Черной М.А. в размере 3 000 000 руб. была существенно занижена, поскольку ответчик, не имея в распоряжении указанную сумму, взяла кредит, который до настоящего времени не выплачен, тогда как стоимость аренды приобретенного помещения составляет 160 000 руб. ежемесячно. Кроме того, ФИО7 является родственницей ФИО16. 

Представленное стороной ответчика заключение эксперта ООО «Экспертиза и оценка», не принятое судом, также подтверждает, что стоимость спорного имущества была ФИО5 явно занижена.

Таким образом, ответчики, действуя в разрез интересам истца, совершили сделку с явным занижением стоимости проданного имущества, чем нанесли ему материальный ущерб.

Суд также учитывает, что у ФИО5 отсутствовали полномочия по самостоятельному определению стоимости отчуждаемого имущества истца, равно как и не было полномочий по получению денежных средств по сделке.

Доверенности с правом продажи выдавались истцом последовательно с 2011 года. Доверенность, по которой совершалась сделка, выдана в июле 2014 года за девять дней до окончания предыдущей, что само по себе может свидетельствовать о длящихся правоотношениях сторон, не направленных на совершение сделки в конкретный момент времени.

Выдача нотариально удостоверенного согласия супруги правового значения не имеет, так как в согласии не указана стоимость отчуждаемого имущества. Кроме того, сам по себе факт дачи такого согласия не означает безусловного намерения продать имущество на условиях доверенного лица.

Как следует из пояснений стороны ответчика и показаний свидетелей, истцу срочно требовались денежные средства и он требовал срочной продажи помещения, однако указанные обстоятельства не нашли подтверждения в судебном заседании, денежные средства, со слов свидетеля, были переданы только в апреле 2015 года, то есть через шесть месяцев, после заключения договора, что также противоречит пояснениям указанных лиц, указывавших на необходимость срочной продажи и получения денежных средств истцом. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Заявляя о пропуске истцом срока исковой давности, ответчики не представляют надлежащих доказательств извещения истца о совершенной сделке. Письменных доказательств, подтверждающих момент передачи денежных средств, которые бы могли свидетельствовать об осведомленности истца в материалы дела не представлено. 

Однако, согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Такие доказательств ответчики не представили. 

В тоже время, согласно копиям паспортов истца (оригиналы исследованы в судебном заседании), что также не отрицалось ответчиками, истец не был на территории Российской Федерации с 2008 года. Проживая на территории Соединённых штатов Америки, истец не мог узнать о произошедшем отчуждении его имущества. Как подтвердили ответчики, полное управление имуществом осуществлялось ими самостоятельно. Деньги от сданного в аренду имущества передавались истцу через третьих лиц. Учитывая, что денежные средства от аренды получались истцом по мере возможности, а не ежемесячно, то факт, что денежные средства получены именно от продажи имущества, также суд не может считать установленным. 

Из материалов дела усматривается, что ответчик ФИО5 03 мая 2012 года от имени истца заключала договор аренды спорного помещения с ООО «МИР ПРОДУКТОВ». Указанный договор не был расторгнут или перезаключен, в связи со сменой собственника в 2014 году. В последующем, 16 февраля 2015 года ФИО5, действуя от имени ответчика Черной М.А., также заключила договор аренды спорного имущества с ООО «ПРОГРЕС».

Данное обстоятельство также указывает на то, что ни арендатор ООО «МИР ПРОДУКТОВ», ни собственник ФИО15 не знали о состоявшемся переходе права собственности на спорное имущество. 

По прибытии на территорию Российской Федерации 29.04.2017г. и получении информации о совершении оспариваемой сделки истец незамедлительно обратился с соответствующим заявлением в правоохранительные органы и с иском в суд. Также истец направил уведомление ФИО5 об отзыве доверенности от 16.07.2014г.

Проверив доводы со стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд на основании положений ст. ст. 181, 205 ГК РФ, оценив собранные по делу доказательства, приходит к выводу об уважительности причины его пропуска истцом и полагает необходимым его восстановить его, с учетом установленных по делу обстоятельств, пребывания истца за пределами РФ в течение 10 лет, и отсутствии сведений о его уведомлении о состоявшей сделке. Поскольку как следует из пояснений сторон, договор купли-продажи истцу не направлялся, доказательств обратного суду не представлено.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки подлежащими удовлетворению.

В целях восстановления нарушенного права суд применяет последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО14 на нежилое помещение №, общей площадью 90, 3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС; восстановления права собственности Черниогло Джр. Федора на нежилое помещение №, общей площадью 90, 3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС обязании ФИО14 передать Черниогло Джр. Федору нежилое помещение 145, 146, общей площадью 90, 3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС

руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 90,3 кв. м., заключенный 03.11.2014 года между ФИО8 в лице представителя ФИО9 (Черной) Маргаритой Александровной.

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО14 на нежилое помещение № общей площадью 90, 3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС

Восстановить право собственности Черниогло Джр. Федора на нежилое помещение №, общей площадью 90, 3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС

Обязать ФИО14 передать Черниогло Джр. Федору нежилое помещение №, общей площадью 90, 3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Федеральный судья: Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2017 года