к делу № 3а-451/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«17» октября 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Стройград Центр» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Стройград Центр» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 365 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ в размере его рыночной стоимости 4 150 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 157,47 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ в размере его рыночной стоимости 1 790 000 рублей по состоянию на ..........;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 558,7 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ............ в размере его рыночной стоимости 6 352 000 рублей по состоянию на ..........;

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 2638,1 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ............ в размере его рыночной стоимости 58 175 000 рублей по состоянию на ..........

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 03/07-Б от 21.03.2024 г., подготовленным ООО «ФЛАГМАН», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 4 150 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 1 790 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 6 352 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 58 175 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 8 811 213,15 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 3 823 543,24 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 13 567 096, 47 рублей; нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 109 574 625,97 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя ООО «Стройград Центр» по доверенности ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения. 

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «Стройград Центр» является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 365 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ............

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 157,47 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ............

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 558,7 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ............

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 2638,1 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ............

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 8 811 213,15 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 3 823 543,24 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 13 567 096, 47 рублей; нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 109 574 625,97 рублей.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером ........ утверждена актом ГБУ «Краевая техническая инвентаризация- Краевое БТИ» об определении кадастровой стоимости № АОКС-23/2023/003653 от 28.11.2023г., по состоянию на 1 января 2022 г.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ и земельного участка с кадастровым номером ........ утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2022 г.

- нежилого здания с кадастровым номером ........ утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2023 г. 

С учетом изложенного, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 03/07-Б от 21.03.2024 г., подготовленным ООО «ФЛАГМАН», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 4 150 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 1 790 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 6 352 000 рублей; нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. составляет 58 175 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 18 апреля 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» рыночная стоимость объектов недвижимости: 

- земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 8 071 700 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 3 482 300 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. 12 355 200 рублей. 

- нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. 99 481 600 рублей. 

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он выразил несогласие с выводами судебной экспертизы по причине нарушения экспертом требований ФЗ № 135, федеральных стандартов оценки, указав, что при определении рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами ........, экспертом допущены следующие нарушения:

1) отсутствие коррелирующего коэффициента на вид разрешенного использования не обосновано. Объекты экспертизы предназначены для коммерческого использования. вил разрешенного использования объектов-аналогов ИЖС;

2) отсутствие корректирующего коэффициента на внутриквартального расположение для объектов-аналогов № 1,3 не обосновано, согласно информации, приведенной собственниками объявлений, объекты-аналоги № 1,3 находятся внутри квартала в отличии от объектов экспертизы;

3) отсутствие корректирующего коэффициента на местоположение не обосновано.

При расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 г. экспертом допущены следующие нарушения:

эксперт для определения рыночной стоимости объекта экспертизы отказывается от применения к расчетам затратного подхода, указывая, что использование данного подхода не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов. Согласно пункту 2 ФСО V «Подходы и методы оценки» в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

Так, затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - определение стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. Таким образом, отказ эксперта от применения затратного подхода некорректен;

применение к расчетам максимального процента недозагрузки не обосновано;

в представленном на рассмотрение заключении отсутствуют скриншоты объявлений о продаже объектов недвижимости, выбранных экспертом в качестве объектов-аналогов, что нарушает требования п. 2; п. п. 2. 1; п. п. 2. 2; п. п. 2, 3, федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 № 200.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объектов недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, из письменных пояснений ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО5, выполнившего вышеуказанное заключение, следует, что во всех аналогах указана информации о возможности коммерческого использования (аналоги №№1 и 2) или говорится о качествах для коммерческого использования (аналог №3). Наличие влияния данного фактора на стоимость участка в районе расположения объекта экспертизы и объектов аналогов не подтверждено. Интенсивность транспортного потока сопоставимы, объекты экспертизы и аналоги находятся в незначительном удалении друг от друга, корректировка не требуется. Корректировка на местоположение не требуется, учитывая, что интенсивность транспортного и пешеходного потока и инвестиционная привлекательность сопоставимы, также участки располагаются в незначительном удалении друг от друга. Отказ от затратного подхода представлен на л. 23. Обоснование применения к расчетам максимального процента недозагрузки представлено на л. 76. То есть чем больше объект - тем больше стоимость аренды, следовательно, меньше потенциальных арендаторов. Скриншоты объявлений представлены на л. 102.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 с пояснениями эксперта ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО5, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости является доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 01 апреля 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 01 апреля 2024 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Стройград Центр» подлежит частичному удовлетворению, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Стройград Центр» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить в части.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 365 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. им. ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 8 071 700 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 157,47 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. им. ............/2 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 3 482 300 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 558,7 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ............3 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 12 355 200 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером ........, площадью 2638,1 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, ул. ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 99 481 600 рублей. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ считать 01 апреля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 октября 2024 года.

Судья В.В. Сидоров