Дело №2-2633/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Станица Полтавская 14 декабря 2017 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

судья Фойгель И.М. 

секретарь судебного заседания Блюм И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Красноармейский район о государственной регистрации договора,

установил:

ФИО1 обратилась в Красноармейский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Красноармейский район о государственной регистрации договора. 

В обосновании заявленных требований указала, что на основании договора уступки права требования, заключенному с ООО «Алькема» 18.09.2013 года к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № сроком до 11.08.2025 года от 10 января 2007 года, заключенному между ООО «Алькема» и комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Красноармейский район. 

Земельный участок был фактически передан ей и до 2014 года она производила уплату арендных платежей в соответствии с указанным договором.

После 2014 года ответчик отказался принимать платежи по указанному договору, однако на его расторжении не настаивал, о его освобождении или истребовании не заявлял.

Указала, что в связи с произошедшей уступкой права требования 02 июня 2017 года обратилась в управление муниципальной собственности администрации муниципального образования Красноармейский район с просьбой направления представителя для осуществления государственной регистрации договора аренды. Отказ ответчика послужил основанием для обращения в суд с соответствующим иском.

Просила суд принять решение в соответствии с которым, считать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №№ от 10.01.2007 года с кадастровым номером №, заключенным между ООО «Алькема» и администрацией муниципального образования Красноармейский район и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10 января 2007 года, заключенному между ООО «Алькема» и ФИО1 действительными и заключенными; осуществить государственную регистрацию договора № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 120000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и, обязать Межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра внести запись об аренде на земельный участок с кадастровым номером № со стороной арендатора ФИО1, со стороной Арендодателя Муниципальное образование Красноармейский район сроком до 11.08.2025 года и суммой согласно условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от 10.01.2007 года.

В судебном заседании представитель истицы, действующая на основании доверенности Картель Р.В. просила суд удовлетворить исковые требования ФИО1, по вышеизложенным основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика администрации МО Красноармейский район, действующий на основании доверенности ФИО2 с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что спорный земельный участок предназначен для разработки карьера, и, в настоящее время, на основании соответствующего распоряжения главы муниципального образования Красноармейский район принято решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Агрос», имеющего лицензию. 

Считает, что спорный договор не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, уступка прав арендатора по нему ничтожна. Просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Третье лицо, Межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра представителя в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещеные о дате, времени и месте рассмотрения дела, направили в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя отдела, принять решение на усмотрение суда.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Агрос» представителя в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещеные о дате, времени и месте рассмотрения дела, направили в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Агрос», с исковыми требованиями согласились, просили суд иск удовлетворить.

Исследовав письменные доказательства по делу, оценив в совокупности все собранные и исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Статья 56 ГПК РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений. В силу ст.57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами. 

Как следует из ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. 

Судом установлено, что Постановлением Главы муниципального образования Красноармейский район от 11.08.2005 года № «О предоставлении ООО «Алькема» земельного участка в аренду» ООО «Алькема» предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 120000,00 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, находящийся 

<

адрес>

10 января 2007 года меду ООО «Алькема» и комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Красноармейский район был подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № сроком до 11.08.2025 года (л.д.4-11).

С момента заключения договора аренды земельный участок был фактически передан ООО «Алькема» в пользование, и ООО «Алькема» производилась оплата арендный платежей, что подтверждается соответствующими платежными поручениями (л.д.22-27).

18 сентября 2013 года ООО «Алькема» осуществило уступку права требования своих обязательств по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № в пользу ФИО1 (л.д.33).

02 июня 2017 года ФИО1 обратилась в управление муниципальной собственности администрации муниципального образования Красноармейский район с просьбой направления представителя для осуществления государственной регистрации договора аренды (л.д.28).

Письмом от 03.07.2017 № управление муниципальной собственностью администрации МО Красноармейский район отказало ФИО1 в направлении уполномоченного представителя для регистрации договора, указав, что это нецелесообразно, так как постановление главы муниципального образования Красноармейский район № от 11.08.2005 года, явившееся основанием для предоставления земельного участка ООО «Алькема» должно было быть исполнено в течение одного месяца, однако так как до настоящего времени право на спорный земельный участок не зарегистрировано, по мнению ответчика, постановление подлежит отмене и соответственно права аренды возникнуть не может (л.д.29-30).

При этом суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимому имуществу.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Таких требований администрация МО Красноармейский район не заявила.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Указанные обязательства фактически выполнены ответчиком в 2005 году.

Согласно ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статьи 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судом установлено, что Постановление органа местного самоуправления от 11.08.2005 года № «О предоставлении ООО «Алькема» земельного участка в аренду» не отменено в установленном порядке. Орган местного самоуправления признавал указанный договор действительным и заключенным, что подтверждается принятием ответчиком арендных платежей. Земельный участок фактически предоставлен и находится в пользовании истца. Срок договора аренды установлен с 11.08.2005г. до 11.08.2025г. (л.д.8).

В силу п.2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала (л.д.5).

Истец выполнял данное условие договора в полном объеме, до отказа ответчика принимать арендные платежи.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от ДД.ММ.ГГГГ № было указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. 

В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, в случае если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределенному кругу лиц.

Правовые основания для понуждения (о чем заявляет истец) к государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка, закреплены в ст.165 ГК РФ, из содержания которой следует, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Частью 1 ст.26 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из совокупного анализа п.2 ст.615 ГК РФ, ч.5 ст.22 ЗК РФ, п.2 ст.389 ГК РФ, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку Договор уступки права требования заключен в письменной форме, содержит условие о предмете и иные существенные условия, истец выполнил свои обязательства, а ответчик уклоняется от государственной регистрации Договора, требования истца об осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № сроком до 11.08.2025 года являются правомерными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципальное образование Красноармейский район - удовлетворить.

Считать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от 10.01.2007 года с кадастровым номером №, заключенным между ООО «Алькема» и администрацией муниципального образования Красноармейский район и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10 января 2007 года, заключенному между ООО «Алькема» и ФИО1 действительными и заключенными.

Осуществить государственную регистрацию договора № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 120000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Обязать Межмуниципальный отдел по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра внести запись об аренде на земельный участок с кадастровым номером № со стороной арендатора ФИО1, со стороной Арендодателя Муниципальное образование Красноармейский район, со сроком договора до 11.08.2025 года и суммой согласно условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от 10.01.2007 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья

Красноармейского районного суда И.М. Фойгель